Кому принадлежит квартира по ипотеке

Оглавление:

Определение собственников при покупке жилья в ипотеку

Созаемщик по ипотеке не обязателен, но желателен, для расчета максимальной суммы кредита. А вот долю в собственности по ипотечному жилью может иметь только Созаемщик.

По кредиту Заемщик и Созаемщик имеют одинаковые права и обязанности, поскольку они являются равноправными участниками кредитования. Созаемщиком выступает только работающий супруг(а) и/или любое другое лицо, даже не состоящее в родственных отношениях с Заемщиком.

У Заемщика и Созаемщика по кредиту солидарная ответственность.

Если квартира, например, оформлена в долевую собственность и один не платит по кредиту, на что банк может наложить взыскание. На квартиру — нет, она не принадлежит Заемщику.

При долевой собственности, в данном случае, взыскание можно наложить лишь на долю собственника, который не производит оплату. А за сколько может быть продана доля, это ведь не вся квартира, и кому это выгодно?

Поэтому при ипотеке квартира оформляется только в общую совместную собственность без определения долей. И тогда совершенно не важно кто не платит, банк вправе обратиться в суд наложить взыскание на всю квартиру. А общая совместная собственность возможна лишь между супругами.

Поэтому либо оформляйте брак и покупайте квартиру в общую долевую собственность. Либо покупайте на себя, выплачивайте ипотеку и оформляйте половину собственности на кого хотите, имеете полное право. Иначе никак.

Ипотека: 10 заблуждений о ней …

Одно из ведущих агентств недвижимости Тюмени ООО «Агентство недвижимости XXI век» рассказывает о 10 самых распространенных заблуждениях, связанных с получением кредита.

Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости

С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т.д. Около 80% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую — пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риэлтора.

Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует

При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — это гарантия для банка. Однако цель банка — не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (т.е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35–40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.

Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка

Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

Заблуждение № 4: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира

Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности — в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит

К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около 0. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) — 0–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 1,5–1,8% от суммы кредита.

Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке

Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая — получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% — в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью 000, банк выдаст ему не обещанные 000, а всего лишь 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.

Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуются

Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу

Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту, заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все.

Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.

Когда при ипотеке квартиры наступает право собственности

При оформлении ипотечного кредита на приобретение недвижимости перед заемщиком встает вопрос о том, как при этом определяется право собственности на жилье. В этом вопросе ответ, однозначно, один – при оформлении ипотеки квартира переходит в собственность заемщика. Все документы, подтверждающие данный факт составляются при заключении сделки и прохождении регистрации.

В некоторых случаях приобретение жилья в кредит может ограничивать имущественные права заемщика. Важно остерегаться использования кредитных программ тех организаций, которые не предоставляют права собственности на жилье после оформления ссуды, а переносят этот момент на более поздний срок.

В качестве исключения может рассматриваться вариант, когда оформляется ипотека квартиры в доме с незавершенным строительством. В этом случае ипотека предусматривает переход квартиры в собственность заемщика только в момент окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. До этого момента квартира не выступает и залоговым обеспечением. Именно этот факт провоцирует высокие ставки банка по кредитным программам, предусматривающим предоставление ипотеки на строящуюся недвижимость.

Справедливости ради, следует отметить, что в результате http://www.creday.com/credit/ipoteka_kvart_vsobstven_zaem.php заемщика, но распоряжаться недвижимостью юридически он не имеет права. По условиям большинства кредитных программ недвижимость, приобретенная в ипотеку, передается банку в качестве залога погашения предоставленной заемщику ссуды. На жилье, приобретенное в ипотеку, устанавливается обременение. Что предполагает, что права собственности заемщика ограничиваются до того момента, пока задолженность перед банком не будет погашена.

Наличие обременения предполагает, что заемщик не имеет права продавать, менять, сдавать жилье в аренду и даже прописывать родственников без получения на это разрешения со стороны кредитора. Обременение с квартиры снимается только при полном погашении заемщиком задолженности перед банком и закрытии ипотеки в ЕГР. Только после этого пользоваться своим правом собственности человек имеет право в полном объеме.

