Договор долевого участия когда платить

Момент оплаты по договору долевого строительства

А какие именно должны быть подлинные платежные документы?
Кассовая операция по наличному платежу — квитанция к приходному кассовому ордеру.

Безналичная операция по счету в банке — платежное поручение с отметкой о списании или выписка со счета с подтверждением списания денежных средств в адрес конкретного адресата.

Оксана или к застройщику или подумайте про установление юридического факта (факта оплаты).
Если решение суда конечно же устроит налоговую.

«Каждый сторона несет последствия совершения/несовершения действий» (с) где-то из кодексов

Ну а сначала проконсультируйтесь по срокам для вычетов. Может они уже истекли с 2008 года.

Что делать, если я провела оплату застройщику по ДДУ №. ранее срока регистрации в штампе.
Застройщик предлагает мне написать заявление начальнику : Мне известно,что по договору ДДУ я обязан произвести оплату в течение 3-х рабочих дней с момента регистрации договора. Я нарушил условия указанного договора и в добровольном порядке перечислил сумму в размере . на счет Застройщика до государственной регистрации ДДУ. Прошу вас указанные средства, как ошибочно уплаченные, мне не возвращать по причине того, что я не могу Вам предоставить реквизиты для их перечисления, также прошу указанные средства не перечислять на депозит нотариуса во избежание уплаты мной услуг нотариуса.

Мне что-то не нравится это заявление, я все делала по рекомендации менеджеров отдела продаж, нобеда в том что платеж прошел быстро и обогнал срок регистрации ДДУ.
Дата. (поступления денег на расчетный счет застройщика)
Подпись
Скажите, как правильно написать заявление, чтобы не влипнуть. Елена

Липочка, тут вопрос законности (в вашем понимании) натолкнется на понимание законности со стороны застройщика.
Тут у вас у каждого своя правда. Ведь явно не указано на какую сумму поднимается: до текущего уровня цены застройщика, на уровень роста индекса цен, на уровень роста коммерческих затрат и и т.п.

Упростите ситуацию и себе и застройщику: или цена повышения вас устраивает и вы ее платите, или она вас не устраивает и вы идете в суд.

А убедительные для вас документы о росте цен на 30% любой снабженец застройщика вам за неделю нарисует.
И вы будете убеждены, что размер повышения обоснован. Так зачем тратить время на реально ненужные вам вещи?

Момент оплаты по договору долевого строительства

А какие именно должны быть подлинные платежные документы?
Кассовая операция по наличному платежу — квитанция к приходному кассовому ордеру.

Безналичная операция по счету в банке — платежное поручение с отметкой о списании или выписка со счета с подтверждением списания денежных средств в адрес конкретного адресата.

Оксана или к застройщику или подумайте про установление юридического факта (факта оплаты).
Если решение суда конечно же устроит налоговую.

«Каждый сторона несет последствия совершения/несовершения действий» (с) где-то из кодексов

Ну а сначала проконсультируйтесь по срокам для вычетов. Может они уже истекли с 2008 года.

Что делать, если я провела оплату застройщику по ДДУ №. ранее срока регистрации в штампе.
Застройщик предлагает мне написать заявление начальнику : Мне известно,что по договору ДДУ я обязан произвести оплату в течение 3-х рабочих дней с момента регистрации договора. Я нарушил условия указанного договора и в добровольном порядке перечислил сумму в размере . на счет Застройщика до государственной регистрации ДДУ. Прошу вас указанные средства, как ошибочно уплаченные, мне не возвращать по причине того, что я не могу Вам предоставить реквизиты для их перечисления, также прошу указанные средства не перечислять на депозит нотариуса во избежание уплаты мной услуг нотариуса.

Мне что-то не нравится это заявление, я все делала по рекомендации менеджеров отдела продаж, нобеда в том что платеж прошел быстро и обогнал срок регистрации ДДУ.
Дата. (поступления денег на расчетный счет застройщика)
Подпись
Скажите, как правильно написать заявление, чтобы не влипнуть. Елена

Липочка, тут вопрос законности (в вашем понимании) натолкнется на понимание законности со стороны застройщика.
Тут у вас у каждого своя правда. Ведь явно не указано на какую сумму поднимается: до текущего уровня цены застройщика, на уровень роста индекса цен, на уровень роста коммерческих затрат и и т.п.

Упростите ситуацию и себе и застройщику: или цена повышения вас устраивает и вы ее платите, или она вас не устраивает и вы идете в суд.

А убедительные для вас документы о росте цен на 30% любой снабженец застройщика вам за неделю нарисует.
И вы будете убеждены, что размер повышения обоснован. Так зачем тратить время на реально ненужные вам вещи?

