Как продать квартиру в залоге

Оглавление:

Новости недвижимости

Можно ли продать залоговую квартиру?

В сфере кредитования все чаще можно встретить случаи, когда в связи со сложившимися жизненными ситуациями (для улучшения условий жизни, потеря работы, либо болезни и т.д.) люди решают продать свои квартиры, которые к тому же пребывают в залоге банка.
На этом этапе возникает два ключевых вопроса: как продать недвижимость в залоге не нарушая законов, если возможно, то каким способом?
Специалисты по кредитованию в свою очередь дают утвердительный ответ, уверяя, что если своевременно проинформировать банк о своих планах тогда продать квартиру можно по нескольким выгодным схемам.

Традиционный вариант продажи залоговой квартиры

Продажа залоговой недвижимости (не только ипотечной), может быть вызвана различными причинами. Довольно часто встречаются ситуации, когда человек в процессе ежемесячного погашения кредита становится неплатежеспособным (инвалидность, потеря работы, либо декрет), порой заемщики решают сменить свое место жительства, либо же им срочно понадобилась большая сумма денег. Какой бы ситуация не была изначально нужно посетить отделение банка-кредитора и проинформировать его о своих планах. Конечно, реакция на такое заявление может быть самой разной, все зависит исключительно от условий ранее составленного кредитного договора. Но на практике основная часть банков соглашается на реализацию залогового жилья, но с условием, что заемщик досрочно выполнит все свои обязательства перед кредитной организацией.

Происходит все самым традиционным способом: специалисты определяют актуальную рыночную стоимость недвижимости, она выставляется на продажу и ей ищется новый покупатель. Когда найден новый покупатель, в процессе оформления сделки общая сумма стоимости квартиры делится на 2 части: размер судной задолженности кредитора перед банком и разницу между этой суммой и общей стоимостью квартиры. Каждая денежная сумма ложится в специальные ячейки: одна для продавца, а вторая для банка. Отдельно стоит заметить, что только после получения банком всей требуемую суммы из депозитной ячейки, он передаст бланки в регистрационную палату для заключения новой сделки и документы о снятии всех обременений с недвижимого имущества.

Продажа залоговой недвижимости со сменой должника

Если же потенциальный покупатель не имеет всей требуемой суммы, тогда продажа квартиры возможна только со сменой главного должника. В результате чего, покупателю нужно будет заплатить продавцу разницу между непогашенным кредитом и общей стоимостью квартиры, а оставшийся долг кредитор будет выплачивать уже по новому кредиту (ипотеке). Такие ситуации в истории банков встречаются довольно часто, но в основном кредитные организации их вовсе не приветствуют: ведь в дело вступает совершенно новый человек, платежеспособность которого нужно дополнительно проверять. Помимо этого придется рефинансировать ставку по кредиту, ведь с момента выдачи предыдущему плательщику она могла весьма существенно измениться. А вот если покупатель захочет брать ипотеку совершенно в другом банке, тогда банк-кредитор, в собственности которого находится квартира и вовсе может отказать в оформлении подобной сделки.

Продажа залоговой квартиры вследствие преждевременного погашения кредита

Большинство банков советуют заемщикам, которые уже успели оплатить большую часть кредита и планируют перепродать свою недвижимость – погасить кредит досрочно. К примеру, если человек брал в банке 1,5 миллиона рублей, а на данный момент сумма его задолженности не превышает 200 тысяч рублей, тогда он может отыскать эту сумму самостоятельно и полностью погасить свой кредит, после чего банк снимет все обременения с недвижимости. В результате чего, человек сможет уже самостоятельно продать квартиру и полностью вернуть всю сумму потраченную ранее.

В таком случае возникает логический вопрос – где взять эти 200 тысяч рублей? Существует три варианта. Первый – договорится с потенциальным покупателем о внесении им задатка в размере оставшейся суммы непогашенного кредита. Безусловно, в таком случае покупатель идет на большие риски, но продавец в свою очередь может снизить стоимость жилплощади. Второй вариант – оформить потребительский кредит в этом или уже другом банке. Если у заемщика хорошая кредитная история, и он считается добросовестным, тогда отказов со стороны банка не должно быть, к тому же погасить этот кредит можно сразу после реализации квартиры. А можно обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на выдаче авансов до продажи квартиры , в таком случае вы сможете продать свою квартиру без труда.

