Особенности права собственности на недвижимость

Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте. Права на воздушные суда — в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации.

Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

Если право собственности на недвижимость было приобретено до 1998, но не было зарегистрировано, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.

Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.

Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

Право собственность на землю и другие природные ресурсы. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это предопределяет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который регулирует частноправовые имущественные отношения по поводу данных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у собственников).

Объектами права частной собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имеющие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы (земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водные объекты). Согласно Водному кодексу в частной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие по площади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Право собственности на водные объекты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена.

Особенности правового режима собственности на земельные участки регулируются гл. 17 ГК Право собственности и другие вещные права на землю, Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных ресурсах.

Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса. К ним относятся:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК).

Особенности права собственности

Право собственности – абсолютно. Оно относится к гарантированным Конституцией РФ и ГК РФ (ст. 18) правам. Оно становится и исключительным (защищенным), если закрепляется в силу закона или договора, подтвержденного государственной регистрацией.

Гражданский кодекс РФ традиционно относит право собственности к вещным правам, однако могла бы быть весьма плодотворной концепция, ставящая право собственности над вещными и обязательственными правами.

В оправдание данной концепции следует выделить общие признаки, присущие всем вещным правам, и особенные, присущие только праву собственности. Данные особенности права собственности заключаются в следующем [1] .

Во-первых, право собственности – это первоначальное право, непосредственно вытекающее из закона. Между законом, определяющим исходное положение имущества и обществе, и собственником не существует никакого промежуточного субъекта права, тогда как все иные вещные права производим от права собственности, возникают по воле собственника. Таким образом, право собственности является основополагающей разновидностью прав, генерирующей все остальные категории вещных прав.

Во-вторых, правомочия собственника носят исключительный характер, т.е. они дают ему возможность, опираясь на законодательство РФ, отстранять всех третьих лиц от хозяйственного господства над принадлежащим ему имуществом, если па то нет его воли. Аналогичные же правомочия обладателей иных вещных прав не носят исключительного характера, поскольку они не исключают прав на это имущество самого собственника. Собственник не лишается своих правомочий при осуществлении их другими лицами (!). По своей воле или в силу законодательства РФ он лишается лишь возможности осуществлять правомочия, но не самих правомочий. Эти правомочия остаются у него в течение времени, пока он продолжает быть собственником. А у других лиц возникают свои правомочия, которые зависимы от правомочий собственника, но не идентичны им.

В-третьих, и это самое главное, право собственности является наиболее широким, полным по своему содержанию вещным правом. Собственник может совершать любые действия по своему усмотрению, будучи ограничен в своих действиях только действующим законодательством. Для несобственника пределы осуществления прав определяются также и собственником. Обладатель иных вещных прав не может действовать столь же независимо, как собственник.

Таким образом, в исключительном и всеобъемлющем характере правомочий собственника, в независимости его имущественного положения от других лиц и заключается юридическая специфика права собственности.

Вещные нрава ограниченного содержания

В соответствии со ст. 294 ГК РФ вещные права ограниченного содержания распространяются только на государственные или муниципальные унитарные предприятия, т.е. предприятия, 100% уставного капитала которых находится в государственной собственности, созданные для ведения определенного собственником вида коммерческой деятельности. Согласно ст. 113 ГК РФ имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам, в том числе между работниками предприятия. В соответствии со ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Правомочия владения, пользования и распоряжения представлены так:

• владение перелается полностью;

• пользование ограничивается исключительно целевым использованием;

• распоряжение осуществляется с разрешения собственника либо уполномоченного им органа.

Здесь субъекту предоставлены вещные права ограниченного содержания на имущество, собственником которого является государство.

Эти права сохраняют абсолютный характер своего содержания и защиты, однако являются производными, зависимыми от воли собственника, более узкими по содержанию, ограниченными волей собственника и законодательством РФ.

Согласно ст. 295 ГК РФ собственник имеет право па получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Здесь возникает вещное право субъекта, не являющегося собственником переданного ему имущества, – право хозяйственного ведения. Но в случае, если предприятие самостоятельно сдает в аренду свободные площади, возникает конфликтная ситуация – извлечение доходов в бюджет предприятия от неиспользуемых площадей и, следовательно, нецелевое использование недвижимости.

