Договор залога имущества в обеспечение

Договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту

г. Москва «___»_________ 201_ г.

ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Залогодатель», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор залога имущества (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение обязательств по кредитному договору от «___»_________ 201_ года N __________ товары на складе в соответствии со спецификацией, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора залога имущества.
1.2. Предмет залога не обременен обязательствами по другим сделкам с другими лицами и не может быть заложен третьим лицам в последующем.
1.3. Оценка предмета залога производится на основе контрактной цены товара с применением коэффициента _______.
1.4. Стоимость товаров, находящихся в залоге, исчисленная в соответствии с п. 1.3 настоящего договора залога имущества, не может быть менее ____ (__________) ___ и не подлежит уменьшению Залогодателем в течение срока действия настоящего Договора.
1.5. Кредитный договор от «___»_________ 201_ года N ______ заключен между Залогодателем (Должник) и Залогодержателем (Кредитор) на сумму _____ (_______) рублей.
Срок окончательного погашения кредита — «___»_________ 201_ года.
1.6. На момент заключения настоящего Договора товар, передаваемый в залог, принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается ____________ от «___»_________ 201_ года, ___________.
1.7. Передаваемый в залог товар находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к такого рода вещам.
1.8. Залогодержатель вправе потребовать расторжения настоящего договора залога имущества и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты хранения или использования товара не в соответствии с условиями договора залога.
1.9. Залогодатель несет ответственность за недостатки переданного им в залог по настоящему Договору товара, полностью или частично препятствующие его использованию в качестве предмета залога, несмотря на то, что при его передаче (заключении договора залога) Залогодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.
1.10. В случаях существенного нарушения Залогодателем установленного Договором порядка хранения или использования товара Залогодержатель может потребовать от Залогодателя предоставления иного обеспечения по кредитному договору.
1.11. Товар, передаваемый в залог, находится на складе Залогодателя.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
2.1. Настоящий договор залога имущества считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи Залогодержателю товара по акту приема-передачи.
2.2. Действие договора залога имущества прекращается после полного выполнения Залогодателем взятых на себя обязательств или прекращения действия кредитного договора.
2.3. При частичном исполнении обязательств залог уменьшается пропорционально.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ
3.1. Залогодатель обязан иметь в наличии товары на складе в соответствии со спецификацией согласно п. 1.1 настоящего договора залога имущества, залоговой стоимостью не менее _________ рублей.
3.2. Залогодатель обязан незамедлительно предъявлять предмет залога Залогодержателю в целях осуществления контроля, а также предоставлять в распоряжение Залогодержателя необходимые документы и информацию по его требованию не позднее ____ рабочих дней с момента получения запроса.
3.3. Предмет залога находится у Залогодателя, который обязан хранить его по адресу: ____________________.
3.4. Залогодатель обязан вести книгу записи залогов и по первому требованию заинтересованного лица предъявлять ее для ознакомления.
3.5. Залогодатель обязан письменно сообщить Залогодержателю об изменении местонахождения либо банковских реквизитов не позднее __ рабочих дней с момента изменения.
3.6. При невыполнении обязанностей Залогодателем, предусмотренных действующим законодательством и кредитным договором от «___»_________ 201_ года N ______, Залогодатель обязан в течение ____ дней после получения уведомления Залогодержателя передать ему предмет залога для обращения на него взыскания.

Весь образец договора залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту в прикрепленном файле.

Залог имущества в обеспечение исполнения обязательств

При заключении различных договоров (например, займа, купли-продажи) стороны могут предусмотреть такой способ обеспечения исполнения обязательств, как залог. Предмет залога может либо оставаться у залогодателя, либо передаваться залогодержателю. В настоящей статье на конкретных примерах мы рассмотрим отражение передачи предмета залога в бухгалтерском и налоговом учете как залогодателя, так и залогодержателя.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ под залогом понимается имущество должника, которое кредитор (залогодержатель) при неисполнении должником обязательства имеет право реализовать и получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота (например, оружия, наркотиков), требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (например, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью), и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Договор о залоге должен быть заключен в простой письменной форме. Если предметом договора залога является движимое имущество, то стороны по своему желанию могут предусмотреть нотариальное удостоверение договора.

