Как оформить куплю продажу квартиры в рб

Оглавление:

Договор купли-продажи квартиры (жилых домов) в Беларуси

Осуществление сделок с недвижимостью требует защиты интересов обеих сторон на юридическом уровне. Поэтому необходим верный с правовой точки зрения и правильно составленный с соблюдением всех норм и корректировок договор купли-продажи квартиры (жилого дома).

Если процесс осуществления сделки предполагает использование помощи агентства недвижимости, то беспокоиться о безопасности не следует: в таких случаях происходит грамотное оформление / составление и соблюдается четкий порядок заключения договора.

Однако, если определенные причины предполагают осуществление сделки своими силами, необходимо уточнить следующие позиции:

  • как оформить и правильно заверить у нотариуса;
  • сколько стоит весь процесс и мн. др.

Обеспечить передачу продавцом прав собственности на жильё покупателю – это главная задача договора купли-продажи квартиры / жилого дома (статья № 520 п.1 ГК Республики Беларусь). Из указанного возникает предмет договора:

  • незаселенные квартиры жил. фонда РБ;
  • жильё, являющееся собственностью граждан;
  • жильё, находящееся в собственности у юридических лиц;
  • жильё, строительство которого предусматривало его дальнейшую продажу.

Договор купли-продажи квартиры и/или жилого дома в РБ: законодательство

На государственном уровне данный договор регулируется следующими юридическими документами:

1. Указы Президента РБ:

  • № 200 от 26.04.2010 г.;
  • № 413 от 07.09.2007г.;
  • № 49 от 09.02.2015г.
  • «О гос. регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 22.07.2002 г.);
  • № 305-3 «О нотариате и нотариальной деятельности» (от 18.07.2004 г.).

3. Постановления Совета Министров РБ:

  • от 23.04.2004 г. № 17;
  • от 23.10.2006 г. № 63;
  • от 26.12.2006 г. № 1728;
  • от 09.11.2010 г. № 63;
  • от 08.08.2013 г. № 38.

4. Жилищный и Гражданский Кодексы РБ.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.

Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.

Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:

  • составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
  • обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
  • указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
  • данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
  • в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
  • имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.

Соответствие нормам, при соблюдении которых признаётся законность договора

На текущий 2015 год договор купли-продажи квартиры в Беларуси считается действительным при соблюдении следующих правил:

  1. Составлен в виде единственного документа.
  2. Составлен в письменной форме.
  3. Две стороны его подписали.
  4. Удостоверен у нотариуса.
  5. Прошел процесс регистрации в гос. организации, которая занимается регистрацией жилья: заключенным договор является с момента регистрации.
  6. В содержании указаны данные, которые точно характеризуют проданное недвижимое имущество (согласно ст. 525 ГК РБ):
  • место нахождения;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • этаж;
  • количество лоджий, балконов и комнат.

7. Предусматривает указание точной стоимости недвижимости (этот момент прописан в статье 526 ГК РБ).

8. Согласно ст. 529 (п.1) ГК Республики Беларусь указывает лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением (в письменной форме).

Кто может быть стороной договора купли-продажи квартиры (жилого дома)

Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:

1. В роли одной стороны – продавец:

  • юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
  • физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
  • компании, предлагающие недостроенные квартиры (необходимо иметь Разрешение от Правительства РБ).

2. В роли второй стороны – покупатель:

  • белорусский гражданин;
  • резиденты других стран;
  • юридическое лицо;
  • лица без гражданства.

Фактическое выполнение договора купли-продажи жилого дома

Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:

  • после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
  • после осуществления перехода прав на земельный участок и собственность.

Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).

Что учитывать при составлении и заключении договора купли-продажи недвижимости

1. Предмет заключаемого договора:

  • прописать максимально полные характеристики и нюансы недвижимости (перепланировка, качество и тип постройки и т.п.), с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться.

2. Последовательность и виды взаимных расчетов:

  • например, определенный пункт договора указывает, что оплата произведена до момента регистрации сделки (т.е. подписания), а собственник даёт еще и документ о получении денег от покупателя: вероятность судебного иска высока, т.к. фактически (документально) продавец дважды получил сумму денег;
  • стоит продумать пункт о расторжении договора в том случае, если покупателем вовремя не выплачена стоимость недвижимого имущества.

3. Данные: важно прописать в договоре точные данные продавца, полную характеристику объекта недвижимости, способов расчета и цен.