Что нужно знать об оплате по ДДУ

Оформление договоров долевого участия с застройщиками является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Известно, что квартиры в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах стоят на порядок дороже. Проще найти застройщика, который собирается возводить многоэтажное здание или уже находится в процессе строительства, и заключить с ним договор о долевом участии. Однако здесь возникает пикантный вопрос – как осуществляется оплата ДДУ? Нередко строительные компании предлагают своим клиентам оплатить все при составлении договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане. Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор. Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба. Однако это не относится к договору переуступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий. Такие договоры защищены ФЗ о застройщиках.

Способы расчета с застройщиком

Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.

Основные способы расчета по ДДУ могут быть следующими:

  • оформление аккредитивных счетов;
  • перевод средств на счет застройщика;
  • наличный расчет;
  • ипотечный кредит.

Риски при расчете с застройщиком

При оформлении аккредитивного счета гарантом будет выступать сам банк. Клиент (дольщик) заводит счет, помещает туда необходимую сумму средств, предназначенную для строительной компании – девелопера. Последний сможет получить средства только в том случае, если предоставит банку оформленный и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Негативным моментом в данном случае является то, что к сумме договора добавляется еще комиссия банка.

Следует отметить, что к этому способу расчета часто прибегают в случае, если часть оплаты вносится при заключении договора, еще до регистрации документа. То есть застройщик не сможет получить средства, если договор будет незарегистрированным, что защищает дольщика от возможного мошенничества.

Расчет безналичными средствами осуществляется на счет компании-девелопера, и все риски в данном случае ложатся на плечи самого дольщика. Согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.

Наличный расчет с застройщиком осуществлять вовсе не рекомендуется. Это очень рискованная процедура. Во-первых, вы рискуете быть ограбленным, направляясь с крупной суммой денег в офис строительной компании, а во-вторых, застройщик потом легко может заявить, что никаких денег от вас не получал. И доказать обратное будет очень непросто. Поэтому в таких делах лучше всего проводить сделки через официальные структуры – через банки. Так ваша оплата будет зафиксирована операционной системой, а подтверждением реализованной сделки будет служить соответствующая квитанция и выписка по счету.

Одним из наиболее оптимальных вариантов расчета с застройщиком является оформление ипотеки. Как показывает практика, обычно банки выплачивают до 85% от суммы стоимости приобретаемой квартиры, остальные 15% должен выплатить сам дольщик. Такая сделка защищена, поскольку банки выдают ипотеку только после регистрации договора в Росреестре.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкую позицию законодательства, касательно сроков и порядка оплаты жилья по договору долевого участия, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Самая распространенная причина – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете, они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика в договоре долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков не могут облагаться налогом на прибыль или НДС. Однако средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке облагаются НДС.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная прибыль, облагаемая налогом.

Дольщик, в процессе регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, обязан уплатить госпошлину. Она установлена в следующем размере:

  • при регистрации ДДУ: 350 рублей;
  • при регистрации дополнительных соглашений к договору: 350 рублей.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Юристы настоятельно не рекомендуют рисковать финансовыми средствами и не оплачивать ничего до регистрации ДДУ. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после заключения договора, но до его регистрации?

В данном случае возможно 2 варианта развития событий: в первом случае застройщик зарегистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадут сами. Однако может быть такое, что Росреестр попросту откажет в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникнет проблема с возвратом уплаченных средств, к тому же, дольщик так и не получит никаких юридических прав на квартиру.

В данной ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за защитой своих интересов в Общество защиты прав дольщиков. Мы являемся некоммерческой организацией. Направлением нашей основной деятельности является защита прав и интересов пострадавших участников ДДУ. Благодаря тому, что наша деятельность имеет некоммерческое основание, юридические услуги предоставляются только с частичной предоплатой, а некоторые из них оказываются на бесплатной основе.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Момент оплаты по договору долевого строительства

А какие именно должны быть подлинные платежные документы?
Кассовая операция по наличному платежу — квитанция к приходному кассовому ордеру.

Безналичная операция по счету в банке — платежное поручение с отметкой о списании или выписка со счета с подтверждением списания денежных средств в адрес конкретного адресата.

Оксана или к застройщику или подумайте про установление юридического факта (факта оплаты).
Если решение суда конечно же устроит налоговую.

«Каждый сторона несет последствия совершения/несовершения действий» (с) где-то из кодексов

Ну а сначала проконсультируйтесь по срокам для вычетов. Может они уже истекли с 2008 года.

Что делать, если я провела оплату застройщику по ДДУ №. ранее срока регистрации в штампе.
Застройщик предлагает мне написать заявление начальнику : Мне известно,что по договору ДДУ я обязан произвести оплату в течение 3-х рабочих дней с момента регистрации договора. Я нарушил условия указанного договора и в добровольном порядке перечислил сумму в размере . на счет Застройщика до государственной регистрации ДДУ. Прошу вас указанные средства, как ошибочно уплаченные, мне не возвращать по причине того, что я не могу Вам предоставить реквизиты для их перечисления, также прошу указанные средства не перечислять на депозит нотариуса во избежание уплаты мной услуг нотариуса.

