Покупка и оформление участка в собственность

Оглавление:

Покупка земли в собственность в 2018 году: пошаговая инструкция

Разберем все аспекты, затрагивающие вопрос проведения процедуры покупки участка земли в юридической плоскости. Изначально, крайне важно определить целевое назначение приобретаемой земли. Это связано с тем, что далеко не на каждом земельном участке допускается возведение жилых построек. По этой причине, необходимо учитывать то к какой именно категории принадлежит земля, и какие манипуляции с ней допускаются.

Этап 1. Выбор участка

Немаловажным фактором выступает принадлежность участка к вторичному или же первичному земельному рынку. В рамках первичного рынка, участок земли передается собственнику решением властей муниципального образования. Если же земля приобретается на вторичном рынке, то право собственности на нее переходит новому владельцу от предыдущего.

Действующая законодательная база, регламентирует возможность купли-продажи лишь тех участков земли, что прошли процедуру госрегистрации в кадастровом учете.

Участок земли в качестве недвижимого имущества, проходит регистрацию в таких официальных списках, как: Государственный кадастр недвижимого имущества, Единый госреестр прав собственности на недвижимость.

В целях минимизации вероятности возникновения каких-то проблем на любом из этапов оформления сделки по приобретению земельного участка, рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью.

Этап 2. Сбор документов

Минимальный перечень документов, которые должен предоставить продавец при проведении процедуры купли-продажи земли:

  1. Документ, устанавливающий права на конкретный земельный надел-предмет сделки.
  2. Свидетельство о праве собственности на участок — выдается службой госрегистрации кадастра, а также картографии. Данный документ демонстрирует следующий список информации о земельном участке: кто же выступает в качестве собственника этой земли, тип участка, возможность его применения в различных сферах, а также его площадь, месторасположения, номер в кадастровом списке и возможные наложенные на него обременения.
  3. Паспорт кадастра, где можно найти номер этого участка, месторасположение, оценочную стоимость, точный размер, категорию участка, тип допустимого применения, вместе со всей информацией о юридических правах на эту землю. Также к такому документу, должен прилагаться схематичный план участка земли.
  4. Паспорт собственника земли.

Этап 3. Регистрация и нюансы

Данный перечень документов должен быть направлен в местные госорганы, занимающиеся регистрацией недвижимого имущества.

Особое внимание покупатель должен обращать на пункт в паспорте кадастра, где указываются специфические отметки. Если в данной графе будет написано о том, что границы этого участка еще не были определены, то крайне рекомендуется провести процедуру межевания такого земельного участка. Это поможет избежать в будущем возникновение конфликтных ситуаций с соседями, относительно разграничения соседствующих земельных наделов.

В действительно, достаточно часто встречаются ситуации, когда хозяин земли, выступающий в качестве продавца, получил право собственности на земельный надел до 1998 года. При этом, он не успел пройти процедуру регистрации прав собственности в госорганах согласно федеральному закону «О госрегистрации прав собственности и сделок с недвижимостью». В подобной ситуации регистрационная служба попросту не сможет дать покупателю необходимую информацию в связи с ее отсутствием в единой базе данных. Продавец будет обязан обратиться в соответствующие органы для прохождения процедуры регистрации своего недвижимого имущества с последующим получением свидетельства о праве собственности нового формата. Подобная процедура в среднем занимает не больше пяти рабочих дней.

В тех случаях, когда собственник жилья является несовершеннолетним гражданином, либо же лицом, что имеет статус недееспособного, то для окончательного проведения сделки купли-продажи земли нужно получить разрешение от государственных органов опекунства.

Для исключения возникновения любых проблем в процессе передачи права собственности на земельный участок, следует действовать согласно всем существующим законодательным нормам и правилам.

Этап 4. Процедура подписания соглашения о перепродаже

Форма соглашения о купле-продаже имеет стандартный формат. Подобный договор может быть составлен как самостоятельно, так и с помощью юридических фирм, специализирующихся на законодательстве в сфере недвижимости. Такой договор должен содержать всю информацию о земельном участке, что выступает в качестве товара, а также личные данные сторон, выступающих в качестве продавца и покупателя.

Перед проведением процедуры подписания такого соглашения, его участник могут согласовать передачу задатка.

Этап 5. Процедура подачи документов для перерегистрации прав собственности на землю

Для окончательной регистрации процедуры передачи прав на недвижимое имущество, кроме вышеперечисленных документов, стороны соглашения должны предоставить госорганам:

  • Заявление на проведение государственной регистрации;
  • Документы, что устанавливают личность каждой из сторон данного процесса;
  • Квитанцию о перечислении денежных средств в качестве государственной пошлины.