4. Психологическое и физическое состояние продавца.

5. Юридическая чистота недвижимости: подвергнуть проверке факты (если имеют место быть) – сделка по доверенности, полученная по наследству недвижимость, приватизированное жилье.

Образец договора купли-продажи квартиры (жилого дома):

Договор купли-продажи квартиры (жилых домов) в Беларуси

Осуществление сделок с недвижимостью требует защиты интересов обеих сторон на юридическом уровне. Поэтому необходим верный с правовой точки зрения и правильно составленный с соблюдением всех норм и корректировок договор купли-продажи квартиры (жилого дома).

Если процесс осуществления сделки предполагает использование помощи агентства недвижимости, то беспокоиться о безопасности не следует: в таких случаях происходит грамотное оформление / составление и соблюдается четкий порядок заключения договора.

Однако, если определенные причины предполагают осуществление сделки своими силами, необходимо уточнить следующие позиции:

  • как оформить и правильно заверить у нотариуса;
  • сколько стоит весь процесс и мн. др.

Обеспечить передачу продавцом прав собственности на жильё покупателю – это главная задача договора купли-продажи квартиры / жилого дома (статья № 520 п.1 ГК Республики Беларусь). Из указанного возникает предмет договора:

  • незаселенные квартиры жил. фонда РБ;
  • жильё, являющееся собственностью граждан;
  • жильё, находящееся в собственности у юридических лиц;
  • жильё, строительство которого предусматривало его дальнейшую продажу.

Договор купли-продажи квартиры и/или жилого дома в РБ: законодательство

На государственном уровне данный договор регулируется следующими юридическими документами:

1. Указы Президента РБ:

  • № 200 от 26.04.2010 г.;
  • № 413 от 07.09.2007г.;
  • № 49 от 09.02.2015г.
  • «О гос. регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 22.07.2002 г.);
  • № 305-3 «О нотариате и нотариальной деятельности» (от 18.07.2004 г.).

3. Постановления Совета Министров РБ:

  • от 23.04.2004 г. № 17;
  • от 23.10.2006 г. № 63;
  • от 26.12.2006 г. № 1728;
  • от 09.11.2010 г. № 63;
  • от 08.08.2013 г. № 38.

4. Жилищный и Гражданский Кодексы РБ.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.

Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.

Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:

  • составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
  • обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
  • указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
  • данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
  • в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
  • имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.

Соответствие нормам, при соблюдении которых признаётся законность договора

На текущий 2015 год договор купли-продажи квартиры в Беларуси считается действительным при соблюдении следующих правил:

  1. Составлен в виде единственного документа.
  2. Составлен в письменной форме.
  3. Две стороны его подписали.
  4. Удостоверен у нотариуса.
  5. Прошел процесс регистрации в гос. организации, которая занимается регистрацией жилья: заключенным договор является с момента регистрации.
  6. В содержании указаны данные, которые точно характеризуют проданное недвижимое имущество (согласно ст. 525 ГК РБ):
  • место нахождения;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • этаж;
  • количество лоджий, балконов и комнат.

7. Предусматривает указание точной стоимости недвижимости (этот момент прописан в статье 526 ГК РБ).

8. Согласно ст. 529 (п.1) ГК Республики Беларусь указывает лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением (в письменной форме).

Кто может быть стороной договора купли-продажи квартиры (жилого дома)

Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:

1. В роли одной стороны – продавец:

  • юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
  • физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
  • компании, предлагающие недостроенные квартиры (необходимо иметь Разрешение от Правительства РБ).

2. В роли второй стороны – покупатель:

  • белорусский гражданин;
  • резиденты других стран;
  • юридическое лицо;
  • лица без гражданства.

Фактическое выполнение договора купли-продажи жилого дома

Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:

  • после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
  • после осуществления перехода прав на земельный участок и собственность.

Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).

Что учитывать при составлении и заключении договора купли-продажи недвижимости

1. Предмет заключаемого договора:

  • прописать максимально полные характеристики и нюансы недвижимости (перепланировка, качество и тип постройки и т.п.), с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться.

2. Последовательность и виды взаимных расчетов:

  • например, определенный пункт договора указывает, что оплата произведена до момента регистрации сделки (т.е. подписания), а собственник даёт еще и документ о получении денег от покупателя: вероятность судебного иска высока, т.к. фактически (документально) продавец дважды получил сумму денег;
  • стоит продумать пункт о расторжении договора в том случае, если покупателем вовремя не выплачена стоимость недвижимого имущества.