Продажа залоговой квартиры для улучшения качества жилищных условий

В банковской практике можно встретить случаи, когда после нескольких лет исправного погашения долгов по кредиту заемщик решает продать залоговую квартиру по причине того, что ему необходимо жилье большей площади, тем самым улучшив свои жилищные условия. В таком случае банки чаще всего идут навстречу всем своим клиентам, позволяя продать квартиру по традиционной схеме, которая описана выше. К тому же, большая денежная сумма, предназначенная для банка, идет на погашение оставшегося долга, а оставшаяся сумма израсходуется на первоначальный взнос за квартиру больших размеров по новому ипотечному договору.

Но бывают и совершенно другие ситуации, когда, не рассчитав свои финансовые возможности, заемщик покупает дорогостоящее жилье, которое в результате хочет обменять на более доступный вариант. Такой вариант продажи жилой недвижимости тоже возможен, хотя менее приветствуется кредитующими организациями и должен происходить после согласования с банком и под его строжайшим контролем.

Продажа квартиры находящаяся в залоге у банка.

Вопрос. Как законодательно правильно организовать куплю-продажи такой квартиры? С привлечением нотариуса или без?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Если законом для сделки установлена обязательная нотариальная форма (например, квартира находится в долевой собственности), тогда нотариус необходим, в остальных случаях его привлечение не имеет смысла. Сама схема продажи квартиры из под залога у разных банков отличается, она в любом случае соответсвует закону, но иногда является более рискованной для покупателя, а иногда — менее. Сделка не самая простая, советую для сопровождения обратиться к специалисту.

такие сделки проводить можно и в простой письменной форме если продавец один, главное выяснить у банка по какой схеме он проводит эти сделки со снятием залога или переходом залога, и детально все действия отразить в договоре купли-продажи, лучше такие действия проводить со специалистом тогда избежите всех отрицательных моментов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, отличается от покупки квартиры без залога, только наличием долга заемщика и обременением, наложенным на квартиру. Поэтому правильнее задать вопрос как снять обременение. Схем продаж залоговых квартир существует несколько, как с участием банка, здесь нужно узнать, что конкретно может предложит банк-залогодержатель, так и без участия банка, вернее его участие заканчивается на получении долга и выдаче закладной или снятии обременения по взаимному согласию сторон, в случае не выпуска закладной.Нотариус для удостоверения сделки нужен обязательно только в случае обязательности предусмотренном законом, в остальных случаях по желанию.Как вариант можно привлечь нотариуса при оформлении передачи денег на закрытие кредита, то есть сделать нотариальную расписку или заключить предварительный договор купли-продажи до снятия обременения.Если Вы хотите купить залоговую квартиру начните с обсуждения вариантов, которые предложит банк.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Извините, Вы 13 лет работаете в сфере недвижимости и до сих пор не знаете как продавать из под залога? Нотариус делу не поможет. Увы, но в существующих реалиях нотариус, в случаях его обязательного участия в сделке, является только усложняющим звеном и без того непростой сделки продажи из под залога. В любом случае начинать решать этот вопрос следует с обращения в банк, который выдал ипотечный кредит. Вариаций несколько, но расписывать каждый возможный вариант нет смысла. В основном все всегда происходит так, как хочет банк.

5 способов продать квартиру, находящуюся под залогом у банка

Как пережить кризис и продать ипотечные метры с выгодой для себя, объясняет Sobesednik.ru эксперт в сфере недвижимости.

Покупая квартиру в ипотеку, можно оказаться в сложной ситуации — когда кредит становится неподъемной и обременительной финансовой проблемой. Ведь за долгий срок ипотечных выплат в жизни заемщиков могут произойти самые неожиданные вещи — развод, потеря работы, переезд в другой город, ну и экономический кризис, наконец…

С чего начать?