Если же заемщик по каким-либо причинам не в состоянии выплачивать задолженность по ипотеке приобретенной недвижимости, то решение вопроса требует согласованных действий заемщика с кредитором. Возможно, уступки банка и смягчение кредитных условий смогут помочь справиться с финансовыми сложностями заемщика. Если же конструктивного решения не найдено, то недвижимость продается в счет погашения задолженности. Данным способом заемщику также может быть компенсирована часть затрат на выплаты по ипотечному кредиту.

Как делится ипотечная квартира при разводе в разных ситуациях

Квартирный вопрос остается актуальным во все времена, особенно если дело касается семейного гнездышка. Но вот когда семья распадается, встает вопрос кто и какие права имеет на это гнездышко, и как себя защитить и обезопасить в правовых рамках, чтобы не остаться без крыши над головой.

Зачастую квартиры становящиеся объектом раздела, приобретены в ипотеку, поскольку это один из максимально приемлемых и доступных вариантов решения своих жилищных проблем. Но именно с ипотечными квартирами обычно возникает больше всего проблем при разделе. Наличие обременений подобного рода нередко усложняют и затягивают процесс развода и раздела имущества.

Как вообще делится квартира при разводе, если находится в ипотеке

Как и все имущество, приобретенное в браке, квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности, где индивидуальная доля каждого составляет ровно половину. Это четко оговорено в Семейном кодексе и как таковых исключений нет (исключение ипотека для военнослужащих). Расторжение брака и раздел имущества и в частности ипотечной квартиры в таком случае будет производиться в судебном порядке, поскольку спорные имущественные вопросы при разводе относятся к исключительной компетенции районных судов.

При принятии решения суд будет руководствоваться:

  1. Кодексами (семейным, гражданским и гражданско-процессуальным);
  2. Законом «Об ипотеке»;
  3. Соглашением, которое имеется между банком и заемщиком.

Процессуальной особенностью раздела квартиры в данном случае будет то, что в процессе помимо двух сторон (супруг и супруга) будет участвовать и третья – банк, поскольку до тех пор, пока не погашен ипотечный кредит, квартира находится под залогом у банка.

Кроме того, уведомление кредитора о случаях типа расторжения брака, является одним из обязательных пунктов стандартного кредитного соглашения.

Если собственник в ипотеке муж, какой правовой статус жены по отношению к квартире в таком случае

Как уже выше было отмечено, все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам на равных правах. Поэтому, заключение договора об ипотечном кредите на мужа и регистрация мужа в качестве собственника ипотечной квартиры ни в коем разе не умоляет прав жены. Оговорка может быть предусмотрена, не столь распространенным в нашей стране, брачным договором.

А что если есть ребенок или дети, как в таком случае делить квартиру

Наличие совместных несовершеннолетних детей при разделе квартиры в ипотеке во время развода обязывает защищать и имущественные интересы детей.

Законодательно предусмотрено, что в таком случае выделяются равные доли не только супругам, но и доля на каждого несовершеннолетнего ребенка, что еще в большей степени усложняет процесс раздела имущества, поскольку в натуре разделить на доли однокомнатную, да и двухкомнатную квартиру, просто не представляется возможным.

Предстоит искать альтернативные варианты:

  1. Либо просить банк, чтобы дал согласие на продажу ипотечной квартиры;
  2. Либо искать деньги и гасить оставшийся кредит, после чего продавать квартиру. Однако, если один из супругов сможет компенсировать долю второго при наличии его согласия, то квартира и ипотечный договор останется на нем.

Военная ипотека и развод – какие права у супругов на квартиру

Приобретение квартиры по военной ипотеке является исключением из правила, согласно которому имущество, приобретенное в браке, является совместным, общим и принадлежит на равных правах. Все потому, что средства на приобретения жилья идут не из семейного бюджета, а выделяются государством на безвозмездной основе из целевого жилищного займа. Поэтому ни о каком разделе в данном случае речи, обычно, не идет.