3. Данные: важно прописать в договоре точные данные продавца, полную характеристику объекта недвижимости, способов расчета и цен.

4. Психологическое и физическое состояние продавца.

5. Юридическая чистота недвижимости: подвергнуть проверке факты (если имеют место быть) – сделка по доверенности, полученная по наследству недвижимость, приватизированное жилье.

Образец договора купли-продажи квартиры (жилого дома):

МИНСКОЕ ГОРОДСКОЕ АГЕНТСТВО

по государственной регистрации и земельному кадастру

Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры

Перечень документов для заключения договора

МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

1) Правоустанавливающий документ на квартиру (соглашение об определении размера долей участников приватизации, брачный договор, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, постановление суда и.т.д.), свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или регистрационное удостоверение или уведомление о внесении исправлений в документы ЕГРНИ, технический паспорт (оригиналы).

2) Справка местного исполнительного и распорядительного органа (администрация района, ЖРЭО, ЖЭС, РСЦ) о начислении жилищной квоты лицам, участвовавшим в приватизации квартиры.

Если помимо собственника кто-либо участвовал в приватизации, то требуется письменное согласие лиц, принимавших участие в приватизации своей жилищной квотой и (или) денежными средствами, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие участника приватизации, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

3) Копия (выписка) лицевого счета (выдается организацией осуществляющей эксплуатацию жилого фонда: РСЦ, ЖЭС, Товарищество собственников, ЖСК и т.д.) со сведениями о проживающих (зарегистрированных) в квартире (актуальная).

Если в квартире проживают (зарегистрированы, имеют право пользования) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательному отказу и т.п., то требуется их письменное согласие (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо согласие таких лиц, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

4) Разрешение органа опеки и попечительства (районная администрация по месту жительства опекаемого или несовершеннолетнего, либо по месту расположения жилого помещения) на отчуждение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно недееспособным гражданам, либо в котором проживают граждане, признанные недееспособными, ограниченно недееспособными судом, несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (Выписка из протокола, заверенная в установленном порядке).

5) Согласие супруга(и), бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в период брака и является совместной собственностью (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо письменное согласие супруга(и), удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство), свидетельство о заключении брака либо свидетельство о расторжении брака и (или) решение суда о разводе.

При отсутствии супруга(и), бывшего супруга(и) могущего(й) претендовать на отчуждаемое имущество, отчуждатель дополнительно удостоверяет данный факт путем подписания соответствующего заявления.

6) Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь (умер участник приватизации, а его доля в праве собственности не выделена и т.п.), то требуются следующие документы: сведения о наследниках, принявших наследство (свидетельство о смерти, сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) с места нахождения отчуждаемого объекта недвижимого имущества о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства или в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие наследника, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

Примечание: в указанном случае отчуждение недвижимого имущества возможно только по истечении установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства!

7) Справка из налогового органа по месту нахождения отчуждаемого имущества об уплате гражданами РБ, постоянно не проживающими в Республика Беларусь, иностранными гражданами, лицами без гражданства либо не имеющими места нахождения в Республике Беларусь иностранными или международными юридическими лицами (организациями, не являющимися юридическими лицами) подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

8) При продаже (мене) доли в праве собственности постороннему лицу (не сособственнику) необходим отказ всех остальных участников долевой собственности (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариусом), либо свидетельство о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве, выданное нотариусом. В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

9) При продаже квартиры с использованием банковского кредита – договор текущего (расчетного) банковского счета, открытый на имя Продавца.

10) Документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность или другой документ).

11) Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака либо архивная справка, др.).

12) Документы, подтверждающие право на льготы при уплате государственной пошлины в случаях, установленных законодательством (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).

13) Личная явка сторон (участников) сделки и действительный гражданский паспорт (вид на жительство) сторон (участников) сделки.

Ориентировочная стоимость составления, удостоверения договора и его государственной регистрации (без учета стоимости технической документации): для близких родственников – 140 рублей; для остальных – 210 рублей.

Предварительная консультация и запись по вопросам удостоверения сделок осуществляется по адресу: г. Минск, ул. Максима Богдановича 153, Зал приёма.

Удостоверение сделок по предварительной записи – г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153, кабинеты 101-116.