Что касается договора о залоге недвижимого имущества, то он согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В договоре о залоге должны быть указаны: предмет залога и его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 2 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.98 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).

Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Юридические лица, обладающие правом хозяйственного ведения, могут заложить: движимое имущество без согласия собственника; недвижимое имущество с согласия собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Если заложенное имущество в соответствии с договором залога остается у залогодателя, которому предоставляется право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что его общая стоимость не станет меньше суммы, указанной в договоре о залоге, то указанное является залогом товаров в обороте (п. 1 ст. 357 ГК РФ).

В этом случае залогодатель обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции (п.3 ст. 357 ГК РФ).

В соответствии п. 1 ст. 18 Закона РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге» залогодатель обязан не позднее десяти дней после возникновения залога внести в книгу запись, содержащую данные о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательства; предоставлять книгу для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Залогодатель несет ответственность за своевременность и правильность внесения сведений о залоге в книгу записи залогов. Он обязан возместить потерпевшим в полном объеме убытки, причиненные несвоевременностью внесения записей в книгу, их неполнотой или неточностью, а также уклонением от обязанности предоставлять книгу для ознакомления (п. 2 ст. 18 Закона РФ № 2872-1).

Обязательство, обеспеченное залогом, исполнено

Имущество, являющееся предметом залога, может оставаться у залогодателя, а может быть передано залогодержателю. В любом случае право собственности на него сохраняется за залогодателем. Поэтому имущество, предоставленное в залог, подлежит в бухгалтерском учете залогодателя обособленному отражению на тех же счетах, на которых оно учитывалось ранее.

Если основное обязательство выполнено, то имущество, являющееся предметом договора о залоге, возвращается залогодателю.

В бухгалтерском учете залогодателя гарантии, выданные в обеспечение выполнения обязательств, учитываются на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». Стоимость имущества, являющегося предметом залога, учитывается на счете 009 в сумме, по которой оно оценено сторонами в договоре о залоге.

ЗАО «Альфа» 2 апреля 2007 г . получило от ООО «Бета» заем на пополнение оборотных средств в денежной форме на сумму 1 000 000 руб. сроком на три месяца из расчета 2% в месяц под залог облигаций сторонней организации номинальной стоимостью 1200000 руб. В договоре о залоге облигации оценены на сумму 1100000 руб.

Договором о залоге предусмотрена передача предмета залога залогодержателю-заимодавцу. По договору займа проценты уплачиваются заемщиком (ЗАО «Альфа») ежемесячно. По истечении срока по договору займа денежные средства возвращены заимодавцу в полном объеме 30 июня 2007 г . В этот же день предмет залога возвращен залогодателю.

В бухгалтерском учете ЗАО «Альфа» оформляются проводки:

Дебет 51 Кредит 66

— 1 000 000 руб. — получены денежные средства по договору займа

Дебет 58 субсчет 2 «Долговые ценные бумаги»/«Облигации, переданные в залог» Кредит 58 субсчет 2 «Долговые ценные бумаги»/«Облигации»

— 1 200 000 руб. — отражена номинальная стоимость облигаций, переданных в залог

— 1 100 000 руб. — отражено обязательство, выданное в обеспечение исполнения договора займа;

30 апреля, 31 мая, 30 июня:

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 66

— 20 000 руб. (1 000 000 руб. х 2%) — начислены проценты по полученному займу за месяц

Дебет 66 Кредит 51

— 20 000 руб. — перечислены начисленные проценты;

Дебет 66 Кредит 51

— 1 000 000 руб. — отражен возврат займа

Дебет 58 субсчет 2 «Долговые ценные бумаги»/«Облигации» Кредит 58 субсчет 2 «Долговые ценные бумаги»/«Облигации, переданные в залог»

— 1 200 000 руб. — отражена номинальная стоимость облигаций, возвращенных залогодержателем

— 1 100 000 руб. — списана сумма погашенного обязательства по договору залога.

