Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка опека

Оглавление:

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Вопрос в следующем: какой порядок действия для продажи квартиры в Оренбургской обл. и покупки новой в Нижегородской. Ситуация: 2-комнатная квартира принадлежит на 2/3 ребенку 7 лет и 1/3 взрослому. Общая площадь 52,4. Квартиру какой площади нужно купить, чтобы опека разрешила сделку? Считается общая или жилая площадь? Есть ли варианты без одновременной продажи и покупки, т.е. когда деньги ребенку зачисляются на специальный счет, его нужно куда-то прописать? Может ли третье лицо взять новую квартиру в ипотеку с последующим дарением ребенку?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Все вопросы связанные с продажей имущества н/л, решаются в ООиП того района/города/населённого пункта и т. д., где н/л зарегистрирован (прописан).
1. Искать покупателя на квартиру в 56, который будет ждать сей небыстрый процесс.
2. Подобрать квартиру в 52. Где продавец, будет готов ждать сей небыстрый процесс))))
3. Продавец квартиры в 52, отсылает копии (нотариальные или сканированные, уточнять в ООиП) в ООиП по месту регистрации н/л. Допустим, это Оренбург.
4. ООиП-56, посылает запрос коллегам в ООиП-52 для составления акта обследования выбранной квартиры в 52.
5. ООиП-56 получает акт и на основании его даёт или не даёт распоряжение на продажу квартиры в 56.
6. Продажа и покупка, в установленном порядке.

• При равнозначности населённых пунктов, ООиП не даст разрешение на покупку квартиры меньшей площади, но здесь на уровне предположений (опека, это своё царство-государство….) Скорее, одинаковая.
• Общая.
• В моём регионе, ООиП не даёт разрешения на перечисление денег на счёт, узнавайте в ООиП.
• Формально, нельзя.
Сделка в обязательной нотариальной форме. Присутствие обоих родителей обязательно. Всё очень сложно и долго, без присутствия риэлторов в обоих регионах, провести её, считаю нереальной.

ООиП – отдел опеки и попечительства
н/л – несовершеннолетний
52 – Нижегородская область
56 – Оренбургская область

Большое спасибо за подробные разъяснения!
Так и представляю, что процесс сложный и муторный. Обратимся в опеку в Оренбурге, для уточнения подробностей тоже.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ещё, будьте готовы к тому, что ООиП могут потребовать бумаги, подтверждающие приём ребёнка в детсад/школу и родителей на работу.

Была такая сделка. К нам пришел покупатель с другой области с такой-же проблемой.
Вопрос с опекой решился и через 2 недели получили одобрение.
Нотариальные копии документов продавца отправили непосредственно в территориальный орган опеки, где и подавали покупатели разрешение на продажу своей и переселение к нам.
Общее время от аванса до АПП — месяц и неделя с нашей стороны, и еще неделя у покупателей наших покупателей=))

Тут может что-то зависеть индивидуально от организованности и вменяемости самих сотрудников.

И кстати то-же брали нашу по ипотеке.
Доля ребенка не 2/3, а цена/м2 Т.е. если у вашего ребенка 2/3 в однушке, то в двушке у него может быть меньшая доля, например 1/2, потому как для опеки важно что бы соблюдено было сохранение соотношения метров и цены за метр по принципу «больше можно, а меньше нельзя»

(Вот пример, у ребенка 1/3 в трёхкомнатной. Очевидно что при переезде в однокомнатную его доля будет больше 1/3, по этому что бы не ущемлять в правах ребенка, опека смотрит не на формальную долю, а на фактическое владение метрами.)

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

28 апреля 2017 г.

— Мой старший сын, чтобы не платить алименты, подарил свою 1/4 долю в трехкомнатной квартире своей несовершеннолетней (шести лет) дочери, то есть моей внучке. Я со своим младшим сыном был против этого решения. У меня 1/2 доля в этой квартире, у младшего сына 1/4. Я предлагал продать квартиру целиком и поделить деньги, согласно причитающейся доле каждого. Теперь мы с младшим сыном не можем никак продать эту квартиру до совершеннолетия моей внучки. Подскажите выход из этой ситуации, если у нас нет денег, чтобы купить внучке отдельное жилье.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2018

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе. Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав. В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2018 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

Сложности при продаже доли: что говорит законодательство

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части. Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально. Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено . Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством .

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов.

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Содержание статьи

Все сделки с недвижимым имуществом всегда сопряжены с риском. Если участвует несовершеннолетний, то доля риска существенно возрастает. Поэтому продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка бывает очень сложно. Рассмотрим как продать долю ребенка в приватизированной квартире.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры с долей несовершеннолетнего, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Доля в квартире несовершеннолетнего ребенка при продаже

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний, является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

  • покупка равноценной по метражу доли;
  • удовлетворительное состояние жилого помещения;
  • географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Алгоритм продажи доли несовершеннолетнего в квартире

  1. Подача заявления.