При необходимости выполнения большого объема работы по заявлению об удостоверении или при наличии других уважительных причин (удостоверение договора с несколькими объектами недвижимого имущества, отсутствие определенности у сторон сделки по поводу существенных условий договора либо необходимость их дополнительного согласования, опоздание участников сделки и т.п.), составление и удостоверение договора может осуществляться в течение 3 рабочих дней с даты подачи заявления об удостоверении.

В этом случае регистратор назначит дополнительное время в пределах указанного срока для подписания сторонами договора.

Договор купли-продажи квартиры. Оформление, удостоверение, регистрация

Договор купли-продажи квартиры заключается между собственником недвижимости и её покупателем только после того, как весь необходимый для этого перечень документов будет собран. Между тем, подписей участников сделки недостаточно. Данный договор и документы, прилагающиеся к нему, должны быть удостоверены уполномоченным на это лицом: нотариусом или регистратором БТИ.

Компетентные в этом вопросе люди проверят правомерность заключаемой сделки по следующим пунктам:

  1. Принадлежность продаваемой недвижимости продавцу.
  2. Отсутствие лиц сохраняющих право пользования квартирой.
  3. Отсутствие запрета на продажу квартиры.

Работа нотариуса состоит в курировании всей сделки. Начинается она с составления договора купли-продажи квартиры, согласования цены и способа расчета, оформления согласия супругов и иных собственников, а заключительным этапом его труда является удостоверение сделки.

Для людей, впервые столкнувшихся с продажей квартиры, услуги нотариальной конторы будут незаменимы. Однако, у таких учреждений нет полномочий регистрировать договор. Эта обязанность возложена на аттестованных регистраторов БТИ, которые с недавнего времени уполномочены еще и удостоверять сделку наравне с нотариусами. Благодаря свободному доступу к Единому государственному регистру, они владеют самой последней информацией о регистрируемой недвижимости, что позволяет максимально гарантировать законность совершаемой операции.

Государственная регистрация – это признание сделки государством. Осуществляется она регистратором на территории агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Без этого покупатель не сможет стать кандидатом в правообладатели купленного им имущества и, соответственно, полноценным собственником.

Договор купли-продажи недвижимости оформляется в трёх экземплярах. Два из которых отдают в руки продавца и покупателя, а третий остается в архивах БТИ.

После успешного заключения сделки осталось выяснить в каких случаях необходимо платить подоходный налог с продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры (жилых домов) в Беларуси

Осуществление сделок с недвижимостью требует защиты интересов обеих сторон на юридическом уровне. Поэтому необходим верный с правовой точки зрения и правильно составленный с соблюдением всех норм и корректировок договор купли-продажи квартиры (жилого дома).

Если процесс осуществления сделки предполагает использование помощи агентства недвижимости, то беспокоиться о безопасности не следует: в таких случаях происходит грамотное оформление / составление и соблюдается четкий порядок заключения договора.

Однако, если определенные причины предполагают осуществление сделки своими силами, необходимо уточнить следующие позиции:

  • как оформить и правильно заверить у нотариуса;
  • сколько стоит весь процесс и мн. др.

Обеспечить передачу продавцом прав собственности на жильё покупателю – это главная задача договора купли-продажи квартиры / жилого дома (статья № 520 п.1 ГК Республики Беларусь). Из указанного возникает предмет договора:

  • незаселенные квартиры жил. фонда РБ;
  • жильё, являющееся собственностью граждан;
  • жильё, находящееся в собственности у юридических лиц;
  • жильё, строительство которого предусматривало его дальнейшую продажу.

Договор купли-продажи квартиры и/или жилого дома в РБ: законодательство

На государственном уровне данный договор регулируется следующими юридическими документами:

1. Указы Президента РБ:

  • № 200 от 26.04.2010 г.;
  • № 413 от 07.09.2007г.;
  • № 49 от 09.02.2015г.
  • «О гос. регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 22.07.2002 г.);
  • № 305-3 «О нотариате и нотариальной деятельности» (от 18.07.2004 г.).

3. Постановления Совета Министров РБ:

  • от 23.04.2004 г. № 17;
  • от 23.10.2006 г. № 63;
  • от 26.12.2006 г. № 1728;
  • от 09.11.2010 г. № 63;
  • от 08.08.2013 г. № 38.

4. Жилищный и Гражданский Кодексы РБ.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.

Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.

Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:

  • составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
  • обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
  • указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
  • данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
  • в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
  • имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.