Субъекты права полного хозяйственного ведения при этом получают право на самостоятельное хозяйствование (предпринимательскую деятельность) или иное использование чужого имущества, принадлежащего собственнику. За собственником (государством) или уполномоченным им лицом остаются следующие возможности:

1) создавать предприятие и определять цели его деятельности;

2) проводить его реорганизацию и ликвидацию, при этом собственнику требуется получить согласие трудового коллектива;

3) осуществлять контроль эффективности использования и сохранности вверенного предприятию имущества, означающий возможность проведения периодических ревизий и проверок финансово-хозяйственной деятельности;

4) получать часть прибыли от использования переданного предприятию имущества, размер которой определяется по договору собственника с предприятием.

Могут существовать и иные права, оговоренные учредительными документами предприятия.

В остальном предприятие свободно в своих действиях, если иные ограничения не установлены самим собственником в договоре с предприятием.

Обладателям таких вещных прав закон предоставляет те же возможности защиты своих интересов, что и собственнику, в том числе и от неправомерного вмешательства в дела предприятия самого собственника.

Бремя содержания имущества здесь собственник передает предприятию в полном объеме (т.е. содержание, ремонт и эксплуатацию имущества) вместе с правами на имущество.

Право оперативного управления в соответствии со ст. 296, 297 ГК РФ распространяется на так называемые казенные предприятия, т.е. унитарные предприятия, основанные на базе имущества, находящегося в федеральной собственности (ст. 115), и учреждения, т.е. организации, полностью финансируемые собственником и не приносящие ему дохода (прибыли). Так же как и предприятия, основанные на праве полного хозяйственного ведения, казенные предприятия создаются для решения задач, сформулированных собственником, и на базе имущества собственника. Однако круг их самостоятельности в вопросах распоряжения имуществом собственника еще более сужен: собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Собственник, наделяя подчиненную организацию определенным имуществом, возлагает на нее обязанность по использованию указанного имущества в соответствии с его назначением и установленными собственником заданиями. «Триада» правомочий собственника ограничена здесь не только законом и целями деятельности (что сближает право оперативного управления имуществом и право полного хозяйственного ведения), но и заданиями собственника (в том числе выраженными в статьях сметы расходов данного учреждения), и назначением имущества, которое, следовательно, распределяется по различным имущественным фондам в соответствии с законодательством и указаниями собственника, а не по усмотрению самого субъекта вещного права. Более того, собственник (государство) вправе по своему усмотрению изъять и перераспределить имущество своих учреждений, т.е. он может вмешаться в финансово-хозяйственную деятельность учреждений. Никаких договоров с собственником или уполномоченным им органом учреждение не заключает (во всяком случае, в отношении имущества, переданного ему в оперативное управление). Иными словами, объем передаваемых имущественных прав здесь еще более ущемлен: владение, пользование и распоряжение имуществом организация осуществляет в пределах, установленных не только законодательством РФ, но и собственником. Эти отношения выходят за рамки имущественных взаимоотношений и регулируются нормами административного права.

Право оперативного управления подлежит защите, аналогичной защите права собственности. Так, учреждения могут оспаривать действительность актов государственных и иных органов по изъятию находящегося у них имущества, если такие акты приняты в нарушение компетенции этих органов. Однако споры учреждения с собственником или уполномоченным им органом по этим вопросам возможны только в узких рамках права оперативного управления, что лишает эту возможность большого практического значения.

Поскольку на основании Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230-р «Об утверждении типового положения о комитетах по управлению государственным имуществом» единственным полномочным органом по распоряжению федеральным, государственным и муниципальным имуществом объявлены комитеты по управлению имуществом соответствующего уровня, становится понятно, почему именно комитетам предоставлено исключительное право управления имуществом (т.е. распоряжение имуществом с целью извлечения доходов в бюджет посредством предоставления права аренды, права полного хозяйственного ведения или оперативного управления). Именно поэтому комитетам предоставлено также право выявлять неиспользуемые либо используемые нс по назначению объекты недвижимости и использовать их означенным выше образом.

Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2296 «О доверительной собственности (трасте)» установил возможность передачи права собственности и связанные с ним имущественные и личные неимущественные права на определенный срок третьему лицу. В ст. 209 ГК РФ говорится уже о доверительном управлении и о том, что передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности к доверительному управляющему.

Конструкция траста заимствована нашим законодательством из англо-американского права. Оно в отличие от континентальных (европейских) законодательных систем, к которым всегда относился и российский правопорядок, допускает разделение («расщепление») правомочий собственника между несколькими лицами одновременно. При этом учредитель траста (собственник) в соответствии с определенными им самим целями передает определенное имущество в управление и распоряжение другому лицу (доверительному собственнику, управляющему – трасти), причем доходы от использования такого имущества по указанию собственника-учредителя поступают третьему лицу – выгодоприобретателю (бенефицианту), в качестве которого может выступать и сам собственник-учредитель. В отношениях со всеми иными лицами, кроме учредителя и бенефицианта, управляющий-трасти выступает в качестве собственника, действуя, однако, в строгом соответствии с установленными ему учредителем целями.

Гражданский кодекс РФ, как и аналогичные законодательства большинства стран континентальной Европы, не оговаривает существование подобной законодательной конструкции. Считается, что собственник либо сохраняет свои правомочия в полном объеме, даже при передаче имущества другому лицу, например в аренду, либо утрачивает их вместе с правом собственности, но не может разделить их между собой и другими лицами.

Соответствующие доверительной собственности отношения юридически могут оформляться в виде договоров поручения или комиссии либо особого договора об управлении имуществом. Правда, распоряжением от 15 февраля 1994 г. № 343-р Госкомимущество РФ утвердило типовой договор об учреждении траста (доверительной собственности) на пакет акций, находящихся в государственной собственности.

Коммерческая практика разных стран показала значительные удобства в применении этого института права, например, в отношении трастовых операций банков с ценными бумагами своих клиентов, но в соответствии со ст. 209 ГК РФ мы можем говорить только о доверительном управлении имуществом, т.е. это право аналогично по передаче правомочий владения, пользования и распоряжения – праву оперативного управления имуществом, но собственником здесь может выступать любое лицо, которое в договоре с управляющим па образование траста самостоятельно оговаривает пределы передаваемых правомочий. Законодательные нормы, регулирующие право оперативного управления имуществом, здесь не применимы.

Особенности права собственности

Право собственности — абсолютно. Оно относится к гарантированным Конституцией РФ и ГК РФ (ст. 18) правам. Оно становится Исключительным (защищенным), если закрепляется в силу закона или Договора, подтвержденного государственной регистрацией.

ГК РФ традиционно относит право собственности к вещным правам, однако могла бы быть весьма плодотворной концепция, ставящая Право собственности над вещными и обязательственными правами.

Во-первых, право собственности — это первоначальное право, не посредственно вытекающее из закона. Между законом, определяющим положение имущества, и собственником нет никакого промежуточного субъекта права. Все иные вещные права производны от права собственности, возникают по воле собственника. Таким образом, право собственности является основополагающей разновидностью прав, порождающей другие категории вещных прав.

Во-вторых, правомочия собственника носят исключительный характер, т.е. они дают ему возможность, опираясь на закон, отстранять третьих лиц от хозяйственного властвования над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Аналогичные же правомочия обладателей иных вещных прав не носят исключительного характера, поскольку не исключают прав на это имущество самого собственника. Собственник не лишается своих правомочий при осуществлении их другими лицами! По своей воле или в силу закона он лишается лишь возможности осуществлять правомочия, но не самих правомочий. Эти правомочия остаются у него в течение времени, пока он продолжает быть собственником. А у других лиц возникают свои правомочия, которые зависимы от правомочий собственника, но не идентичны им.

В-третьих, и это самое главное, право собственности является наиболее широким, полным по своему содержанию вещным правом. Собственник может совершать любые действия по своему усмотрению, будучи ограничен в своих действиях только законом. Для несобственника пределы осуществления прав определяются помимо закона также и собственником. Обладатель иных вещных прав не может действовать столь же независимо, как собственник.