Однако, есть один нюанс, сумма средств, выделяемых для улучшения жилищных условий военнослужащих, выделяемая безвозмездно составляет немногим меньше 2 млн. 400 тыс. росс. рублей и зачастую ее недостаточно, чтобы покрыть стоимость ипотечной квартиры.

Соответственно, второй супруг может претендовать на получение половины средств, потраченных в период брака на погашение кредитных обязательств сверх указанного лимита, если таковые траты имели место быть.

Если ипотека была взята до брака

Когда речь идет о приобретении жилья в ипотеку до брака, то фактически его собственником будет тот супруг или супруга, с кем заключен ипотечный договор, и на кого оформлена квартира согласно правоустанавливающим документам.

Второй супруг может только по суду претендовать лишь на получение денежной компенсации составляющей половину от суммы платежей, произведенных по ипотечному договору за период брака из семейного бюджета. Но речь о разделе в данном случае не идет.

Какие документы потребуются

Как и любой другой процесс, в котором сталкиваются противоположные интересы, сторонам необходимо предоставить документы и иные доказательства в поддержку и обоснование своих требований. Это же правило будет касаться и банка, выдавшего ипотечный кредит.

Таким образом, основными документами послужившие началу процесса и вынесения справедливого решения удовлетворяющего максимально потребности участников будут:

  1. Заявление о разводе;
  2. Платежный документ, свидетельствующий об оплате пошлины;
  3. Соглашение, заключенное между банком и заемщиком;
  4. Свидетельство о браке;
  5. Свидетельство о рождении детей;
  6. Иные документы, в частности справки о доходах каждого из супругов, сведения с места работы о заработной плате и т.д.

Решение проблем с разделом квартиры находящейся в ипотеке, несмотря на пробелы в законодательство все же есть. Это либо заключение брачного договора, либо более распространенный вариант, который практикуют банки, заблаговременное внесение соответствующих пунктов в ипотечное соглашение.

В частности к таким пунктам можно отнести: банк изначально предусматривает вероятность расторжения брака и закрепляет, что обязательства у обоих супругов по кредиту имеют такую же силу как и до расторжения брака. В таком случае, если один из супругов по каким-то причинам откажется платить или не сможет, все обязательства по погашению кредита лягут на второго, что не очень защищает интересы супругов, но служит гарантией банку.

Очень толковое видео о разделе ипотечной недвижимости от известного юриста, рекомендую!

Ипотека. Вопросы, возникающие при оформлении ипотеки

Можно ли считать дополнительными доходами пенсии, алименты, стипендии и пособия, при расчете дохода семьи для оформления ипотеки?

Отдельные банки могут учитывать эти источники доходов при расчете ипотечного кредита, если эти выплаты стабильны и постоянны в течении всего периода кредитования. Кроме того, такие доходы должны быть документально подтверждены справками по установленной банками форме.

Как можно, например, учитывать стипендию? Ведь студент, получающий государственную стипендию, должен подтвердить свое право на нее каждый семестр, успешно сдавая экзамены. В таком случае источник не стабилен. Поэтому, такие доходы как алименты, стипендии и социальные пособия в расчётах не участвуют.

Кто будет являться собственником приобретаемой квартиры на период ипотечного кредитования?

Квартира или жилой дом, купленные по ипотеке, сразу же оформляются в собственность Заемщика, но на нее накладывается обременение – это означает, что вы не сможете эту недвижимость продать, подарить или поменять до полного погашения вами ипотеки. А прописаться в жилье сможет вся семья Заемщика.

Это не распространяется на квартиры, покупаемые через лизинговые сделки с последующим переоформлением. При лизинговой сделке, квартира находится в собственности банка, и ее переоформление на Заемщика произойдет только после выплаты всей стоимости квартиры с процентами.

Можно ли оформить квартиру или дом на лицо, не являющееся Заемщиком?

Приобретаемая за счет ипотеки квартира или жилой дом могут быть оформлены в собственность только Титульного Заемщика. Иногда банк может разрешить оформление собственности на всех Заемщиков/Созаемщиков по ипотечному кредиту. Это связано с юридическими особенностями оформления кредитных договоров и договоров залога. Это целевой кредит, выдаваемый заемщику на улучшение его жилищных условий, а величина кредита впрямую зависит от платежеспособности членов семей Заемщика и Созаемщиков.