Мне что-то не нравится это заявление, я все делала по рекомендации менеджеров отдела продаж, нобеда в том что платеж прошел быстро и обогнал срок регистрации ДДУ.
Дата. (поступления денег на расчетный счет застройщика)
Подпись
Скажите, как правильно написать заявление, чтобы не влипнуть. Елена

Липочка, тут вопрос законности (в вашем понимании) натолкнется на понимание законности со стороны застройщика.
Тут у вас у каждого своя правда. Ведь явно не указано на какую сумму поднимается: до текущего уровня цены застройщика, на уровень роста индекса цен, на уровень роста коммерческих затрат и и т.п.

Упростите ситуацию и себе и застройщику: или цена повышения вас устраивает и вы ее платите, или она вас не устраивает и вы идете в суд.

А убедительные для вас документы о росте цен на 30% любой снабженец застройщика вам за неделю нарисует.
И вы будете убеждены, что размер повышения обоснован. Так зачем тратить время на реально ненужные вам вещи?

Налоги при продаже ДДУ

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Я чего-то не совсем вопрос понял. Как это Вы продаете квартиру по ДДУ?! По ДДУ продавать может застройщик, Вы можете продавать только по переуступке права по ДДУ. Для ответа на Ваш вопрос необходимо понимать на каком основании Вам сейчас принадлежит право. У Вас ДДУ или все-таки какой-то другой договор?
Вот если ДДУ, то проблем нет, если пред. договор, то не все так однозначно. Минфинн считает, что предварительный договор, заключенный в целях приобретения в будущем квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета. Если так, то проще данную сделку нигде не светить, официальной информации о том, что она была все равно нет.

Все документы соберете в кучу и отправите в налоговую. Они разберутся по оплате. Адрес объекта один и тот же -наверное?

Что вы переживаете? В ДДУ сумма указана, акт взаиморасчетов по ДДУ есть. Никому уже не потребуются Ваши платежки по предварительному договору.

Главное — сумма указана. Остальное — не суть важно.

Даниил, я тоже долго соображала, о чем это Михаил пишет. Но потом все-таки поняла, т.к. проходили такие сделки. Если я правильно поняла, то дело было так:
1. Предварительный договор Долевого участия, а не купли-продажи.
2. Оплата этого ПДДУ. Платежки получены с указанием в них не ДДУ, а именно ПДДУ. Это строители так выкручиваются, чтобы обойти 214ФЗ в части сроков получения денег от дольщика, а иногда и для того, чтобы реализовать квартиру до получения и регистрации в ФРС разрешительной документации на строительство.
3. Заключение и регистрация ДДУ.
4. Оформление либо акта зачета однородных требований, из которого видно, что деньги, оплаченные за Пдду засчитываются в оплату заключенного ДДУ, либо акта сверки взаиморасчетов по ДДУ.

Сейчас Михаил зарегистрировал уже право собственности на квартиру и продал ее за столько же, за сколько приобрел. Платежки по Пдду предъявлять в налоговую не требуется. Надо предъявить один их вышеуказанных актов. В них стоит сумма и печать застройщика. Они срабатывают в налоговой так же, как, например, расписка от продавца.

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни

Ситуация из практики:

При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!

Какую ошибку здесь допускают Покупатели?

Ошибка Покупателя:

Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214.

Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Откроется в новой вкладке.»>Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.

Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.

Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.

Договор долевого участия (ДДУ) и двойные продажи

Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском. Риском так называемых «двойных продаж». Это ситуация на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям. Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.

В итоге настоящие права на строящуюся квартиру получает только один из Покупателей, а остальным достается перспектива судебных тяжб по поводу недействительных сделок и возврата уплаченных сумм.

Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) Откроется в новой вкладке.»>способов покупки квартир в новостройках.

Что делать:

По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.

Но в некоторых случаях допустимо сделать исключение.

Например, перед оплатой квартиры по договору ДДУ, Покупателю новостройки следует попросить Застройщика предъявить хотя бы один зарегистрированный Договор долевого участия по данному объекту. Если таковой есть, то риск «нерегистрации» других договоров сильно снижается.

Дело в том, что Росреестр проверяет всю документацию Застройщика именно перед первой регистрацией его договора ДДУ, по которому тот собирается привлекать деньги дольщиков. Если регистратор дал добро на регистрацию первого ДДУ по конкретному строящемуся дому, то все остальные ДДУ по этому дому будут регистрироваться уже «на автомате». И именно в таком случае можно передавать деньги Застройщику сразу после подписания ДДУ, с расчетом, что он гарантированно сможет зарегистрировать их потом единым пакетом (скопом).

Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер.

Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора.

Соблюдение этого условия избавит Покупателя и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ).

Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор долевого участия».

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ , в разделе «Покупатель» >> «Первичка».