Таким образом, в исключительном и всеобъемлющем характере правомочий собственника, в независимости его имущественного положения от других лиц и заключается юридическая специфика права собственности.

Особый статус, однако, не означает, что право собственности является абсолютно неограниченным. В мире не было и нет ни одного общества, в котором не было бы определенных границ осуществления права собственности. Пределами правомочий собственника являются, во-первых, интересы других лиц, во-вторых, интересы общества в целом. Для обеспечения этих интересов государство устанавливает многочисленные ограничения права собственности. Это положение с особой силой проявляется в отношении права собственности на землю и иные природные объекты.

Связано это с тем, что последние представляют собой имущество особого рода. Эти объекты не только источники материального потребления, но и часть естественной среды обитания человека, продукты эволюционного развития природы. Число их ограничено, они не могут переноситься в пространстве (за исключением животных). Эти особенности обусловливают значительный объем ограничений права собственности на них.

Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления Киселев Иван Алексеевич

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Киселев Иван Алексеевич. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления : особенности приобретения и осуществления : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 Рязань, 2005 179 с. РГБ ОД, 61:05-12/1156

Содержание к диссертации

ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ВОПРОСЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

1 . Недвижимость как объект права собственности граждан 13

2. Понятие и содержание права собственности граждан на недвижимое имущество 30

3. Осуществление гражданами права собственности на недвижимое имущество: пределы и ограничения 47

ГЛАВА 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1. Особенности приобретения гражданами права собственности на недвижимое имущество 99

2. Характеристика отдельных способов приобретения права собственности на недвижимое имущество 119

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОИЛИТЕРАТУРЫ 156

Введение к работе

Актуальность темы исследования

Закрепление в законодательстве Российской Федерации различных форм собственности, повлекшее изменение правового режима многих объектов недвижимости, таких, например, как земельные участки, жилые помещения, предприятия и др.; формирование слоя собственников, внедрение в сферу недвижимости рыночных отношений — это лишь основные факторы, вызвавшие необходимость осмысления проблемных вопросов, связанных с правом собственности граждан на недвижимое имущество.

Актуальность темы исследования обусловлена и обширным спектром проблем правового регулирования отношений собственности в сфере недвижимости. В настоящее время ни теорией, ни юридической практикой не решен целый ряд вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на недвижимое имущество.

А между тем, следует отметить особую экономическую значимость недвижимости в хозяйственном обороте страны. Подтверждением чего служит интенсивность гражданского оборота и, как следствие -значительные налоговые поступления в бюджеты различных уровней, развитие системы кредитования.

Недвижимость играет особую роль и сфере предпринимательской деятельности. Во многих областях хозяйствования необходимым условием осуществления предпринимательства является приобретение земельных участков.

Заметна и социальная важность отдельных объектов недвижимости. Таких, например, как жилые помещения, что подтверждается и конституционным характером права на жилое помещение (ст. 40 Конституции РФ).

Сказанное позволяет сделать вывод о том, что повышение уровня материального благосостояния жизни населения страны, решение многих социальных проблем напрямую зависит от степени урегулированности общественных отношений, складывающихся в сфере права собственности на объекты недвижимости. Именно право собственности на недвижимое имущество позволяет создать надежный материальный фундамент общества.

Формирование новых подходов к регулированию отношений собственности, значительные изменения многих положений, содержащихся в нормативных актах, регулирующих отношения в сфере недвижимости, влечет необходимость пересмотра существующих в настоящее время в законодательстве российской Федерации ограничений права собственности на недвижимое имущество.

Реформирование жилищной сферы, принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, существенные изменения земельного законодательства, предопределили концептуально новый подход к пониманию проблем осуществления права собственности на недвижимое имущество.

Актуальность проведенного исследования подтверждается и теми трудностями, которые возникают в правоприменительной практике, в связи с разрешением вопросов, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимость.