Соответствие нормам, при соблюдении которых признаётся законность договора

На текущий 2015 год договор купли-продажи квартиры в Беларуси считается действительным при соблюдении следующих правил:

  1. Составлен в виде единственного документа.
  2. Составлен в письменной форме.
  3. Две стороны его подписали.
  4. Удостоверен у нотариуса.
  5. Прошел процесс регистрации в гос. организации, которая занимается регистрацией жилья: заключенным договор является с момента регистрации.
  6. В содержании указаны данные, которые точно характеризуют проданное недвижимое имущество (согласно ст. 525 ГК РБ):
  • место нахождения;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • этаж;
  • количество лоджий, балконов и комнат.

7. Предусматривает указание точной стоимости недвижимости (этот момент прописан в статье 526 ГК РБ).

8. Согласно ст. 529 (п.1) ГК Республики Беларусь указывает лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением (в письменной форме).

Кто может быть стороной договора купли-продажи квартиры (жилого дома)

Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:

1. В роли одной стороны – продавец:

  • юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
  • физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
  • компании, предлагающие недостроенные квартиры (необходимо иметь Разрешение от Правительства РБ).

2. В роли второй стороны – покупатель:

  • белорусский гражданин;
  • резиденты других стран;
  • юридическое лицо;
  • лица без гражданства.

Фактическое выполнение договора купли-продажи жилого дома

Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:

  • после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
  • после осуществления перехода прав на земельный участок и собственность.

Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).

Что учитывать при составлении и заключении договора купли-продажи недвижимости

1. Предмет заключаемого договора:

  • прописать максимально полные характеристики и нюансы недвижимости (перепланировка, качество и тип постройки и т.п.), с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться.

2. Последовательность и виды взаимных расчетов:

  • например, определенный пункт договора указывает, что оплата произведена до момента регистрации сделки (т.е. подписания), а собственник даёт еще и документ о получении денег от покупателя: вероятность судебного иска высока, т.к. фактически (документально) продавец дважды получил сумму денег;
  • стоит продумать пункт о расторжении договора в том случае, если покупателем вовремя не выплачена стоимость недвижимого имущества.

3. Данные: важно прописать в договоре точные данные продавца, полную характеристику объекта недвижимости, способов расчета и цен.

4. Психологическое и физическое состояние продавца.

5. Юридическая чистота недвижимости: подвергнуть проверке факты (если имеют место быть) – сделка по доверенности, полученная по наследству недвижимость, приватизированное жилье.

Образец договора купли-продажи квартиры (жилого дома):

Как самому продать или купить квартиру на «вторичке» без агентства

Риэлторские агентства прочно закрепились на рынке вторичке – едва ли не каждое второе объявления о покупке или продаже приводит именно в агентство. Но так ли их услуги нужны на самом деле? Рассмотрим наиболее типовые случаи самостоятельной покупки или продажи квартиры.

1. Купить/продать приватизированную квартиру

Для покупки квартиры в Минске необходимо всего две вещи:

Для продажи необходим уже пакет документов, но большинство из них должны быть на руках у собственника

  1. Свидетельство о государственной регистрации
  2. Договор
    1. Купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке
    2. О долевом строительстве, если квартира строилась
    3. О наследовании, если квартира унаследована
    4. О дарении, если квартира была подарена
    5. О приватизации, если квартира приватизирована
  3. Технический паспорт (с планом квартиры)

Таким образом, если нет никаких исключительных обстоятельств, продавцу необходимо получить еще 3 документа.

  1. Копию лицевого счета (выдает ЖЭС по предъявлению паспорта). Копия действительна в течение месяца и выдается бесплатно. Выписка лицевого счета необходима для уверенности в том, что в квартире не прописаны дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.п. (ОБРАЗЕЦ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА licevoy-schet.doc )
  2. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
  3. Выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (оно же — БТИ или БРТИ). Выписка подготавливается 3 дня, а за ее выдачу будет необходимо заплатить символическую сумму.

Проверка истории квартиры на «чистоту»

  1. Дееспособность продавца – проверка на предмет состояния на учете в нарко- или психодиспансере. Идеальным вариантом является тот продавец, который уже позаботился о наличии таких справок.
  2. Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание. Проверить это можно по запросу в ЗАГС.
  3. Наличие жены/мужа. Мы уже говорили о продаже квартиры с разрешением супруга. Если паспорт продавца чист, то не будет лишним сделать соответствующий запрос в архив ЗАГС-а, на предмет наличия супруга.
  4. Временно выписанные люди (зеки и др.) Это самая распространенная байка, которая проверяется легче всего – по копии лицевой счета.
  5. Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить и у нотариуса.
  6. Проверка на запрет на отчуждение. Эту информацию предоставляет БТИ. К примеру, запрет на отчуждение может быть наложен по причине невыплаченного кредита.

