Можно ли продать квартиру которая в залоге

Оглавление:

Продать квартиру находящуюся в залоге

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге банка? Что нужно учесть? Как быть, если банк не даст согласие на продажу квартиры?

Как продать квартиру находящуюся в залоге

Как будут передаваться деньги за продаваемую квартиру?

Как банк сможет помешать продать квартиру, находящуюся в залоге банка?

Как продать квартиру, находящуюся в залоге банка

Как продать квартиру, находящуюся в залоге банка

25 октября 2016 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Текст видеосюжета «Продать квартиру, находящуюся в залоге банка».

С Вами я, Дмитрий Овсянников, и мы продолжаем разбирать вопросы по ипотеке и недвижимости, которые поступают на форумы порталов.

Пишет Павел:
«Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге банка по ипотечному кредиту?»

Можно, но только с согласия банка. Потому что все операции с имуществом, которое находится в залоге у кредитора, можно совершать, согласно Закону об ипотеке, только с согласия кредитора.

Кредитором, в данном случае, является банк.

Если банк не даст такое согласие, значит, продажа квартиры не возможна.

очень часто банки дают согласие такого вида: «Разрешаю продажу квартиры, находящейся в залоге, при условии, что заемщик погасит долг перед банком».

То есть что получается: если у банка есть деньги на погашение долга, то заемщик сам, не спрашивая банк, спокойно гасит кредит, снимает залог, и после этого делает с квартирой все, что душеньке угодно.
(Ведь к банку обращаются тогда, когда нужно продать квартиру, а денег для погашения долга нет).

Не трудно заметить, что такое согласие, когда банк говорит: «Разрешаю продажу, при условии, что долг погасите», — равносильно отказу: ведь где-то эти деньги нужно взять!

Ну, один из вариантов — взять деньги у будущего покупателя квартиры.

Приведу небольшой пример:

Допустим, квартира стоит 5 миллионов.
Долг заемщика (остаток долга заемщика) — 3 миллиона.

Где-то нужно раздобыть эти 3 миллиона, для того, чтобы погасить долг перед банком.

Как вариант, можно взять их у покупателя.
Сказать:

— Покупатель дорогой, ты же хочешь мою квартиру? Вот дай мне 3 миллиона, я с банком расплачусь, после этого продам тебе эту квартиру!

— Слушай, дорогой заемщик, я дам тебе денег, ты свои проблемы решишь, а вдруг ты откажешься продавать после этого свою квартиру? Или с тобой что-нибудь случится, и ты не сможешь продать мне свою квартиру? У меня — риск.
А нужен ли мне этот риск за мои же деньги?
Не нужен!
Я лучше поищу себе другую квартиру.

То есть, получается замкнутый круг: покупатель готов купить квартиру, а квартира в залоге банка, и продать эту квартиру без согласия банка нельзя.

Есть единицы банков, которые готовы согласовать сделку при условии, что деньги будут заложены в ячейку депозитария банка.

То есть покупатель вносит деньги в ячейку депозитария (стоимость квартиры) и, когда сделка состоялась, заемщик вместе с сотрудниками банка изымает из ячейки депозитария деньги, и деньги идут на погашение долга заемщика перед банком. Ну а часть денег остается самому заемщику.

Но на такую схему согласны буквально единицы банков. Ведь что получается? Деньги в ячейке депозитария — это не деньги на счету банка.
То, что кто-то (или сам заемщик) внес деньги в ячейку депозитария, не означает того, что долг погашен.
Долг перед банком не погашен.

Но для снятия залога банк должен предоставить документы, как будто бы долг заемщика перед банком погашен.

То есть получается риск у банка. И далеко не все банки готовы на этот риск.

Ну если Ваш долг в таком лояльном банке, который готов идти на риск и который готов идти Вам навстречу, как заемщику, — Вам очень сильно повезло.

Если же Ваш кредит находится в другом банке, в менее лояльном, который не готов идти на дополнительные риски и идти, соответственно, Вам навстречу — значит, Вам не повезло.

Иногда приходится производить предварительное рефинансирование.
Для чего?
Для того. чтобы рефинансировать свой кредит, для того, чтобы оказаться в более лояльном банке, и уже после этого продавать квартиру, находящуюся в залоге уже нового банка.

То есть продать квартиру можно, но вот эта вот продажа сопряжена с достаточно большим количеством рисков и с большим количеством нюансов, которые нужно просто знать, нужно видеть.

И основной вопрос — это проговорить с банком, проговорить с покупателем все детали сделки вплоть до самых-самых мелочей.

Основной вопрос: «Как будут передаваться деньги за продаваемую квартиру? Как и когда будет сниматься залог с квартиры?»

Вот это — основные вопросы.