Когда предметом договора залога является основное средство, которое не передается залогодержателю, а продолжает использоваться в производственной деятельности залогодателя, амортизация по такому имуществу в учете залогодателя начисляется в общеустановленном порядке.

В случае если такой предмет залога передается залогодержателю, продолжает ли по нему начисляться амортизация?

В целях бухгалтерского учета в течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизации не приостанавливается, за исключением случаев перевода его по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев. Так сказано в п. 23 ПБУ 6/01 «Учет основных средств».

Следовательно, в бухгалтерском учете залогодателя по объекту основных средств, переданному в залог, амортизация продолжает начисляться.

Однако необходимо учитывать, что объект, переданный залогодержателю по договору о залоге, не используется организацией-залогодателем при изготовлении и продаже продукции (товаров, работ, услуг). Поэтому суммы амортизации, начисленной по нему, не являются расходами по обычным видам деятельности. Это определено п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации».

Таким образом, суммы амортизации, начисленные по объекту основных средств, заложенному и переданному залогодержателю, отражаются в бухгалтерском учете залогодателя как прочие расходы (п. 4 ПБУ 10/99).

В налоговом учете залогодателя амортизационные отчисления по заложенным основным средствам, переданным залогодержателю, не учитываются.

В целях гл. 25 НК РФ амортизируемым признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается посредством начисления амортизации. Кроме того, срок его полезного использования должен быть более 12 месяцев, а первоначальная стоимость — более 10 000 руб. Об этом говорится в п. 1 ст. 256 НК РФ.

Согласно п. 3 этой же статьи из состава амортизируемого имущества исключаются основные средства:

· переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование;

· переведенные по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев;

· находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев.

Таким образом, на первый взгляд амортизация по основным средствам, переданным залогодержателю, в целях налогообложения прибыли должна начисляться.

Но не следует забывать про п. 1 ст. 257 НК РФ, который содержит определение основных средств, используемое для целей налогообложения прибыли. В соответствии с ним под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией. Однако с момента, когда залогодатель передал основное средство, являющееся предметом залога, залогодержателю, оно перестает быть средством труда. Следовательно, с этого момента в целях налогообложения прибыли амортизация по данному объекту не начисляется.

Таким образом, величина начисленной амортизации является постоянной разницей, приводящей к возникновению в учете залогодателя постоянного налогового обязательства (п. 4, 7 ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль»).

В бухгалтерском учете залогодержателя стоимость имущества, полученного в залог, отражается на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» в сумме, по которой данное имущество оценено сторонами в договоре о залоге.

В налоговом учете стоимость имущества, полученного в залог, не признается доходом (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Воспользуемся данными примера 1.

В бухгалтерском учете ООО «Бета» могут быть осуществлены следующие записи:

Дебет 58 субсчет 3 «Предоставленные займы» Кредит 51

— 1 000 000 руб. — отражено предоставление денежных средств по договору займа

— 1 100 000 руб. — отражена стоимость облигаций, полученных в обеспечение исполнения договора займа;

30 апреля, 31 мая, 30 июня:

Дебет 58 субсчет 3 «Предоставленные займы» Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 20 000 руб. — начислены проценты по предоставленному займу за месяц

Дебет 51 Кредит 58 субсчет 3 «Предоставленные займы»

— 20 000 руб. — получены проценты по займу за месяц;

Дебет 51 Кредит 58 субсчет 3 «Предоставленные займы»

— 1 000 000 руб. — возврат займа

— 1 100 000 руб. — списана сумма полученного обеспечения.