Заключение сделки купли-продажи

Сделку купли-продажи можно совершить в БТИ. В таком случае выписку можно не получать – всю необходимую информацию работники агентства посмотрят по специальной базе в момент оформления. В оформлении сделки в БРТИ есть еще одно небольшое преимущество: после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации и заказать технический паспорт. Сделка в БТИ явно более удобный и надежный вариант.

Сделку купли-продажи можно совершить у нотариуса. Но после ее заключения надо посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для заказа все тех же документов.

2. Купить/продать неприватизированную квартиру

Дела с покупкой/продажей неприватизированных квартир обстоят гораздо сложнее, чем с приватизированными. По сути, собственник этой недвижимости – государство, соответственно, продать ее невозможно. Приватизация стоит недешево и часто случается так, что на ее оплату попросту нет средств. В таком случае стоимость приватизации ложится на плечи будущего покупателя.

Мы же рассмотрим порядок действий, не вдаваясь в хитросплетения юридического языка.

Приватизация квартиры начинается с похода в службу «Одно окно» в администрацию соответствующего района Минска. Идти в «Одно окно» необходимо всем лицам, которые обладают правом пользования жилым помещением. В администрации пишется соответствующее заявление, под которым подписываются все совершеннолетние наниматели.

В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.

При подаче заявления при себе необходимо иметь следующие документы:

  • Паспорта
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они есть)
  • Документы, которые подтверждают права на льготы (для лиц, имеющих такое право)
  • Чеки «Жилье» с выпиской из чекового счета (в случае их наличия)
  • Если граждане, за которыми сохраняется право использования помещения, не могут явиться лично, требуется письменное нотариально заверенное согласие

После этого в месячный срок со дня подачи заявления администрация района принимает решение о приватизации квартиры.

После принятия решения, составляется договор приватизации, который заверяется нотариусом. И вот здесь возникает самый насущный вопрос – деньги. Если всей суммы на руках нет, то в таком случае государство предоставляет рассрочку, с условием первоначальной выплаты в размере 10% от стоимости приватизации.

Таким образом, заплатив первоначальные 10% (сумма, в основном, приемлемая), можно смело регистрировать право собственности и получать технический паспорт. Таким образом, на руках окажутся все документы, необходимые для сделки.

Но, несмотря на приватизированную жилплощадь, продать ее невозможно до тех пор, пока в «Минском городском агентстве по госрегистрации и земельному кадастру» (оно же – бывшее БРТИ) числится задолженность по приватизации. Поэтому порядок действий следующий:

  1. Необходимо найти покупателя
  2. Покупатель вносит задаток, равный сумме долга (это оговаривается в предварительном договоре).
  3. Задолженность по приватизации погашается за счет задатка
  4. В банке получается соответствующая справка о погашении задолженности
  5. Справка предоставляется в агентство по госрегистрации и земельному кадастру.
  6. Запрет на продажу снимается
  7. Квартира продается по обычной схеме покупки-продажи приватизированной квартиры.

3. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

В таком случае для купли-продажи квартиры понадобится разрешение местного исполкома. Этот момент является одним из самых затратных по времени. Разрешения выдаются на заседаниях, которые проводятся 2 раза в месяц. Причем запросить разрешение необходимо не менее, чем за 7 дней до заседания. После принятия решения, разрешение выдает служба «Одно окно» все в том же исполкоме.

Порядок получения разрешения следующий:

  1. Найти подходящую квартиру для переселения
  2. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи (ОБРАЗЕЦ predvaritelnyy-dogovor.doc )
  3. В службу «Одно окно» необходимо отнести паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на свою текущую и будущую квартиры, а также предварительный договор
  4. В том же «Одном окне» необходимо написать заявление (образец заявления выдают непосредственно при его написании)
  5. Ожидание решения по заявлению.

В целом, при продаже и покупке новой квартиры, в отношении несовершеннолетних рассматривается главное условие – как минимум не должно быть ухудшения жилищных условий. Проще говоря, дети должны прописаться в квартиру с такими же или лучшими условиями, чем были в продаваемой квартире.