Важно! Сроки рассмотрения устанавливаются на муниципальном уровне, обычно не превышают 15 дней.

  • Получение предварительного согласия на совершение сделки, либо отказ. На данный момент четких оснований для отказа в законе не прописано. Отказ может быть обжалован в суде в порядке искового производства.
  • Совершение сделки

    Важно! Следует помнить, что сделка по купле-продаже квартиры при наличии доли несовершеннолетнего в ней без согласия органа опеки не пройдет регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

  • Уведомление органа опеки и попечительства о совершении сделки, её регистрации в соответствующем государственном органе и предъявлении свидетельства о праве собственности несовершеннолетнего на квартиру или долю в жилом помещении.
  • Перечень документов для продажи доли в квартире, где прописан несовершеннолетний для органов опеки

    1. Заявление законных представителей, если ребенку меньше 14 лет. Если от 14 до 18 лет, то заявление от несовершеннолетнего с согласием родителей (родителя, либо опекуна) на совершение сделки.
    2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего, при наличии у него документа удостоверяющего личность в силу возраста.
    3. Документы на отчуждаемое жилье.
    4. Документы на покупаемое жилое помещение.
    5. Предварительный договор купли-продажи, либо нотариальное обязательство приобретение определенного объекта в собственность ребенка.

    Важно! Российское законодательство запрещает сделки с недвижимым имуществом между родителями (опекунами, попечителями) и их детьми до 18 лет. Исключением из данного правила является дарение недвижимости несовершеннолетнему.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Гладских Анна

    Участие в рассмотрении судебных дел по утрате права пользования жилым помещением, разделе имущества между супругами, выселении, при оспаривании действий муниципальных органов, при взыскании компенсации при затоплении.

    Смотрите также:

    Как оценить долю в квартире для продажи?

    Продажа доли в квартире другому собственнику

    Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

    Как продать долю в неприватизированной квартире?

    Налоговый вычет при покупке доли в квартире

    Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

    Добрый день. В нашей 3-хкомнатной квартире площадью 59 кв. м. 1/3 доли принадлежит мне (матери) и 2/3 доли — 12 летней дочери. Отец ребенка при разводе подарил ребенку свою 1/3 (оформлен договор дарения). Квартира наша в старом доме.

    Кроме того, у ребенка ЕЩЕ ЕСТЬ 1/2 доли (16 кв. м.) в квартире бабушки (моей мамы), где мы планируем жить после продажи нашей квартиры.

    Хотим продать старую квартиру и приобрести новую с площадью 58 кв.м. в новом еще строящемся доме.

    На нашу квартиру уже есть покупатели, а нам еще нужно разрешение Органа опеки и попечительства (ООП).

    Знаю, что от отца ребенка, который не живет с нами, нужно нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

    НО договор долевого участия в строительстве будет заключаться только в феврале 2018г, т.к. только закладывается фундамент дома.

    Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

    Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

    Какие документы необходимо оформить? Спасибо.

    Ответы юристов (9)

    Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

    Для сделки Вам необходимо получит согласие органов опеки, а далее вы либо кладете средства на счет, либо приобретаете жилье площадью не меньшей, чем было в квартире, в которой продали долю несмовершеннолетнего.

    ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

    1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

    Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

    В данном случае Вы ничего незаконного не делаете.

    Вы вправе положить средства на счет, но когда вы будете перечислять средства застройщику, Вам повторно придется получать согласие органов опеки, т.к. будете распорядаться средствами несмовершеннолетнего.

    Какие документы необходимо оформить?

    Договор купли-продажи оформить у нотариуса (т.к. будет сделка с долями. подлежащая оюбязательному нотариальному заверению), получить согласие опеки, обратиться в МФЦ для подачи документов на регистрацию права собственности.

    Есть вопрос к юристу?

    Вероника, здравствуйте, в данной ситуации Вы можете открыть на имя своей дочери банковский счет экроу, который потом будет использоваться при выполнении договора долевого участия, что полностью соответствует положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», о том даст ли ООП согласие на такую сделку сложно сказать поскольку, на время строительства дома по сути жил. условия ребенка ухудшаются, тем более что даже договора на долевое строительство пока нет — поэтому вряд ли ООП даст свое согласие, если остались вопросы пишите — с радостью отвечу.

    Добрый день. В нашей 3-хкомнатной квартире площадью 59 кв. м. 1/3 доли принадлежит мне (матери) и 2/3 доли — 12 летней дочери. Отец ребенка при разводе подарил ребенку свою 1/3 (оформлен договор дарения). Квартира наша в старом доме.

    Добрый день! Прошу уточнить когда вы оформили расторжение брака?

    На нашу квартиру уже есть покупатели, а нам еще нужно разрешение Органа опеки и попечительства (ООП).