Обязательство, обеспеченное залогом, не исполнено

Предмет залога продан с публичных торгов

Иногда основное обязательство не выполняется. Тогда предмет залога подлежит продаже с публичных торгов. Если сумма, вырученная от продажи предмета залога, недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, то он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Если же сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом обязательства, то разница подлежит перечислению залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

Операции по передаче залогодателем имущества, являющегося предметом залога, залогодержателю не облагаются НДС, поскольку в данном случае не происходит переход права собственности на предмет залога от залогодателя к залогодержателю, т. е. нет реализации (п. 1 ст. 39 НК РФ). В то же время, если залогодатель не выполняет первоначальное обязательство и предмет залога реализуется с торгов, то данная операция облагается НДС в силу подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

ООО «Римэкс» 7 мая 2007 г . по договору поставки приобрело у ЗАО «Эпсилон» товары на сумму 708 000 руб. (в том числе НДС — 108 000 руб.) с отсрочкой платежа на два месяца. Договором поставки предусмотрено, что ООО «Римэкс» в обеспечение исполнения обязательств по оплате товаров передает ЗАО «Эпсилон» в залог материалы, балансовой стоимостью 780 000 руб. В договоре о залоге они оценены на сумму 900 000 руб.

В установленный договором поставки срок ООО «Римэкс» не выполнило обязательство по оплате товаров. ООО «Эпсилон» в соответствии с договором поставки за просрочку оплаты полученных товаров признан штраф на сумму 50 000 руб. На залог было обращено взыскание, и он был продан с публичных торгов 1 октября 2007 г . за 944 000 руб. (в том числе НДС — 144 000 руб.).

В бухгалтерском учете ООО «Римэкс» будут оформлены проводки:

Дебет 41 Кредит 60

— 600 000 руб. — приняты к учету товары

Дебет 19 Кредит 60

— 108 000 руб. — отражен НДС по приобретенным товарам

Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в залог» Кредит 10 субсчет «Материалы на складе»

— 780 000 руб. — отражена стоимость материалов, переданных в залог

— 900 000 руб. — отражено обязательство, выданное в обеспечение исполнения договора займа

Дебет 68 Кредит 19

— 108 000 руб. — предъявлен к вычету НДС;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 944 000 руб. — отражен доход от продажи предмета залога

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 68

— 144 000 руб. — начислен НДС по проданному предмету залога

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в залог»

— 780 000 руб. — списана стоимость материалов, переданных в залог

Дебет 76 субсчет «Расчеты с поставщиком-залогодержателем» Кредит 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов»

— 944 000 руб. — отражен доход от продажи предмета залога

Дебет 60 Кредит 76 субсчет «Расчеты с поставщиком-залогодержателем»

— 708 000 руб. — погашена задолженность поставщику за счет средств, полученных от продажи предмета залога

— 900 000 руб. — списана сумма погашенного обязательства

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 76 субсчет «Расчеты с поставщиком-залогодержателем»

— 50 000 руб. — на сумму штрафа в соответствии с договором поставки за просрочку оплаты товара

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с поставщиком-залогодержателем»

— 186 000 руб. (944 000 руб. – 708 000 руб. – 50 000 руб.) — получены денежные средства в сумме превышения дохода от продажи предмета залога над суммой обеспеченного залогом обязательства.

По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, то есть включая проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенного имущества.

Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, если это имущество находится у него (п. 1 ст. 343 ГК РФ). В этом случае у залогодержателя могут возникнуть затраты, связанные с содержанием заложенного имущества, например расходы по аренде помещения, в котором хранится предмет залога.

В целях обложения по налогу на прибыль расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Согласно подп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся расходы, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию и реализации в установленном законодательством порядке предметов залога и заклада за время нахождения указанных предметов у залогодержателя после передачи залогодателем.

Поскольку расходы по содержанию имущества, являющегося предметом залога, связаны с получением дохода, то в налоговом учете залогодержателя они учитываются в силу подп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Воспользуемся данными примера 3, а также тем обстоятельством, что расходы залогодержателя ЗАО «Эпсилон» по аренде склада, в котором хранится предмет залога, составляют 5900 руб. в месяц (в том числе НДС — 900 руб.). В учете ЗАО «Эпсилон» себестоимость товара, реализованного ООО «Римэкс», — 500 000 руб.