С момента заключения предварительного договора и окончательного подписания всех документов и передачи денег проходит не меньше месяца. В редких исключениях, процесс происходит быстрее, но лучше заранее настроить себя на ожидание.

Если же продавец не согласен ждать месяц, можно просто выписать детей к бабушке, родственникам и др.

4. Если квартира нажита в браке

В таком случае продажа квартиры возможна только с согласия обоих супругов. Для этого они либо вдвоем присутствовать при оформлении сделки, либо первый супруг должен иметь при себе письменное нотариально заверенное согласие на проведение сделки. (ОБРАЗЕЦ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ suprug.doc )

Помимо этого, точно такое же согласие должны дать все совершеннолетние члены семьи продавца, которые прописаны в квартире.

Если кто-то из прописанных в продаваемой квартире находится за границей и не может приехать:

  • для совершения сделки продавцу понадобится его нотариально заверенное заявление о том, что прописанный не против продажи. Но выписаться он может только приехав в Беларусь.
  • До тех пор, пока он не выпишется, покупатель квартиры и члены кго семьи прописаться в новую квартиру не смогут, хотя и будут ее владельцами. Единственный вариант — выписывать в судебном порядке (издержки около 300 у.е.).

5. Как передавать деньги при покупке/продаже

Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.

Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.

Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.

Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.

6. Что делать после покупки квартиры

После успешной сделки по покупке квартиры, можно наконец-то вздохнуть полной грудью. Но расслабляться еще рано – необходимо переоформить еще некоторые документы.

  1. Оформить регистрацию в новой квартире (ЖЭС)
  2. Заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС)
  3. Переоформить телефонный номер (по адресу телефонного узла вашего района)
  4. Заключить договор электроснабжения («Энергосбыт»)
  5. Заключить договор водоснабжения (УП «Минсководоканал») и предъявить его в ЖЭС

7. Как подарить квартиру

Когда речь идет о дарении квартиры, исключается взаимодействие с незнакомыми людьми и большими суммами денег, поэтому сам процесс проходит без напряженности. В остальном же он похож на обычную куплю-продажи квартиры. Перечень документов, необходимых для дарения:

  1. Паспорта дарителя и одаряемого
  2. Копия лицевого счета
  3. Выписка из Единого регистра недвижимого имущества (если договор заключается у нотариуса)
  4. Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)
  5. Согласие всех совершеннолетних, прописанных в квартире
  6. Технический паспорт
  7. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи и т.п.)

После заключения договора (ОБРАЗЕЦ dogovor-dareniya.doc ]) необходимо зарегистрировать его в БТИ. Никаких налогов платить не нужно, кроме тех случаев, когда даритель и одаряемый не состоят в близком родстве.

8. Распространенные схемы мошенничества

Схем мошенничество достаточно много и разобрать каждую из них затруднительно. Рассмотрим самые распространенные варианты «разводов» при покупке квартиры.

  1. При покупке квартире в договоре указывается не вся сумма. Чаще всего это объясняется нежеланием платить налоги в полном размере и посещать налоговые органы. Таким образом, оставшаяся часть стоимости официально нигде не фигурирует. После этого бывший продавец подает в суд с иском о признании сделки недействительной. При выигрыше иска, квартира возвращается продавцу, а покупатель получает только официально прописанную в договоре сумму.
  2. После продажи квартиры бывший продавец не спешит из нее выписываться, ссылаясь на различные обстоятельства. В таком случае недобросовестного бывшего собственника можно выписать через суд, однако, это займет определенное время, а также потребуется оплата услуг адвоката и госпошлин.
  3. Квартира продается нескольким покупателям. В таком случае, владелец квартиры делает копии документов, заверяет их у разных нотариусов и одновременно получает деньги от нескольких покупателей. Реальным собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрирует ее в бывшем БРТИ. Поэтому лучше проводить сделку сразу в БРТИ.
  4. Если передача денег происходит в момент нотариального оформления, риск для покупателя заключается в том, что квартира уже возможно продана или используется в качестве залога.
  5. Если передача денег происходит после оформления договора, покупатель может попросту не передать никаких денег, хотя по документам сделка состоялась успешно. Риэлторы предлагают свои услуги по приему-передаче денег, но если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры без их участия – точно такую же услугу может предложить банк. В таком случае банк выступает гарантом сделки – деньги на счету будут находиться до того момента, пока не будет предоставлен полный пакет документов о состоявшейся сделке.