Кто может выступать созаемщиком по ипотеке и зачем?

Созаемщиком по ипотеке может выступать любое лицо, даже не состоящее в родственных отношениях с Заемщиком. При этом приобретаемая недвижимость может быть оформлена в собственность как одного из Заемщиков, так и Заемщика и Созаемщика (по их решению и с согласия банка). Часто Созаемщиками выступают совершеннолетние члены семьи Заемщика (дети, родители). Супруга (г) заёмщика в обязательном порядке становится созаемщиком, даже если он (она) не работает. Более подробные определения про созаемщика, супруга (гу) титульного созаёмщика-титульного созаемщика можно посмотреть здесь.

Зачем нужен Созаемщик? Ну, во-первых, Созаемщик привлекается для увеличения совокупного дохода Заемщика, что влияет на размер выдаваемого кредита. Во-вторых, банк подстраховывается в части возможности беспрепятственного выставления долга по кредиту и процентам Созаемщику, в случае задержки платежей Заемщиком. В-третьих, позволяет не только объединять ресурсы для покупки жилья, но во избежание финансовых недоразумений, позволяет оформить приобретаемое жилье в собственность всех участников.

Какими законами регламентируется ипотечное кредитование?

Ипотечное кредитование регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, весь параграф 3 главы 23), Федеральным законом РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и Федеральным законом РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Можно ли вернуть кредит досрочно или увеличить сумму выплат?

Раньше только с согласия банка допускалось досрочное погашение ипотечного кредита, причём большинство банков не разрешало производить досрочное погашение кредита в пределах первого года (полугода) кредитования. Некоторые банки применяли даже штрафные санкции к Заемщикам в виде процентов и пени за досрочное гашение ипотечного кредита.

После принятия ФЗ РФ от 19 октября 2011 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» досрочное погашение кредита, это уже досрочное погашение кредита по уведомлению заёмщика.

Теперь банки учитывают в кредитных договорах возможность досрочного погашения кредита или части ипотечного кредита, и прописывают процедуры перерасчёта аннуитетных платежей. Пересчёт процентов при досрочном погашении кредита может быть следующим:

  • сохраняется ранее действующий размер платежа, одновременно уменьшается количество платежей;
  • сохраняется оставшееся количество платежей по договору, но производится пересчёт размера платежа,
  • банк представляет клиенту самому сделать выбор метода перерасчёта, что заёмщик должен указывать в каждом заявлении на досрочное погашение кредита.

Увеличить сумму ежемесячных выплат по кредиту тоже можно. Но чтобы банк пересчитал величину аннуитетных платежей в сторону увеличения, необходимо обратиться в банк с заявлением на перерасчет и представить документы, подтверждающие увеличение ежемесячных доходов семьи. Без проведения банком перерасчета суммы аннуитетного платежа, сумму ежемесячных выплат увеличить не получится. Поступающие в банк от Заемщика средства зачисляются на транзитный счет, с которого затем списываются: суммы процентов, штрафов и пени – на счета доходов банка; сумму кредита – на ссудный счет. Списание аннуитетного платежа производится в автоматическом режиме один раз в месяц, в определенные договором даты и по заложенному расчету, а излишне перечисленная сумма может просто остаться (зависнуть) на транзитном счете до следующего срока списания средств не уменьшая сумму долга, а следовательно, и процентов. Досрочное погашение кредита необходимо всегда контролировать.

Производится ли перерасчет размера аннуитетных платежей при досрочном гашении части ипотечного кредита?

При досрочном погашении части ипотеки пересчет размера аннуитетных платежей банком производится обязательно. Может сократиться количество платежей и как следствие сократиться срок кредитования, или может уменьшиться сумма аннуитетного платежа но с сохранением срока кредитования по договору ипотеки. При досрочном погашении кредита банк обязательно произведёт перерасчет размера аннуитетного платежа. Метод перерасчёта должен быть оговорен в кредитном договоре или отражаться в каждом заявлении на досрочное погашение кредита. После каждого досрочного погашения необходимо получить из банка новый расчёт аннуитетных платежей. Весь процесс досрочного погашения кредита надо контролировать.