Если эти вопросы удается решить — значит, продажа квартиры происходит. И тогда — все довольны, все смеются: покупатель с квартирой, продавец — с деньгами и без долга, ну а банк — получил свои деньги.

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Как продать купленную в кредит квартиру

Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Продаем квартиру находящуюся в залоге

Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру.
Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем — остается.
Ну да, не получилось расплатиться по кредиту.
А может, такой вариант развития событий не самый плохой (учитывая, что падение цен только началось)?

Главное — это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь реализации квартиры на аукционе.

Казалось бы: «недвижимость — всегда в цене»! А раз так, то продать будет не слишком сложно. Но так только кажется. Цены — падают, и найти покупателя сейчас не так-то просто.

Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка, встает вопрос о согласии банка на продажу.

Кто-то спросит: «А разве банк может не согласиться»?
Представьте: может!
Заемщик — исправно платит: возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту — тем меньше желания у банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку будет?
Вот так-то.

Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно»? Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов.

Если такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.

Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно небольшой срок: полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором.

Итак, рассмотрим несколько способов, как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо учитывать:

Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать квартиру и погасить кредит, а ему и говорят:
«Есть желание? Не вопрос! Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»

Способ 1.
Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с друзьями.
«Подводные камушки»: где найти таких друзей?
То есть, в большинстве случаев, такой способ — неприемлемый. Но пишу о нем для тех редких заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.

Способ 2:
Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру покупателю, давшему задаток.
«Подводные камушки»:
У покупателя возникают достаточно большие риски: часть денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не продана — покупатель ничего не получил.
А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого покупателя при таком способе.
Следовательно, чтобы найти такого покупателя, стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже — неприятно.
Но этот способ не стоит отметать как негодный. Плюс его в том, что не требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей квартирой.

При всех остальных способах, которые я буду называть далее — требуется согласие банка: нет согласия — способ «не работает».

Способ 3:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка. Заметьте: деньги в ячейке — это не деньги на счету в банке. Соответственно, пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил — он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры, приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя — минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.

Способ 4:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть, перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована — покупатель стал собственником квартиры, банк — получил свои деньги, заемщик-продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной покупателем, и своим долгом банку.
«Подводные камушки»: деньги передаются через банковский счет. Что произошло с деньгами на счетах «проблемных банков» в 1998 году? А если в то время, пока длится гос. регистрация, банк обанкротится?

Способ 5:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет сотрудник банка.
Несмотря на то, что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет в банке.
«Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка — не большой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.

Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого — всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры заемщика.

С кем вести переговоры.

Скажите, Вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей?
Рядовым сотрудникам кредитного отдела — тоже.
Если у заемщика нет возможности платить по кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции.
Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему — обращаться нужно к сотрудникам, по должности не ниже начальника отдела.
Если обращаетесь к рядовым сотрудникам — готовьтесь к «стандартному ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Все чаще и чаще в практике кредитования встречаются такие случаи, когда заемщику в связи с определенными жизненными обстоятельствами (потерей работы, болезнью или напротив – желанием улучшить условия проживания и т.д.) необходимо продать квартиру, находящуюся в залоге у банка.

И здесь возникают два самых главных вопроса: можно ли это сделать на законных основаниях и если да, то какими способами? На что специалисты по кредитованию дают утвердительный ответ, заверяя, что если все действия своевременно согласовывать с банком, то продажа залоговой квартиры возможна по нескольким основным схемам.

Классический вариант продажи залогового жилья

Причины принятия о решении продажи залогового жилья, к слову это не всегда относится только к ипотеке, могут быть абсолютно разными. Так, некоторые заемщики в процессе погашения кредита могут оказаться неплатежеспособными (выход в декрет, потеря работы и т.д.), иные решили сменить место жительства и переехать в другой город, ну а третьим может срочно понадобиться крупная сумма денег. В любом из вышеописанных случаев первым делом следует обратиться в банк-кредитор и известить его о своих намерениях. Безусловно, реакция у разных банков может быть разной, все зависит от условий конкретного кредитного договора, но в большинстве случаев банки соглашаются на продажу залогового имущества при условии, что заемщик обязуется досрочно выполнить кредитные обязательства перед банком в полном объеме.

Происходит это по следующей классической схеме: определяется рыночная стоимость залоговой квартиры, далее она выставляется на продажу и на нее ищется покупатель. После того, как покупатель найден, в процессе оформления сделки купли-продажи общую сумму стоимости жилья он должен разделить на две части: величину ссудной задолженности заемщика-продавца перед банком-кредитором и разницу между общей стоимостью квартиры и этой суммой,- и положить каждую из них в соответствующую ячейку – одну для банка, другую – для продавца. Только после того, как банк-кредитор получит свои деньги из депозитарной ячейки, он передаст в регистрационную палату документы о снятии обременения с недвижимости и бланки для регистрации новой сделки. При этом обе эти сделки заключаются параллельно.