По окончании процедуры предоставления пакета документов в представительства Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастровой службы, а также отдела картографии, стороны сделки смогут получить расписку с указанием о получении необходимых документов на госрегистрацию, где будет отмечена конечная дата проведения такой регистрации. В среднем, процедура проведения регистрации занимает не более 30 рабочих дней. За это время, предоставленные документы будут проходить проверку на законность и соответствие.

Как следует торговаться при покупке земли?

Сбить указанную цену на земельный участок можно всегда. Размер скидки напрямую зависит от таланта убеждения покупателя и стойкости позиции продавца. Расспрашивание продавца, готов ли он торговаться или какую именно сумму он может уступить, является абсолютно провальной стратегией.

Для начала рекомендуется выявить существующие недочеты у данного участка земли и уже отталкиваясь от них, определять диапазон торга. Вполне эффективным способом будет прямое озвучивание цены, которую покупатель готов заплатить за недвижимое имущество. Вполне возможно, что продавец после раздумий согласится продать землю на условиях покупателя. Главное стоит помнить, что никогда нельзя идти на поводу продавца, ведь его главная задача — продать свое имущество как можно дороже.

Оформление права собственности

Заключение сделки-купли продажи земельного участка — не самая сложная процедура, однако она становится затруднительной, если не оформлено право собственности. Как это сделать? Полный перечень документов хорошо описан на видео.

ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
Риски, документы, процедура оформления

Если ранее Вам не приходилось иметь дело со сделками по покупке земельных участков, то, для начала, Вам желательно узнать ответы на следующие вопросы:

I. Какова процедура покупки земельного участка?

  • Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.
  • Предъявление продавцом участка всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Если необходимые для продажи документы не подготовлены в полном объеме, то определяются сроки подготовки этих документов и заключается предварительный договор. Далее придется ждать, пока продавец подготовит необходимый пакет документов.
  • Заключение основного договора купли-продажи земельного участка.
  • Расчет покупателя с продавцом. Как правило, самым безопасным и надежным способом при взаиморасчетах наличными средствами являются взаиморасчеты с использованием банковской ячейки.
  • Регистрация земельного участка в органах юстиции.

II. Какие риски есть при покупке земельного участка?

В практике сделок по земельным участкам существует достаточно большое количество возможных рисков, поэтому остановимся на трех основных группах достаточно распространенных рисков при покупке земли.

Риск первый: недобросовестный продавец
Продавец (или агентство по продаже недвижимости), преследуя цель скорейшего заключения сделки купли-продажи земельного участка, может сообщить не все существенные детали и ограничения использования участка. Например:

  • Несоответствие предназначения земли заявленному — очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы можете приобрести участок, но осуществить задуманное, к примеру, строительство дома, будет невозможно, так как Ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
  • Достаточно часто продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка Вы рискуете получить в нагрузку осложненную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Если Вам не предоставили всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок (и присутствующие на нем объекты недвижимости) – лучшим решением будет отказ от подобной покупки.
  • Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
  • Существует риск многоразовой продажи одного и того же земельного участка. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу часто происходит в случаях, когда продавец демонстрирует документы старого образца без указанных кадастровых номеров.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов

Процедура оформления сделки по покупке земли значительно сложнее и более комплексна, чем, например, покупка квартиры. Что может усложнить процесс приобретения земельного участка?

  • Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
  • Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
  • Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.

Риск третий: невнимательность покупателя

Риск, описанный ниже, на первый взгляд кажется несущественным, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги и получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, т.е. получить на руки свидетельство на право собственности на другой участок.

III. Какие документы должен предоставить продавец земельного участка?

Документы, удостоверяющие продавца:

  • для гражданина паспорт,
  • для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
  • для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
  • для юридического лица — учредительные документы;
  • Кадастровый паспорт земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован;
  • Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ);
  • Свидетельство о праве собственности на участок либо выписка из ЕГРН. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а с 03.07.2016 г. выпиской из ЕГРП, а с 01.01.2017г. выпиской из ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  • Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), а также за исключением садовых, огородных, дачных земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства и земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Как узнать, имеет ли вообще продавец право продавать данный земельный участок?

Узнать, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли на нем обременения, можно в Отделе Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплатив предварительно пошлину. Кроме того, информацию о продавце вы можете самостоятельно запросить в налоговой инспекции по месту нахождения продавца (за отдельную плату).

IV. Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка необходимо будет предоставить следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность:

  • Для гражданина – паспорт,
  • для представителя – паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия,
  • для предпринимателя – паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
  • для юридического лица – учредительные документы и нотариальная доверенность на представителя.