Таким образом, анализ существующего правового регулирования отношений собственности, возникающих в процессе осуществления права собственности, а также по поводу приобретения в собственность объектов недвижимости, разработка рекомендаций, позволяющих, устранить отдельные недостатки в этой сфере, представляются весьма актуальными.

5 Степень разработанности темы

Вопросам приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество уделялось в науке гражданского права незаслуженно мало внимания.

Отдельные вопросы права собственности на объекты недвижимости
затрагивались в работах К.Анненкова, Е.В.Васьковского,

В.И.Курдиновского, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского,

Б.Б.Черепахина, Г.Ф.Шершеневича и др.

В советский период до 1991 года категории «недвижимость» в законодательстве не существовало. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года в связи с отменой частной собственности в примечании к статье 21 фактически упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. Отмена частной собственности, а также деления вещей на движимые и недвижимые, обусловили недостаток исследований по рассматриваемой проблеме. Хотя в целом проблемы правового регулирования отношений собственности не были обделены вниманием ученых. Отношения собственности исследовались в работах М.М.Агаркова, Д.М.Генкина, А.В.Вене диктова, И.Б.Новицкого и других.

В предреформенный период, а также в период формирования многоукладной экономики интерес цивилистической науки к вопросам права собственности заметно возрос. Исследованию отношений собственности посвятили свои труды такие ученые как Ю.К.Толстой, Е.А.Суханов, В.П.Мозолин, В.А.Тархов, В.А.Рыбаков, К.И.Скловский, Л.В.Щенникова и многие другие. Отдельные аспекты проблематики права собственности на недвижимость рассматривались в работах В.В.Безбах, В.П.Камышанского, С.П.Гришаева, В.П.Крашенинникова и других. Однако указанные авторы сосредоточили свое внимание либо на отдельном проблемном вопросе регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, например, на проблеме ограничений права

собственности, либо посвятили работу анализу права собственности на один из объектов недвижимости, например, на жилое помещение. Таким образом, в настоящее время ощущается недостаток исследований, которые бы комплексно анализировали вопросы приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с правом собственности граждан на недвижимое имущество.

Предметом исследования являются вопросы приобретения и осуществления гражданами права собственности на недвижимое имущество.

Цели и задачи исследования

Цель настоящей работы — комплексное и системное исследование вопросов приобретения и осуществления гражданами права собственности на недвижимое имущество, анализ теоретических проблем их правовой регламентации.

В рамках одного исследования невозможно рассмотреть все проблемы, связанные с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на недвижимое имущество. Диссертационное исследование сосредоточилось на отдельных проблемах правового регулирования отношений собственности в сфере недвижимости, представляющихся автору наиболее важными с методологической точки зрения. Автором была учтена степень значимости исследуемых проблем, как с научной, так и с практической точек зрения.

7 Исследование сосредотачивается на решении следующих задач:

— анализ понятия и содержания права собственности граждан на
недвижимое имущество;

исследование правового режима отдельных объектов недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности;

— изучение особенностей осуществления гражданами права
собственности на недвижимое имущество (в основном на примере
жилых помещений в связи с изменениями жилищного
законодательства);

— рассмотрение актуальных теоретических и практических проблем
приобретения права собственности на недвижимое имущество;

— разработка рекомендаций по совершенствованию действующего
гражданского законодательства по вопросам приобретения и
осуществления права собственности на недвижимое имущество.

Методологическая и теоретическая база исследования

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания, в том числе, диалектико-материалистический; исторический, лингвистический, сравнительно-правовой, логико-юридический и другие.

Исследование базировалось на анализе норм международного права, современного и ранее действующего законодательства России, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, материалов судебной практики.

Теоретической основой исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по общей теории права, римскому частному праву, гражданскому, земельному, жилищному праву, в частности С.С.Алексеева, Е.В.Васьковского, А.В.Венедиктова, М.Ф.Владимирского-Буданова,

8 В.П.Грибанова, С.П.Гришаева, Д.В.Дождева, П.В.Крашенинникова, Д.И.Мейера, И.Б.Новицкого, И.С.Перетерского, И.А.Покровского, В.А.Рыбакова, Е.А.Суханова, К.И.Скловского, В.А.Тархова, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и др.