— Так как заложенная недвижимость, что называется, «с изюминкой», при продаже придется следовать нескольким обязательным условиям, — объясняет Sobesednik.ru ведущий специалист столичного агентства «Нора-недвижимость» Елена Солдаткина. — Надо четко помнить: здесь трехсторонняя сделка (продавец/покупатель/банк), поэтому начать надо с главного ее участника — банка (залогодержателя жилья). Так что прежде, чем выставить квартиру на продажу, обязательно надо заручиться письменным согласием банка-кредитора на продажу квартиры, иначе сделку признают недействительной.

Обычно банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Но следует знать: существуют разные схемы реализации заложенного имущества (как правило, они зависят от конкретной ситуации). Каждая в своем роде индивидуальна и сопряжена с неудобствами, долгими обсуждениями, переговорами и поисками компромисса для всех трех сторон участников сделки.

Операции с недвижимостью — стрессовые ситуации как для покупателя, так и для продавца, а покупка или продажа недвижимости с «залоговой изюминкой» имеет свои риски. Так что прежде чем начинать продажу, выясните все нюансы предстоящей сделки, чтобы потом не получить неприятный сюрприз.

Первый способ. Классический

Это самый распространённый способ продажи залоговой недвижимости:

Получили разрешение банка на продажу квартиры, выставили ее в рекламу и вот нашёлся покупатель. В этом случае деньги покупателя делятся на две части. Одна причитается банку на погашение залога, вторая — продавцу (оставшаяся сумма).

Елена Солдаткина / архив редакции

Приведу пример. Предположим, цена квартиры 8 млн руб., где кредитная задолженность (долг перед банком) составляет 5 млн рублей. Значит, 5 млн руб. — банку, 3 млн руб. остается у продавца.

Взаиморасчёты производятся в банке-залогодержателе квартиры. Суммы раскладываются по двум ячейкам в день подписания договора купли-продажи. В одну — сумма для банка, в другую — для продавца. После чего в Росреестр подаются документы для снятия залога с продавца и одновременно на регистрацию перехода права на нового собственника.

Второй способ. Смена должника

Это исключительно редкий способ. Приходит покупатель, который готов приобрести квартиру в ипотеку у того же банка, где продавец получил кредит. Покупателю лишь останется передать причитающуюся сумму продавцу, а основной долг (в виде ипотеки) — выплачивать банку.

Здесь есть минус — как для банка, так и для покупателя. Прежде чем одобрить нового заёмщика, банк должен его изучить и проверить. Что касается нового заемщика, то его может ожидать сюрприз: более высокая ставка по ипотеке, чем у прежнего заемщика.

Данная схема не очень интересна, поэтому-то и используется редко. Хотя все же бывают случаи, когда она может оказаться удобной для всех сторон.

Третий способ. Замена объекта залога

Необходимость в таком способе продажи залоговой недвижимости появляется, когда, к примеру, у заемщиков прибавление в семье и поэтому появилась острая необходимость увеличить жилплощадь, но ипотека по той квартире, в которой живут, еще не погашена.

В этой ситуации поможет смена предмета залога. Например, нашёлся покупатель, и в один день происходит две сделки: старая квартира продаётся (с нее одновременно снимается обременение — залог) и покупается новая, на которую накладывается обременение. То есть кредит у продавца все тот же, но жилье меняется.

Данная схема рассматривается индивидуально, отдельно кредитным комитетом. Поэтому надо быть готовым как к положительному, так и к отрицательному решению — или к изменению условий по процентной ставке. В случае отрицательного решения отчаиваться не стоит — тогда идёт в ход классическая схема (первый способ).

Четвёртый способ. Погасить кредит досрочно и продать квартиру

Это идеальный вариант: квартира будет продаваться как свободная и по рыночной стоимости. Сложность в том, что заемщику трудно найти полную сумму на погашение долга. Как вариант, можно одолжить деньги у родственников, продать квартиру и рассчитаться с ними. Либо найти покупателя, уговорить его (здесь для покупателя существует риск) отдать часть суммы до сделки, чтобы рассчитаться с банком, а после снятия обременения — продать ему квартиру.

Пятый способ. Перестать выплачивать кредит

Самый невыгодный и убыточный способ. Можно, конечно, не тратить время на переговоры с банком, не ждать разрешения на продажу, не выяснять и не обсуждать схему по реализации объекта, не искать покупателя и так далее — а просто взять и перестать платить кредит. Но тогда все проблемы нерадивого заемщика будут решать банк-кредитор и судебные приставы. Квартиру продадут с молотка, а заёмщику придётся выплатить к тому же и все штрафы за просрочку выплат, судебные издержки и прочие расходы.