2. Документы – основания для государственной регистрации прав на земельный участок:

  • акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;
  • договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;
  • иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;
  • документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт.
(В случае если кадастровый паспорт земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.)

4. Помимо вышеперечисленных, также необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки, например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе Росреестра.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров, доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

V. Нужна ли помощь юриста при покупке земельного участка, или можно обойтись своими силами?

Все этапы подготовки и проведения сделки требуют максимальной бдительности и тщательной проверки всех представленных и оформляемых документов, чтобы избежать, во-первых, явного обмана, во-вторых, ошибок и опечаток (несоответствие пола продавца или покупателя, пропущенная запятая в договоре и т.п.).

Вполне понятное желание покупателя сократить расходы при покупке земельного участка может обернуться серьезными финансовыми и юридическими проблемами в будущем.

Обойти все «подводные камни» в сделках с землей помогут только соответствующие знания и опыт ведения подобных дел. Для новичка, или простого покупателя риск быть обманутым, к сожалению, достаточно велик. Решив сэкономить на безопасности, очень легко потерять значительно большую сумму и получить не свой «кусок земли и домик», а набор проблем: недействительную сделку, запрет на строительство, бесконечное оформление и переоформление бумаг.

VI. Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками.

В разных юридических фирмах Санкт-Петербурга стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками будет различна. Кто-то будет предлагать Вам за минимальные деньги и сроки решить все возможные проблемы, кто-то, оперируя «солидностью» фирмы, сразу предъявит достаточно высокий ценник. Риэлторы и агенства недвижимости будут уверять Вас, что при работе с ними Вам вообще нет необходимости обращаться к юристу.

Политика юридической фирмы «Логос» — удерживать средневзвешенные цены при высокопрофессиональном уровне оказываемых услуг.

Базовая стоимость сопровождения сделок по купле-продаже земли в юридической фирме «Логос» составляет 50 000 руб. Что входит в цену?

  • Документальное исследование юридической чистоты сделки, подготовка заключения о рисках, связанных с использованием данной земли – 25 000 руб.
  • Сопровождение расчетов по сделке – 10 000 руб.
  • Сопровождение государственной регистрации права собственности – 15 000 руб.

Задача юриста, сопровождающего покупку земельного участка – обеспечить честную сделку, защитить от обманщиков и аферистов, гарантировать юридическую безопасность для своего клиента.

Для этого проводится проверка юридической чистоты покупаемого объекта:

  • Собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (проверка цепочки собственников).
  • Какие сделки проводились с земельным участком (проверка законности данных сделок).
  • Кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (анализ законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

  • сведения о проведении межевания земельного участка;
  • существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;
  • существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;
  • существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;
  • состав земель земельного участка;
  • наличие объектов недвижимости на земельном участке;
  • ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Важно отметить, что юридическая проверка должна быть проведена до осуществления сделки, чтобы избежать риска заключения сделки с недобросовестным продавцом.

Решать Вам – можно рискнуть и попробовать пройти все круги сделки самостоятельно. Другой вариант – обратиться к юристу, профессионалу по сделкам с землей (именно к юристу, а не риэлтору). Да, услуги любого профессионала стоят денег. Соразмерна ли вероятность и размер риска вознаграждению юриста – опять-таки, решать Вам.

Если вы решите, что юридическая защищенность Вас и Вашей собственности в будущем стоит затрат сегодня – пожалуйста, обращайтесь в нашу фирму.

Мы работаем с 1998 г. – Вы можете на нас положиться.

Покупка земельного участка в долях.