От чего зависит размер ипотечного кредита?

Размер ипотечного кредита зависит от нескольких факторов: от уровня ежемесячного дохода заёмщика или всей семьи заёмщика, от выбранного срока кредитования, от стоимости приобретаемого и закладываемого жилья, и еще от суммы первоначального взноса.

Предварительный расчет суммы кредита всегда можно составить на банковских калькуляторах, которые есть практически на всех сайтах банков, предлагающих населению ипотечные кредиты.

В ипотечном кредитовании наблюдается хронология:

  • Чем выше уровень дохода семьи, тем большую сумму кредита можно получить.
  • Чем длиннее срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Во многих банках отношение к заемщикам, которые могут внести 30—40% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса предпочтительнее.

Большинство банков, в условиях кредитования прямо прописывают ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры.

Влияет ли прописка на получение ипотечного кредита?

Заемщик должен обязательно иметь временную или постоянную регистрацию (прописку) на территории России. Отношение к данному вопросу в различных банках различное. Вариантов несколько: оформление кредита только по месту регистрации Заемщика; оформление кредита по месту приобретения недвижимости; оформление при постоянной регистрации на территории России; оформление при постоянной регистрации на территории расположения банка и т. д. Это необходимо уточнять при выборе банка.

Но банки никогда не оформляют кредитов без наличия прописки. А при наличии временной прописки — срок кредитования будет не более чем срок временной прописки.

В каком случае банки требуют разрешения органов опеки?

Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних членов семьи, при заключении родителями сделок с недвижимостью. Разрешение органов опеки и попечительства требуются при оформлении ипотечного кредита в следующих случаях:

  1. На приобретение жилого помещения с возникновением залога, если собственником приобретаемого жилья будут являться несовершеннолетние дети, а также недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство;
  2. На продажу жилого помещения, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние, недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство.

В чем суть страхования при ипотечном кредитовании и насколько оно необходимо Заемщику?

В жизни иногда происходят случайные, не зависящие от нашей воли и желаний, события (пожары, землетрясения, потеря трудоспособности заемщика и т.д.). Поэтому кредитные учреждения, прежде всего, в интересах банка, а также в интересах Заемщика, требуют страхования от этих непредвиденных ситуаций. При ипотечном кредитовании требуется страхование приобретенной недвижимости от рисков повреждения и утраты, страхование жизни и здоровья клиента, страхование права собственности на жилье. При этом необходимо отметить, что страхование жизни Заемщика покрывает риск смерти или потери трудоспособности Заемщика по любым причинам.

Заемщику необходимо будет осуществлять страхование в течение всего срока обслуживания ипотечного кредита, оформляя и оплачивая страховки ежегодно.

Что произойдет с заложенным по ипотеке жильем, если Заемщик перестает выплачивать свои ежемесячные платежи по кредиту?

Обычно, в первую очередь банк попытается выяснить причины утраты платежеспособности Заемщика. В случае, если эти причины носят объективный и временный характер, банк может какое-то время выжидать, и даже приостановить начисление пени.

Затем банк переложит погашение кредита на созаёмщиков.

Если же Заемщик окончательно утратил платежеспособность, а созаёмщики тоже уклоняются от платежей, и принятые меры не помогают, то банк продает заложенное жильё и погашает кредит.

Как правило, продажа осуществляется судебными приставами с аукциона. Вырученные за недвижимость средства распределяются на: компенсацию затрат по судебным издержкам; отчисления в бюджет за услуги службы судебных приставов; Компенсация затрат по проведению аукциона; погашение задолженности по процентам, пени и штрафам, и в последнюю очередь на погашение кредита. Если после этого осталась сумма, она возвращается Заемщику. Итак, выплаченные ранее проценты вы теряете, а возвращаемая Заемщику сумма всегда значительно ниже той суммы, которая перечислялась им ранее в погашение полученного кредита.