    В обязательном порядке необходимо будет подавать письменное заявление на разрешение совершения сделки купли-продажи. Необходимо будет убедить опеку дать такое разрешение.

    Знаю, что от отца ребенка, который не живет с нами, нужно нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

    Кто от вас требует данное согласие?

    Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

    Это как вариант — для разговора с опекой.

    Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

    Сложность состоит в том, что дом ещё не построен и речь идёт о долевом строительстве — поэтому опека может и отказать из-за возможных рисков при данной сделке. Вот если бы вы уже приобретали готовое жилое помещение то проблем не было бы. Подумайте о других вариантах приобретения готового жилья. Но для начала придите просто на приём в опеку и поговорите с сотрудниками занимающимися выдачей разрешений и после этого будет уже видно как действовать. С Уважением.

    Уточнение клиента

    Добрый вечер. Развод оформлен почти 4 года назад.

    Нотариально заверенное согласие от отца ребенка, как законного представителя (отец не лишен родит. прав), спрашивают в ООП. Или оно не нужно? Спасибо

    10 Декабря 2017, 18:14

    Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).
    https://www.garant.ru/ia/opini.

    В связи с чем, думаю, что проблемы если и возникнут, то их можно будет решить в суд. порядке.

    Какие документы необходимо оформить? Спасибо.

    Главное правило, которого нужно придерживаться при получении разрешения опеки на продажу квартиры – это предварительная подготовка полного пакета документов. В органы опеки имеет смысл обращаться только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Необходимо предоставить как подлинники всех документов, так и их копии.

    Вместе с заявлением-уведомлением от родителей (опекунов), в органы опеки нужно подать пакет документов (подлинники и их копии):

    паспорта (или паспорт, если родитель-одиночка) заявителей;
    заявление о согласии на отчуждение имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и его паспорт;
    копии свидетельства о рождении детей и свидетельства о браке или его расторжении;
    банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если ребенок поступает под опеку государства);
    банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами);
    документы на имеющееся (отчуждаемое) жилье:
    Свидетельство права собственности;
    Кадастровые и технические паспорта и планы;
    Договор приватизации, если есть;
    Оригинал выписки из Росреестра о стоимости жилья;
    Оригинал справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Такая справка не обязательна, но ее могут потребовать;
    Оригинал выписки из домовой книги на квартиру, в отношении которой планируется осуществить сделку;
    Оригинал выписки о состоянии финансово-лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.

    После того как будет выдано разрешение — вернее получения постановления вы можете смело совершать на сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должны проходить одновременно.

    После процесса регистрации и перехода права владения квартирой на нового собственника, начинается процесс по прописке ребенка по новому месту жительства.

    И это еще не все. Нужно будет повторно уведомить органы опеки, что несовершеннолетний получил равноценное имущество в собственность. «Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки…» – так говорится в письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

    Добрый вечер. Развод оформлен почти 4 года назад. Нотариально заверенное согласие от отца ребенка, как законного представителя (отец не лишен родит. прав), спрашивают в ООП. Или оно не нужно? Спасибо

    Данное согласие требует ООП поскольку Ваш бывший супруг, наравне с Вами является законным представителем Вашего совместного ребенка, а следовательно и несет в равной степени и обязанности перед ним

    Или оно не нужно?

    Да, данное согласие требуют и если вдруг второй родитель против, то есть также практика об оспаривании действий, что отец препятствует уцлучшению жил условий ребенка.

    Могу ли я открыть СЧЕТ на имя ребенка, куда можно положить деньги от продажи квартиры, чтобы позже перевести эти средства на счет строительной организации.

    Открыть счёт можете, но в дальнейшем понадобиться получать разрешение на перевод денег направляемых на оплату строительства нового дома.

    НО договор долевого участия в строительстве будет заключаться только в феврале 2018г, т.к. только закладывается фундамент дома.

    Вот в этом и есть проблема, продаёте квартиру сейчас, а вступать в долевое строительство будете через два месяца.

    Даст ли ООП разрешение на продажу квартиры в такой ситуации? Как правильнее поступить в данной ситуации?

    Правильнее поступить, это будет обратиться в орган опеки и попечительства, и привести все доводы которые у Вас есть, это то что деньги будут переведены на специальный счёт, и то что

    у ребенка ЕЩЕ ЕСТЬ 1/2 доли (16 кв. м.) в квартире бабушки (моей мамы), где мы планируем жить после продажи нашей квартиры.

    По результатам изучения всех условий органами опеки и попечительства, я думаю, есть шанс что данную сделку одобрят.

    Действительно так, согласие от отца ребёнка нужно, органы опеки и попечительства при даче согласия на оформление сделки будут учитывать мнение обоих родителей, так как в соответствии с Семейным законодательством России, защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.