Добрый день! Понравился земельный участок, но он большой по размеру. Хотим приобрести в собственность совместно в долях с другими людьми. Как это оформляется? Куда обращаться. Нам предложили договор собственности в долях, а потом оформить участки как 2 отдельных (как я это поняла). В чем подводные камни? И как это вообще делается? Хотим в перспективе свой независимый от соседей участок. Желательно сразу.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если вы приобретаете долю в праве на земельный участок, вы должны понимать, что это доля и она не определяет конкретный участок в натуре. В перспективе, как минимум документально определяете порядок пользования с другими сособственниками, которая теряет свою силу с переходом права собственности к другому, как максимум — производите прекращение долевой собственности и осуществляете раздел земельного участка на несколько отдельных земельных участков. Проблема здесь может возникнуть в том, что при пользовании участком после приобретения доли, вы с другими собственниками можете не достигнуть согласия в разделе из-за вскрывшихся особенностей участка. Раздел осуществляется с привлечением кадастровых инженеров (землеустроительной компании) — которые сформируют два или несколько новых участков из существующего. Причем существующий должен быть отмежеванным, иначе вы еще попадаете на межевание, а это согласование границ, тоже не всегда гладко происходит. В идеале, предварительно разделить этот участок по желанию сторон и уже заключить договор купли-продажи на конкретный земельный участок, но тут появляется момент налогообложения для продавца, который его может не устроить. В общем вам нужен специалист по месту, чтобы действия были согласованными и прогнозируемыми.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Это оформляется договором купли-продажи, где в качестве покупателей будут фигурировать два лица и покупка будет происходить в общею долевую собственность, очевидно по 1/2 доли на каждого.
Вопросом организации и проведения сделок занимаются риэлторы. Логично предположить, что если Вам необходимо осуществить задуманное, то именно к ним Вам и следует обращаться.
Если опустить вопросы необходимости проверки приобретаемого Вами объекта, его собственника и предположить, что покупатели заведомо согласны на раздел участка, то основные подводные камни скрываются в физической возможности раздела участка на два обособленных объекта права. Этот вопрос следует заблаговременно проработать с кадастровым инженером. Также следует учесть наличие и возможность подключения коммуникаций и организации подъездных путей.
Если Вы хотите все сделать сразу, то вопрос межевания участка, его раздела следует адресовать текущему правообладателю (собственнику). Только такой сценарий развития ситуации даёт Вам 100% гарантию того, что Вы не купите «кота в мешке». Еще раз, для решения подобного вопроса без специальных знаний не обойтись. Обратитесь за помощью к риэлтору.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Опущу все моменты касательно истории возникновения и формирования права. Обращайтесь к риэлтору. Касательно поставленной задачи (совместная покупка с целью разделения на 2 части)
Идеальный вариант, это составить авансовый договор с условиями обязывающими собственника произвести раздел земельного участка, а после этого заключить с Вами договоры купли-продажи.
Без хорошего специалиста не обойтись, лучшие здесь: https://www.cian.ru/reyting-rieltorov/?agent_id=7040951&location=1&year=2018

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Приобретение участка в общедолевую собственность и его последующий раздел (только так можно сделать «сразу») — технически не сложное мероприятие, если: границы исходного участка определены, образуемые участки соответствуют по площади и конфигурации установленным требованиям федеральных и региональных актов. Иное дело, что количество «подводных камней» по исходному участку исчисляется десятками. Например, участок может относиться к памятному месту, входить в зону минимальных расстояний магистрального газопровода, относиться ко 2-му поясу водоохраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоне охраняемого природного ландшафта, быть в зоне 7 приаэродромной территории и т.д. Во всех перечисленных случаях строительство на участке может быть запрещено. За помощью в Вашем конкретном случае можно обращаться по контактам на моей странице.

Алгоритм оформления купли-продажи земельного участка в МФЦ

Различные сделки с участками довольно распространены на рынке недвижимости. При их проведении нужно быть предельно бдительным и осторожным, так как речь зачастую идёт о крупных суммах. Поэтому покупатель должен внимательно проверить все документы, предоставляемые продавцом, и юридически грамотно оформить процесс перехода прав на участок.

В данной статье будут рассмотрены все нюансы по оформлению купли-продажи земли, а также будут перечислены все необходимые документы для оформления купли-продажи земельного участка в МФЦ.

Когда это возможно, а когда нет

Приобретение земельного участка в собственность возможно в результате следующих способов:

  • по соглашению о купле-продаже;
  • при получении в дар либо наследство;
  • в результате обмена;
  • при оформлении приватизации;
  • при получении в виде уставного капитала, передаваемого вновь организуемому юридическому лицу.

В настоящее время получить в собственность можно не каждую участок.

Приобретению права распоряжения в 2018 году не подлежат следующие земли:

  • территории, охраняемые государством (например, заповедники и парки);
  • участки, относящиеся к общественным территориям (кладбища), либо к культурносу наследию;
  • земли, относящиеся к резервным категориям (например, подведомственные военным органам).

Для получения сведений о том или ином участке нужно обратиться Росреестр. Для этого нужно иметь кадастровый номер. Если участок не учтен в госреестре и не попадает ни под одну из вышеперечисленных категорий, оформить на него собственность гораздо легче.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Рекомендации по процедуре

Главное, о чём нужно помнить, что без регистрации права собственности даже после заключения договора купли-продажи покупатель пока ещё не становится полноправным хозяином имущества.

При заключении сделки покупателю необходимо внимательно проверить все документы, представляемые продавцом в оригинале. Все указанные в них сведения не должны противоречить выписке из кадастра.