Иногда стоимость недвижимости, проданной с аукциона, может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов банка, и тогда банк предпринимает дальнейшие меры по компенсации оставшегося долга за счет другого имущества Заемщика.
Если у вас есть свои вопросы, то вы можете их задавать и я постараюсь на них ответить.

Комментарии 100 Коментирование отключено

Последние новости на сегодня

02.09.18
Сурдоперевод — новая услуга Сбербанка для общения с клиентами, имеющими нарушения слуха

03.10.18
Связь-Банк предлагает ипотечные программы ДОМ.РФ от 6%

Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

Кто собственник квартиры, купленной в кредит? Может ли банк отобрать квартиру? Ответим на вопросы можно ли сдавать ипотечную квартиру или продать её.

Вокруг слово «ипотека» в России существует много легенд. Одна из них состоит в том, что банк в любой момент может просто выкинуть заемщика из квартиры. Но, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственника на купленную квартиру. Только есть некоторые нюансы, которые ограничивают этот закон.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?

Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит. Таким образом, возникает ограничение прав собственника дома или квартиры. Так же нельзя продать данное жилье, пока банк не даст согласие на это.

При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?

Ипотечное жилье банк может продать в том случае, если заемщик не может оплатить кредит, и необходимы средства для того, чтобы погасить его задолженность перед банком. В договоре имеется пункт, в котором четко написано, при каких условиях расторгается договор. Чаще всего — это три пропущенных платежа.

Но на самом деле банк обычно принимает меры после просрочки в полгода. В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа. В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до прекращения действия кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Кроме того, любое нарушение пунктов кредитного договора является поводом для его расторжения и немедленного погашения кредита. К счастью, из-за всяких мелочей к радикальным мерам прибегать не будут. Только, к примеру, подделка документации со стороны заемщика может служить поводом к расторжению договора.

Имею ли я право продать ипотечное жилье?

Ответ — да, имеете. Безусловно, банк теряет при этом проценты по выданному кредиту. Но есть банковские учреждения, в которых регулярно осуществляется продажа ипотечного жилья. В основном это связано с растущими запросами заемщиков, которые хотят купить квартиру или дом больших размеров и комфортнее. Так, взятое в кредит жилье с разрешения банка продается, а остатки задолженности погашаются благодаря вырученным средствам. Сразу же оформляется договор на новый кредит, за счет него покупается жилье в залог. Поэтому не переживайте: поменять жилье на более комфортное с согласия банка вполне реально.

Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?

Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома. Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект. При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.

Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?

В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет. На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором. Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников. Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.

Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Вы являетесь собственником ипотечной квартиры или дома, поэтому имеете право передавать по наследству жилье. Но с другой стороны долги по кредиту могут перейти наследнику, в случае если заемщик умрет и не успеет погасить ипотеку.

В ту же очередь, вместе с долгом, наследник обязуется платить ежемесячные платежи по кредиту, которые предусмотрены кредитным договором. При этом погашать долг нужно с того месяца, как прекратились выплаты банку, а не с момента вступления в права наследства через полгода. Иначе банк может расторгнуть с вами договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать, если просрочены платежи по кредиту?

Конечно же, стоит обратиться в банк. Скорее всего, банк пойдет вам навстречу, если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), кредитор войдет в ваше положение и, кроме штрафа, вам ничего не предъявит. Если же просрочка связана с понижением ваших доходов, то тем более необходимо обратиться в банк. Он может отсрочить на какое-то время платежи по задолженности или удлинить сроки погашения для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Безусловно, необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность на подобные случаи. Имея страховку, до момента выздоровления долг по кредиту будет погашаться за счет страховых возмещений.

Можно ли изменить условия кредита?

Это возможно, в принципе. Если вы не можете платить те суммы, которые отдавали банку ранее, обратитесь к кредитору. Он может предложить продление сроков платежей, и ежемесячный платеж уменьшится. Кроме того, можно воспользоваться рефинансированием долга — получение нового кредита, чтобы погасить старый на выгодных условиях. Многие обязанности заемщика ипотечного жилья прописаны в кредитном договоре с банком. Поэтому важно тщательно изучить данный документ, и решить самому — все ли понятно в нем, и все ли устраивает.