Это, конечно, крайний вариант, но и он имеет место. Почему-то многие граждане полагают, что жильё не отберут и из него не выселят — в надежде на то, что оно единственное. Между тем это заблуждение: выселяют по решению суда, если жилье (даже единственное) приобретено с помощью кредитных средств и находится под залогом у банка.

Советы

Понятно, что продавцы заложенного имущества весьма заинтересованы в том, чтобы получить максимальную цену за свою квартиру — тогда после расчета с банком у них останется достаточно денег на приобретение хоть какого-то жилья. Из-за этого они задирают цены и неохотно идут на снижение.

Между тем квартиры, находящиеся под залогом у банка, не пользуются спросом на рынке. Сказывается, во-первых, беспокойство потенциальных покупателей (залоговый товар всегда вызывает сомнение). Во-вторых, кризисный рынок может похвастаться большим количеством предложения, причем это свободные объекты со «вкусной» ценой.

Поэтому, чтобы не терять время, надо быть готовым к дисконту в цене от 5% до 25% от рыночной стоимости. Если у вас действительно трудная ситуация, это поможет ее решить быстрее. Кроме того, трехсторонние сделки — сложные, подготовка и организации процесса продажи идет долго. Ключевой момент здесь — грамотные и безопасные взаиморасчеты. Помощь профессионала-риелтора не помешает в поиске удобного и взаимо-компромиссного варианта передачи денег за квартиру между банком и покупателем, — заключает эксперт.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: m[email protected]

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» — продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, — вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., — говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» — как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, — считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, — продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» — продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Продажа квартир из-под залога

Продажа квартиры из-под залога происходит в том случае, когда клиент по каким-то причинам не может расплачиваться по кредиту за квартиру, и нашел на нее покупателя. В этом случае и заемщик, и банк, и, самое главное, покупатель подобной квартиры должны понимать всю схему проведения сделки. В агентстве недвижимости «Азбука Жилья» выработаны механизмы проведения подобных сделок.

Главное: Продать обремененную квартиру реально!

Прежде всего, заемщик должен получить соответствующее разрешение от Банка и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита. Но самостоятельно, без участия банка, с залогом ничего сделать нельзя. Банк рассмотрит заявление и, скорее всего, учитывая обстоятельства, примет положительное решение по поводу данной сделки.

Схемы продажи квартир из-под залога

Существует две схемы продажи квартир из-под залога.

  1. Банк сначала дает согласие на смену собственника, а затем обременение снимается (и при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник).
  2. Сначала вносится аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора купли-продажи и смена собственника.

Если какая-либо из сторон сделки совсем не доверяет другой или хочет дополнительных гарантий (не против того, чтобы официально по банковским счетам проводились деньги в полном объеме), можно использовать банковский аккредитив при участии стороннего банка. При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю по представлении документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору. В случае если сделка не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика.

Риски при продаже квартиры из-под залога

С точки зрения покупателя квартиры из-под залога важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в собственность. Банк же со своей стороны не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Продажа квартиры из-под залога по решению суда

Если заемщик отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. Преследование должника по суду — трудоемкий и долгий процесс. Сумма общей задолженности заемщика перед банком увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Если квартира будет продаваться через суд, банку также придется приложить немало усилий, доказывая свою правоту. Банк также несет потери, связанные с неполучением запланированных доходов по ипотечному кредиту (процентов в течение всего срока кредита) и дополнительными трудозатратами персонала, участвующего в данном процессе.

Сделки по продаже квартиры, находящейся в залоге у банка

Поскольку такие сделки единичны, технология процесса в каждом конкретном случае очень индивидуальна и зависит от многих факторов: причины продажи квартиры, суммы кредита, формы взаиморасчетов между покупателем и продавцом, наличия дополнительного обеспечения у заемщика по кредиту и тому подобное. Схемы реализации квартиры из-под залога сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, но при четком структурировании и понимании процесса можно сделать все юридически грамотно, сократить сроки и минимизировать риски участников.