В работе использованы труды философов, историков, экономистов.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту.

Научная новизна работы заключается в том, что в ней впервые в условиях реформирования жилищного, земельного и гражданского законодательства проведен комплексный анализ вопросов приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.

В работе разработаны и обоснованы предложения по совершенствованию гражданского законодательства в сфере регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Сроки приобретения недвижимости в собственность по давности
владения, установленные в статье 234 ГК РФ представляются излишне
завышенными, чем наносится вред гражданскому обороту в целом. В целях
упрочения и стабилизации гражданского оборота предлагается срок
приобретательной давности на недвижимое имущество установить равным
семи годам и внести соответствующие изменения в ГК РФ.

2. В целях недопустимости ситуации, при которой возврат
недвижимого имущества в гражданский оборот невозможен, в случаях
отсутствия возможности виндикации недвижимости и недобросовестности
её владельца, установить в ГК РФ срок приобретательной давности для
недобросовестных владельцев имущества. Такой срок при
недобросовестности владения недвижимым имуществом должен быть
более длительным, чем срок установленный для добросовестного

9 приобретателя такого имущества и может рассматриваться в качестве санкции в отношении собственников недвижимости, не пожелавших нести бремя содержания принадлежавшего им имущества надлежащим образом.

В целях стимулирования собственников недвижимого имущества к более эффективному использованию недвижимости в гражданском обороте, предлагается закрепить в п.2 статьи 272 ГК РФ необходимость использования судом при разрешении споров между собственником земельного участка и собственником находящейся на нем недвижимости критерия максимальной социальной и экономической целесообразности.

В целях снижения риска участия граждан в качестве вкладчиков в финансировании строительства жилья при приобретении его в собственность, предлагается разработать и закрепить в ГК РФ в качестве самостоятельного договора договор долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, договор долевого участия в строительстве жилья должен содержать нормы, носящие императивный характер и представляющие собой гарантии максимальной экономической безопасности для граждан, приобретающих жилье в собственность по данному договору.

При разрешении споров, связанных с приобретением жилья в собственность путем вложения гражданами средств в строительство жилья с целью удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд, судам следует руководствоваться законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Предлагается внести соответствующую правовую норму в ГК РФ в качестве одной из гарантий прав граждан, осуществляющих финансирование жилья.

6. В целях максимальной защиты прав приобретателя жилого
помещения, собственника жилого помещения и проживающих в жилом
помещении лиц, предлагается дополнить п.4 ст.31 ЖК РФ нормой
следующего содержания: «Договоры о предоставлении права владения и

10 (или) пользования жилым помещением, заключаемые собственником жилого помещения с бывшими членами его семьи подлежат обязательному нотариальному удостоверению».

В целях обеспечения беспрепятственного осуществления гражданами своих прав на принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, а также предоставления дополнительных гарантий безопасности гражданам при приобретении жилого помещения в собственность, предлагается п.2 ст.ЗО ЖК РФ дополнить нормой следующего содержания: «Граждане, проживающие в жилом помещении свыше трех месяцев, при отсутствии законного основания проживания, подлежат выселению из жилого помещения в установленном гражданским законодательством и настоящим кодексом порядке».

В целях реализации прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме предлагается разработать единый для всех субъектов РФ нормативный правовой акт, содержащий перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений. Такие объекты должны регистрироваться в Едином государственном реестре как имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Теоретическая и практическая значимость исследования

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации положения могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Их также можно использовать при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Земельное право», «Жилищное право», при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин, а также при чтении

соответствующих курсов и проведении практических занятий в учебных заведениях.

Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, направлениями для которых могут являться: проблемы приобретения и осуществления права собственности в сфере недвижимости.

Кроме того, ряд выводов, явившихся результатом проведенного исследования, может быть использован в правоприменительной деятельности судебных органов при разрешении споров, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимое имущество.

Апробация и внедрение результатов исследования

Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практических конференциях.

Основные положения диссертационного исследования были внедрены в учебный процесс и использовались при чтении учебных курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» на юридическом факультете Рязанского государственного педагогического университета.

Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданско-правовых дисциплин Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный педагогический университет им. С.А.Есенина».

Структура работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав,

12 объединяющих пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Недвижимость как объект права собственности граждан

В отечественной цивилистике традиционно много внимания уделяется исследованию правового регулирования отношений, складывающихся в сфере недвижимости. Среди представителей классической юриспруденции вопросам недвижимости уделяли внимание такие ученые как Д.И.Мейер, В.И.Курдиновский, И.А.Покровский, В.И.Синайский,Г.Ф.Шершеневич и многие другие.

Достаточно глубоко изучено учеными и современное законодательство о недвижимом имуществе. Анализу различных аспектов проблематики недвижимости в современном гражданском праве посвятили такие ученые как В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало, О.М.Козырь, В.А.Лопач, Е.А.Суханов, С.А.Степанов и др. Но, проблематика продолжает оставаться актуальной, особенно в свете рассмотрения вопросов, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимость. Ведь именно особенности недвижимости как объекта гражданских прав предопределяют и особенности правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не раскрывает понятие «имущество». Имущество представляет собой объект права собственности, в состав которого, согласно ст. 128 ГК РФ, входят вещи, деньги, ценные бумаги и имущественные права. Законодатель использует понятие «имущество» в различных значениях: в качестве синонима собственности, синонима вещи, как совокупность прав и обязанностей лица, как совокупность прав, обязанностей и вещей. Понятие «недвижимое имущество» также требует уточнения.

Само деление вещей на движимые и недвижимые было закреплено еще древнеримским законодательством. К движимым вещам относились вещи пространственно перемещаемые. К недвижимости римляне относили земельные участки, недра земли, пространство над землей, а также всё, что было создано на земле собственника (строения, насаждения). Все вещи, связанные с землёй или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, признавались её составными частями. Действовало правило «сделанное над поверхностью следует за поверхностью» (superficies solo cedit).1

Юридическое значение такого деления вещей заключалась в различных сроках приобретения движимостей и недвижимостей по давности владения. Законами XII таблиц для давностного завладения землей был установлен двухлетний срок, а для приобретения по давности движимого имущества срок равнялся одному году.2

Понятие «недвижимое имущество» использовалось и в российском дореволюционном законодательстве, будучи впервые закрепленным в Указе Петра 1 от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».3 Понятие «недвижимое имущество» нашло закрепление и в Своде законов Российской империи. К недвижимому имуществу относились земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, строения, пустые дворовые места, железные дороги (ст.384 том 10).4 Дома и строения, возведенные на чужой земле, так же признавались недвижимым имуществом (79/219; 81/113 и др.).5

Критерием отнесения имущества к недвижимости служило такое свойство вещей, как их прикреплённость к земле.

В советский период истории развития гражданского законодательства вплоть до 90-х годов XX века к понятию «недвижимость» было лишь негативное отношение как к институту буржуазного права.

Возрождение категории «недвижимость» произошло в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР».1

В настоящее время, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также объекты прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Кроме того, к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также, по указанию закона, иное имущество.

Осуществление гражданами права собственности на недвижимое имущество: пределы и ограничения

Ценность права определяется возможностью его осуществления. Под осуществлением субъективного гражданского права принято понимать процесс реализации управомоченным лицом, на основе имеющихся у него юридических возможностей материальных и иных потребностей.

Современное гражданское законодательство предоставляет гражданам и юридическим лицам по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права (п.1 ст.9 ГК РФ).

Таким образом, в данной норме закреплен один из важнейших принципов осуществления гражданских прав — диспозитивность. Данный принцип означает, что лица, обладающие гражданскими правами, свободны в выборе форм и целей их реализации. Никто не вправе препятствовать субъекту осуществлять принадлежащие ему гражданские права или принуждать его к их реализации. О важности названного принципа говорит тот факт, что, закрепляющая его норма помещена также в статье 1 Гражданского кодекса, в которой сформулированы основные начала гражданского законодательства.