В бухучете залогодержателя могут быть проводки:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет 1 «Выручка»

— 708 000 руб. — признана выручка от продажи товара

Дебет 90 субсчет 2 «Себестоимость продаж» Кредит 41

— 500 000 руб. — списана стоимость реализованного товара

Дебет 90 субсчет 3 «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68

— 108 000 руб. — на сумму НДС

— 900 000 руб. — отражена стоимость имущества, полученного в обеспечение исполнения договора поставки;

в мае — сентябре, ежемесячно:

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»

— 5000 руб. — отражена в учете арендная плата за содержание на складе заложенного имущества

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»

— 900 руб. — НДС по арендной плате

Дебет 68 Кредит 19

— 900 руб. — вычет НДС при соблюдении условий ст. 171, 172 НК РФ

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 51

— 5900 руб. — арендная плата перечислена арендодателю;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 62

— 708 000 руб. — претензия покупателю по уплате долга за товары

Дебет 76 субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 50 000 руб. — штрафы, признанные покупателем

Дебет 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов» Кредит 76 субсчет «Расчеты с залогодателем»

— 944 000 руб. — на сумму дохода от продажи предмета залога

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с организатором торгов»

— 944 000 руб. — получены денежные средства от реализации предмета залога на торгах

Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» Кредит 76 субсчет «Расчеты по претензиям»

— 758 000 руб. (708 000 руб. + 50 000 руб.) — отражено погашение задолженности залогодателя на сумму долга по договору поставки и признанных штрафов

— 900 000 руб. — списана сумма полученного обеспечения с забалансового счета

Дебет 76 субсчет «Расчеты с залогодателем» Кредит 51

— 186 000 руб. (944 000 руб. – 758 000 руб.) — залогодателю перечислены денежные средства, оставшиеся после погашения задолженности.

Основное обязательство новируется

Действующее законодательство не предусматривает обращения в собственность залогодержателя предмета залога (ст. 350 ГК РФ). В то же время согласно п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство может прекратиться соглашением сторон о замене первоначального обязательства другим обязательством между теми же лицами, с иным предметом или способом исполнения (новация).

Согласно п. 3 ст. 414 ГК РФ новация первоначального обязательства (если иное не предусмотрено соглашением сторон) прекращает дополнительные обязательства. Поэтому на дату новирования первоначального обязательства обязательство сторон по договору залога прекращается. В этот момент стоимость предмета залога списывается с забалансового учета.

ЗАО «Юлс» 1 июня 2007 г . получен от ООО «Сима» заем на пополнение оборотных средств в денежной форме на сумму 1 180 000 руб. сроком на три месяца под 1,5% в месяц под залог грузового автомобиля. В договоре о залоге стороны оценили автомобиль в 1 150 000 руб. Первоначальная стоимость предмета залога — 1 300 000 руб., сумма накопленной до момента передачи в залог амортизации составляет 300 000 руб. Срок полезного использования автомобиля 50 месяцев.

Договором о залоге предусмотрена передача предмета залога залогодержателю-заимодавцу. Заложенное имущество застраховано залогодателем от рисков повреждения и утраты на срок договора займа. Страховщику 1 июня 2007 г . перечислена страховая премия 6000 руб.

По договору займа проценты уплачиваются заемщиком ежемесячно. 1 сентября 2007 г . по истечении установленного договором займа срока между заимодавцем и заемщиком заключено соглашение, в соответствии с которым обязательство по договору займа новируется в обязательство продажи предмета залога за 1 180 000 руб. (включая НДС — 180 000 руб.).

В бухгалтерском учете ЗАО «Юлс» оформляются проводки:

Дебет 51 Кредит 66

— 1 180 000 руб. — получены денежные средства по договору займа

Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в залог» Кредит 01

— 1 300 000 руб. — отражена стоимость автомобиля, переданного в залог

Дебет 02 Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в залог»

— 300 000 руб. — отражена начисленная амортизация

— 1 150 000 руб. — отражено обязательство, выданное в обеспечение исполнения договора займа

Дебет 76 Кредит 51

— 6000 руб. — страховая премия перечислена страховщику

Дебет 97 Кредит 76

— 6000 руб. — затраты на страхование отражены в составе расходов будущих периодов;

в июне — августе, ежемесячно:

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 66

— 17 700 руб. (1 180 000 руб. х 1,5%) — начислены проценты по полученному займу за месяц

Дебет 66 Кредит 51

— 17 700 руб. — перечислены начисленные проценты

Дебет 26 Кредит 97

— 2000 руб. (6000 руб. : 3 мес.) — расходы на страхование учтены в составе расходов

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в залог»

— 26 000 руб. (1 300 000 руб. : 50 мес.) — на сумму амортизационных отчислений по объекту основных средств, переданному в залог

Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

— 6240 руб. (26 000 руб. х 24%) — отражено постоянное налоговое обязательство;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства, переданные в залог»

— 1 300 000 руб. — списана первоначальная стоимость автомобиля

Дебет 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в залог» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

— 378 000 руб. (300 000 руб. + 26 000 руб. х 3 мес.) — списана начисленная амортизация

Дебет 62 Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 1 180 000 руб. — отражена задолженность покупателя за проданный автомобиль

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 68

— 180 000 руб. — начислен НДС

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

— 922 000 руб. (1 300 000 руб. – 378 000 руб.) — списана остаточная стоимость автомобиля

Дебет 66 Кредит 62

— 1 180 000 руб. — отражен возврат займа

— 1 150 000 руб. — списана сумма обеспечения в связи с погашением задолженности.

Воспользуемся данными примера 5. Также учтем, что затраты залогодержателя ООО «Сима» по аренде гаража, в котором содержится автомобиль, ежемесячно составляют 2360 руб. (в том числе НДС — 360 руб.).

В бухгалтерском учете залогодержателя ООО «Сима» будут осуществлены следующие проводки:

Дебет 58 субсчет 3 «Предоставленные займы» Кредит 51

— 1 180 000 руб. — отражено предоставление денежных средств по договору займа

— 1 150 000 руб. — отражена стоимость автомобиля, полученного в обеспечение исполнения обязательства по договору займа;

в июне — августе, ежемесячно:

Дебет 58 субсчет 3 «Предоставленные займы» Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 17 700 — начислены проценты по предоставленному займу за месяц

Дебет 51 Кредит 58 субсчет 3 «Предоставленные займы»

— 17 700 руб. — получены проценты по займу за месяц

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 76

— 2360 руб. — отражены расходы по аренде гаража, включая НДС (поскольку данные расходы связаны с осуществлением операции, не подлежащей обложению НДС (подп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ), то в силу подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ сумма НДС не выделяется, а учитывается в стоимости затрат по аренде гаража);

Дебет 60 Кредит 58 субсчет 3 «Предоставленные займы»

— 1 180 000 руб. — отражен возврат займа

— 1 150 000 руб. — списана сумма полученного обеспечения с забалансового счета

Дебет 08 Кредит 60

— 1 000 000 руб. — стоимость автомобиля без НДС отражена в составе вложений во внеоборотные активы

Дебет 19 Кредит 60

— 180 000 руб. — отражен НДС в соответствии со счетом-фактурой

Дебет 01 Кредит 08

— 1 000 000 руб. — автомобиль принят к учету

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

— 180 000 руб. — предъявлен к вычету НДС при соблюдении условий ст. 171, 172 НК РФ.

Договор займа под залог недвижимости

Наиболее приемлемой формой обеспечения прямых обязательств в рамках договора займа является предоставление соразмерного залога. В большинстве случаев в виде залога выступает ликвидная недвижимость.

При этом заемщик обязан предоставить все подтверждающие право собственности документы. Далее будет рассказано, как именно подобное соглашение заключается на практике, и какие условия в нем могут быть прописаны.

Существенные условия договора залога недвижимого имущества

В виде существенных условий можно выделить следующие: предоставляемая сумма, предельные сроки исполнения обязательства, наименование недвижимости и его оценочная стоимость, ответственность сторон, проценты и возможные штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Также прописываются условия приема и передачи текущего объекта недвижимости и наложения на него обременения. В отдельных случаях также должна указываться и цель оформления такого соглашения.

Это наиболее существенные условия, без указания которых соглашения не будет считаться легитимным, и по этой причине его нельзя будет зарегистрировать в Росреестре.