Продажа залогового жилья со сменой должника

А вот если найденный покупатель и сам не обладает достаточной суммой денег для приобретения недвижимости, то продажа залогового жилья возможна лишь со сменой должника. В таких случаях покупатель платит продавцу только разницу между общей стоимостью недвижимости и величиной непогашенного кредита, а сам долг кредитору выплачивает в виде нового кредита (ипотеки). Хоть такие сделки и нередки в банковской практике, кредитные организации в большинстве случаев их не приветствуют: ведь на арене появляется новый заемщик, платежеспособность которого надо еще проверить, да и саму ставку по кредиту придется рефинансировать, так как с момента выдачи ипотеки прошлому заемщику она могла существенно измениться. А уж если новый покупатель планирует брать ипотеку и вовсе в другом банке – кредитор, в залоге которого находится жилье, вообще может не дать согласие на его продажу.

Продажа залогового жилья после досрочного погашения кредита

Тем, кто уже выплатил большую часть взятого в банке займа, кредитные организации советуют рассмотреть схему продажи залогового жилья после досрочного погашения кредита. Так, если заемщик брал в банке ипотеку в размере 1 млн. рублей, а на данный момент должен около 300 тыс. рублей, то он может найти эти деньги самостоятельно, погасить задолженность, после чего банк сразу же снимет обременение с квартиры. Ну а заемщик сможет продать ее без всяких преград и вернуть свои деньги.

Встает логичный вопрос, где же взять эти недостающие 300 тыс. рублей? Здесь возможны два основных варианта. Первый – это взять потребительский кредит в том же или другом банке. Если заемщик добросовестный и с хорошей кредитной историей – отказа быть не должно, да и погасить кредит можно сразу же после продажи квартиры. Второй – договориться с покупателем квартиры о внесении им задатка в размере непогашенного долга. Конечно, в данном случае покупатель идет на определенный риск, но в обмен на это продавец может несколько снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья в целях изменения жилищных условий

Встречаются в банковской практике и такие варианты, когда заемщик, взявший ипотеку несколько лет назад и исправно выплачивавший долги по кредиту, решает продать залоговую квартиру по причине, что ему понадобилось жилье большего размера,- то есть в целях улучшения жилищных условий. В подобных ситуациях кредиторы чаще всего идут навстречу своим клиентам, позволяя продавать залоговое жилье по классической схеме, описанной выше. При этом сумма, предназначенная банку, идет на погашение оставшихся долгов по ипотеке, а вот оставшаяся часть от общей стоимости квартиры – расходуется на первоначальный взнос при покупке жилья больших размеров, но уже по другому, новому ипотечному договору.

Бывают и прямо противоположные случаи, так называемые «сделки вниз», когда заемщики, не рассчитав свои силы, приобретают в ипотеку дорогостоящее жилье, которое позже желают обменять на более скромную недвижимость. Такая продажа залогового жилья также возможна, хотя менее приветствуется в отличие от предыдущего варианта, и должна проводиться с обязательного согласия банка и под его строгим контролем.

Незаконная продажа залогового жилья

Ну и напоследок, несколько слов о незаконной продаже залогового жилья. Дело в том, что большинство банков включают в условия своих кредитных договоров такие пункты, согласно которым предмет залога по кредиту не может быть отчужден в собственность любым другим третьим лицам, за исключением универсальных правопреемств в порядке получения наследства. Следствием нарушения данного правила становится не только признание сделки продажи залогового жилья недействительной и в результате — возврата сторонами всего приобретенного по ней, но и возможность того, что банк потребует от должника полное досрочное погашение по кредиту независимо от того, кому залоговое жилье будет принадлежать в этот момент.

Как продать ипотечную квартиру?

Если мы говорим не о варианте, когда квартира продается, и из полученных денег сразу же гасится ипотека, а именно о ситуации, когда покупатель, приобретая квартиру, обязуется совершать ипотечные платежи предыдущего владельца, то тут нужно уточнять в каждом конкретном банке, возможно ли это.

Как оказалось, не все банки работают с такой схемой. Так, в банке ВТБ рассказали, что их клиенты могут продать залоговый объект недвижимости только при условии погашения ипотечной задолженности перед банком.

Риелторы также отметили, что теоретически такой вариант реален, но практически в своей практике они встречали такое буквально несколько раз, а у крупных банков вообще нет такой опции.

По их мнению, проще продавать ипотечную квартиру «традиционным» путем — с погашением кредита из вырученных средств, это уже отработанная технология, привычная для банков и не несущая рисков для покупателя.

Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.

Покупателю, который готов пойти на покупку такой квартиры, нужно пройти процедуру одобрения в банке, выдавшем ипотеку. Эта процедура проводится по всем правилам банка, никаких поблажек и скидок не делается. Фактически это смена заемщика.