Юридическая доктрина признавала диспозитивность одним из принципов «социалистического» гражданского права. Однако в нормативно-правовых актах того периода он закреплен не был. Ведь в условиях экономических отношений, основанных на государственной собственности на средства производства, юридическим лицам полная диспозитивность реализации гражданских прав не могла быть предоставлена. Их деятельность должна была осуществляться в формах и целях, определявшихся государством как единым собственником имущества подавляющего большинства предприятий и организаций. Полной диспозитивностью реализации гражданских прав могли обладать в то время только физические лица.

Одним из главных условий эффективности рыночных экономических отношений является конкуренция хозяйствующих субъектов. Конкурировать же могут лишь независимые субъекты. Поэтому в действующем Гражданском кодексе, предназначенном для регулирования имущественных отношений в условиях перехода к рыночной экономике, принцип диспозитивности приобретения и осуществления гражданских прав является основным.

Согласно п.2 статьи 9 Гражданского кодекса РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет за собой прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из этой нормы следует, что лицо не только свободно в активном использовании прав, но и имеет возможность воздерживаться от их реализации, если по каким-либо причинам оно заинтересовано в этом. Данная норма обеспечивает полную диспозитивность субъектов гражданских прав, подчеркивая, что на них не возложена обязанность осуществлять принадлежащие им права. Отказ от осуществления права -это отказ не от права, а от его реализации. Отказ лица действовать определенным образом в пределах субъективного права не влечет за собой прекращение или ограничение права. В п.2 статьи 9 Гражданского кодекса закреплено также правило о том, что в предусмотренных законом случаях отказ от осуществления прав влечет за собой их прекращение. Таким образом, в этих случаях на лицо возлагается обязанность осуществлять принадлежащее ему право. Необходимость таких исключений из общего правила обусловлена важностью некоторых объектов гражданских прав для других лиц или общества в целом. Таким случаем может, например, явиться не использование собственником в течение установленного законом срока земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства (статья 284 ГК РФ).1

Часть 3 статьи 17 Конституции РФ гласит: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц».

Таким образом, «пределы внешней свободы собственника определяются границей между добром и злом как нравственных критериев любого общества».

Особенности приобретения гражданами права собственности на недвижимое имущество

Одним из условий действительности сделки направленной на приобретение права собственности недвижимости (впрочем, как всякой иной сделки) является соответствие волеизъявления субъекта правоотношения его действительной воле. Воля лица должна формироваться свободно, быть направленной на приобретение в собственность недвижимого имущества, участие в сделке должно быть добровольным.

Вопросам воли и волеизъявления в праве большое внимание было уделено в работах В.А.Ойгензихта, который, под волей понимал психическое регулирование поведения субъекта, проявляющееся в мотивированном желании достижения поставленной цели.1

Примером учета судами при принятии решения о действительности сделки с недвижимостью воли участвующих в сделке лиц может служить следующее дело.

А. обратилась в суд с иском к С. и Т. о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 7 июня 1995 г. притворной сделкой и переводе на нее права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом этого договора.

Она указала на то, что летом 1995 года передала С. Денежные средства в сумме 62 тыс. долларов США для покупки на ее имя нежилого помещения, принадлежавшего ТОО «Каскад»; в заключенном 7 июня 1995 г. договоре купли-продажи покупателем указан Т., так как в законодательстве Краснодарского края был установлен запрет на продажу объектов недвижимости иногородним лицам и лицам, проживающим менее 5лет на территории края; 22 октября 1995 г. Т. заключил с В. договор займа на сумму 20 млн. рублей под залог принадлежащего ей (истице) нежилого помещения, а 23 мая 2000 г. передал это помещение в собственность заимодавца по договору об отступном.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 8 августа 2001 г. (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда) иск удовлетворен.

Президиум Краснодарского краевого суда 1 ноября 2001 г. протест прокурора края об отмене судебных решений оставил без удовлетворения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений в связи с неправильным применением норм материального права и существенным нарушением норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 января 2002 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Суд признал договор купли-продажи нежилого помещения от 7 июня 1995 г. притворной сделкой на основании ст. 170 ГК РФ.

Однако эта норма материального права судом применена неправильно.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, как следует из примененной судом нормы, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.