Регистрация договора залога недвижимого имущества

Надлежащий порядок указывает на обязательную регистрацию актов соглашения сразу после его подписания сторонами. Без регистрации на объект недвижимости не будет наложено обременение, поэтому собственник после получения денежных средств сможет свободно сдать его в аренду либо провести с его участием любую другую сделку.

Соответственно, в регистрации соглашения, как правило, заинтересован сам кредитор. В регистрационных органах в документы о праве собственности будет проставлена соответствующая печать, которая будет указывать на обременение.

После этого никакие сделки с объектом недвижимости на законных основаниях нельзя будет оформлять. Подобное ограничение будет действовать до момента исполнения всего объема обязательств.

Если договор оформляется на третье лицо — подробности по ссылке:

Нотариальное заверение договора залога недвижимого имущества

С 2014 года обязательное заверение таких соглашений было отменено. Физические лица могут заверить описываемый документ и акт приема-передачи у нотариуса по желанию. Данное действие не предаст соглашению большей юридической силы, но послужит определенной гарантией для обеих сторон.

На практике физические лица редко обращаются за заверением, потому что за это приходится уплачивать довольно большую госпошлину, которая рассчитывается в проценте от оценочной стоимости объекта недвижимости.

То же самое правило касается и юридических лиц. Они могут обратиться в нотариальную контору по желанию.

Соглашение о расторжении договора залога недвижимого имущества

Подобное соглашение составляется на отдельном бланке. В соответствии с диспозициями гражданского законодательства, расторжение любого договора, в том числе и займа, возможно либо по взаимному соглашению сторон, либо в случаях, если один из субъектов существенно нарушает условия первичной договоренности.

Если же расторжение является взаимным желанием сторон, то с объекта недвижимости будет снято обременение только после предоставления оформленного бланка расторжения в органы Росреестра. Все ограничения снимаются в течение 10 дней. Если в виде субъектов выступают юридические лица, то срок увеличивается до 30 дней.

Образец договора займа под залог недвижимости

Для того, чтобы органы Росреестра приняли от сторон документы на квартиру и заверили в должном порядке заключенное ими соглашение, в нем не должно быть каких-либо структурных и любых других ошибок.

Поэтому необходимо ознакомиться с наиболее общим образцом. В настоящее время это можно сделать на множестве профильных ресурсов.

Договор займа под залог недвижимости между физическими лицами

Составляется только в свободной письменной форме. По его условиям возможно предоставление так называемого беспроцентного займа, что прямо запрещено, если одной из сторон является юридическое лицо.

После составления документа он должен быть отправлен в Росреестр на регистрацию и наложения обременения. К документу также можно приложить и акт приема-передачи денежных средств.

По желанию физических лиц можно воспользоваться услугами нотариуса и заверить данную сделку в должном нотариальном порядке.

Договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами

Объектом подобной договоренности не может выступать жилая собственность. Поэтому квартира либо любое другое жилье не может быть предметом сделки между юридическими лицами.

Беспроцентные займы также запрещены, если хотя бы одна сторона является юридическим лицом. Сам договор и пакет документации на недвижимость направляются в регистрационные органы.

За такие действия придется выплатить фиксированные 5.000 руб. и 2% от стоимости фигурирующих в сделке объектов. Срок регистрации составляет до 30-ти дней. Подписываются документы генеральным директором либо уполномоченным лицом, имеющим соответствующую доверенность (по аналогии с поставкой). Обязательному нотариальному удостоверению такая сделка не подлежит.

Для ознакомления с образцом договора на ремонт квартиры между физическими лицами пройдите по ссылке:

Залог недвижимого имущества по договору между физическим и юридическим лицом

В данном случае речь должна идти о процентных займах. Более того, принимать объект в виде обеспечения и выделять необходимую сумму средств имеют право только те юридические лица, основным компонентом деятельности которых является кредитование.

Не кредитные организации не имеют объективного права выдавать процентные займы любым физическим лицам, принимая в виде обеспечения квартиру или любое другое жилье.