Не стоит забывать, что покупателем квартиры, обремененной ипотекой, может стать не каждый. Поскольку продается не только квартира, но и сам кредит, покупатель должен отвечать критериям банка для заемщиков по ипотечным кредитам. Критерии различаются в зависимости от банка: могут быть предъявлены требования к размеру дохода, кредитной истории.

При такой схеме продажи квартиры продавец и покупатель арендуют две ячейки. В одну закладывается сумма, равная задолженности, во вторую — остаток от стоимости жилья. Стороны подписывают договор купли-продажи и отправляют его в Росреестр. Далее происходит переход права собственности, а вместе с ним — и залогового обязательства к покупателю. После этого продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить ипотеку. Банк в свою очередь выдает закладную. Покупатель должен предъявить данный документ в Росреестр, получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает доступ ячейке со второй частью денег. Это наиболее безопасный способ реализации ипотечной квартиры для всех сторон сделки.

При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика.

Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.

Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи.
Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса — это дополнительная гарантия безопасности сделки.

Как правило, цена такой квартиры будет ниже рыночной на 10-15% из-за наличия обременения. Уровень дисконта во многом зависит от расположения дома. Квартиры в центре города, находящиеся в залоге у банка, продаются не менее успешно, чем такое же жилье, но без кредитной истории. А вот в спальных районах города собственникам залоговых квартир приходится делать скидки, так как конкуренция выше.

Не стоит забывать и о том, что за сопровождение возможно придется заплатить банку процент.

Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.

Юристы настоятельно рекомендуют покупателям не приобретать заложенную квартиру путем выплаты остатка задолженности продавца квартиры. После погашения задолженности банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником недвижимости.

Понудить его к заключению договора купли-продажи покупатель уже не сможет. Однако и в этом случае можно подстраховаться: необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий.

Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадима Башир-Заде, управляющего директора брокерского департамента компании «Миэль — сеть офисов недвижимости» Александра Москатова, пресс-службы банка «ВТБ» и гендиректора компании «Метриум» Натальи Кругловой.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Ипотечные квартиры пошли на продажу

По мнению риэлторов, сегодня сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банка становятся массовым явлением. К примеру, ты взял кредит и купил однушку, а через год понимаешь, что можешь позволить себе уже более просторное жилье. Как быть, если ты живешь в квартире, которая находится в залоге у банка, и хочешь ее продать?

По мнению профессиональных операторов на рынке городской и загородной жилой недвижимости в Московском регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации заложенного жилья.

Эксперты считают, что самый простой для банков способ — найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В этом случае сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации договора и снятия обременения подаются одновременно в регистрационную палату.

По мнению Марии Литнецкой, гендиректора компании «Метриум групп», данная схема выгодна банку, потому что не требует излишних действий: анализа, согласований форм документов, условий сделки и прочее, и прочее.

Но такой вариант на практике, к сожалению, трудно реализуем, так как приобретателей пугает схема взаиморасчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать до момента регистрации сделки существенную сумму, то есть заплатить большую часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает страх и недоверие.

И не зря, поскольку схема действительно довольно рискованная. Продавец, воспользовавшись деньгами для погашения кредита, может потом передумать продавать квартиру и помешать регистрации договора купли-продажи. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть деньги, но не факт, что он сможет их вернуть все и сразу. При этом сам суд может затянуться на годы, а продавец может вывести с себя все активы и затем по исполнительному листу погашать задолженность годами. К сожалению, большинство кредитных учреждений готовы работать только по такому сценарию. Кстати, в некоторых банках за получение разрешения на реализацию квартиры берется комиссия — около двух тысяч рублей.

И все же, есть кредиторы, хоть и немногие, которые согласны снять обременение перед подписанием договора купли-продажи и его регистрацией. Но в этом случае вся сделка проводится под чутким контролем со стороны банка, и такая услуга стоит 1% от остатка по кредиту.

Эксперты называют еще один распространенный, но более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В такой ситуации интересы совпадают у обеих сторон. Однако, в «Метриум групп» рассказали, что в этом случае возможны два варианта развития событий.

Первый — когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Но сначала банк должен будет проверить нового заемщика и одобрить ему выдачу кредита, следовательно, может случиться так, что первому желающему приобрести квартиру банк может отказать. Придется искать следующего.

Второй вариант — когда покупатель берет кредит в другом банке. В этом случае желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема также весьма рискованная, так как не гарантирует, что продавец «не кинет» покупателя, отказавшись от сделки, но при этом погасив кредит из чужого кармана. Поэтому безопаснее и спокойнее все-таки проводить такую сделку в одном банке.

Жизнь не стоит на месте. Возможно, в скором времени появятся какие-то новые условия и возможности для реализации залоговых квартир.