Также рекомендуется к ознакомлению: Договор консигнации.

Как оформить договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, залогом, в силу которого кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Как правило, залог возникает на основании договора. В установленных законом случаях залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

При заключении договора залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите у банка стандартный договор залога или проект договора, подготовленного в отношении получаемого кредита

С 04.08.2016 банки в договорах залога указывают на обязанность заемщика (залогодателя) предоставить банкам соответствующие документы (информацию) и выполнять действия, необходимые для осмотра предмета залога по месту его хранения (нахождения) служащими Банка России.

В отношении договоров, заключенных до 04.08.2016, данное правило применяется с 31.12.2016 (п. 3 ст. 3 Закона от 03.07.2016 N 362-ФЗ).

Однако данное положение не касается договоров залога принадлежащих физлицу жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, земельного участка из состава сельскохозяйственных земель (предоставленных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества), а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке (ч. 3 ст. 33 Закона от 02.12.1990 N 395-1; п. 2 ст. 3 Закона N 362-ФЗ).

Шаг 2. Проверьте, есть ли в нем обязательные условия, необходимые для действительности договора

К обязательным условиям российское законодательство относит предмет залога (описание заложенного имущества) и его оценку (если это залог недвижимости), существо, размер и срок исполнения кредитного договора, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к кредитному договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ; п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит.

Если в договоре залога не указано, у какой из сторон — залогодателя или залогодержателя — находится заложенное имущество, то оно остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).

Стоимость заложенного имущества определяется по соглашению сторон в договоре залога (ст. 340 ГК РФ). Зачастую она указывается в договоре на основании отчета независимого оценщика.

В договоре залога не должно быть условий, которые в случае уменьшения рыночной стоимости заложенного имущества предусматривают распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия. Такие условия ничтожны в силу закона ( ст. 340 ГК РФ).

Шаг 3. Проверьте остальные условия договора залога, чтобы они не ущемляли ваши права

Неблагоприятными условиями могут быть:

  • ваше (залогодателя) согласие отвечать за заемщика по кредитному договору в случае увеличения суммы кредита или увеличения срока кредита;
  • условие о том, что документы, подтверждающие наличие заложенного имущества (например, ПТС при залоге автомобиля), передаются банку;
  • необходимость предоставления согласия супруга на передачу в залог совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 35 СК РФ).

В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон. В частности, банк имеет право (ст. ст. 343, 345 ГК РФ):

  • проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения предмета залога;
  • требовать замены заложенного имущества в случае его уменьшения или повреждения;
  • требовать страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения на сумму не менее размера обеспеченного залогом обязательства;
  • обращать взыскание на предмет залога в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору.

Залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ).

Банк и залогодатель должны действовать добросовестно и не нарушать условия договора.

Шаг 4. Сообщите банку информацию о заложенном имуществе, представьте при необходимости документы на него

Если предлагаемое в залог имущество уже заложено, сообщите об этом банку. Иначе могут наступить следующие последствия (ст. ст. 342, 351 ГК РФ):

  • банк может досрочно потребовать вернуть кредит;
  • вы будете нести ответственность за убытки банка, которые могут возникнуть в результате обращения взыскания на имущество при недостаточности вырученных денег для удовлетворения требований банка.

Шаг 5. Подпишите договор залога с банком

Желательно, чтобы договор был прошит или завизирован вами и банком на каждой странице. Один экземпляр должен остаться у вас.

Иногда требуется совершить несколько дополнительных шагов после заключения договора залога, а именно:

  • нотариально удостоверить договор, например, когда банк хочет иметь возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса. При этом условие о таком порядке взыскания должно быть одобрено вами и предусмотрено в самом договоре или дополнительном соглашении к нему (п. 6 ст. 349 ГК РФ; п. 1 ст. 90, ст. ст. 103.1, 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1);
  • провести государственную регистрацию. Это обязательно при залоге недвижимого имущества;
  • подать уведомление о залоге нотариусу для регистрации и получить свидетельство о регистрации уведомления о залоге, если речь идет об автомобиле.