Также в документах должны присутствовать все подписи и печати. В случае необходимости проведения экспертизы со стороны юристов можно обратиться в юридическую компанию, предоставляющую данные услуги.

В этих целях рекомендуется заказывать выдержку из ЕГРП за 2 дня до подписания договора. Таким образом можно максимально обезопасить себя от действий мошенников.

Необходимо учесть, что при продаже земли 2-м и более лицам сразу право владения участком будут закреплены за тем, кто первым оформит регистрацию в Росреестре. Также не стоит забывать, что процесс покупки земли может быть разным.

На него может повлиять:

  • местонахождение участка;
  • категории земли;
  • документы на имущество, имеющиеся у собственника.

Поэтому перед тем как приобрести участок, рекомендуется обратиться за консультацией к экспертам. При наличии каких-либо подозрений в отношении продавца лучше отказаться от участия в сомнительной сделке либо привлечь к участию опытных специалистов.

Разумеется, все юридические вопросы по оформлению сделки можно выполнить самостоятельно, но рекомендуется всё же доверить это дело опытным юристам-профессионалам.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Условия оформления купли-продажи земельного участка в МФЦ

Перечень документов

Покупатель земельного участка после оформления соглашения купли-продажи и расчёта с продавцом не может стать правообладателем имущества до тех пор, пока не пройдёт государственную регистрацию.

Чтобы её пройти, нужно подать в любое подразделение МФЦ следующий перечень документов:

  • паспорт;
  • заявление, которое можно заполнить на месте;
  • квиток об оплате пошлины;
  • выдержка из Росреестра;
  • договор-основание, по которому передаются права на участок;
  • документы, подтверждающие право продавца на собственность.

В случае подачи документов напрямую в Росреестр, они рассматриваются в течение недели. Если же они подавались через МФЦ, то к этому сроку прибавляется 2-3 дня.

Составление договора

Согласно Гражданскому кодексу (ст.550) соглашение о купли-продаже участка должно быть оформлено только в письменной форме.

Число экземпляров договора должно составлять 3 штуки. Один из них передаётся в Росреестр, где он хранится в качестве подтверждения осуществлённой сделки. Заверять соглашение у нотариуса не нужно.

В договоре должны быть указаны следующие сведения (в противном случае он может быть признан недействительным):

Актом приема-передачи по соглашению сторон может быть как непосредственно сам договор, так и отдельный документ, составляемый спустя определенное время после заключения соглашения о купле-продаже.

Тут мы расскажем про порядок покупки земельного участка у собственника.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Пошаговая инструкция

В случае, если оформление сделки занимается риэлторская фирма, то передавать заранее все оригиналы документов ей не нужно, так как на первоначальном этапе от компании требуется только организация просмотров. Демонстрацию бумаг потенциальному покупателю рекомендуется производить только при личном присутствии. Компании же можно передать лишь ксерокопии.

Если с покупателем было достигнуто соглашение в устной форме, то следующий шаг – это оформление предварительного соглашения о купле-продаже. Им может заняться или та же риэлторская фирма, или любая юридической компания.

Предварительно также нужно решить вопрос о предоставлении задатка. Он необходим для того, чтобы продавец мог снять земельный участок с продаж и зарезервировать его за данным покупателем.

После подписания предварительного соглашения продавец уже не может:

  • передать кому-либо земельный участок;
  • изменить договорённости относительно условий купли-продажи;
  • увеличить цену.

При нарушении вышеперечисленных правил владелец должен вернуть покупателю задаток в размере двукратной суммы. Данное положение установлено Гражданским кодексом (ст. 380/381).

Предварительное соглашение не ведёт к передаче имущественных прав – оно имеет лишь краткосрочный характер до тех пор, пока не будет подписан основной договор.

Основное соглашение о купле-продаже можно составить самостоятельно, но всё же рекомендуется обратиться к специалистам. Это необходимо для того, чтобы в документе были учтены все нюансы.

Внесённый покупателем задаток засчитывается как часть оплаты стоимости объект.

При этом данные о сторонах и параметры земельного участка не должны расходиться. Если расхождение всё же имеет место быть, то необходимо приложить документальные доказательства, подтверждающие их правомочие.

В договоре должны быть обязательно указаны:

  • дата и место заключения сделки;
  • информация о сторонах;
  • предмет соглашения.

После подписания договора на оформление купли-продажи земельного участка он передается в Росреестр (для этого можно обратиться в МФЦ).

Помимо него в данный орган предоставляется:

  • свидетельство на собственность;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающая документация;

Для предоставления документов в МФЦ стороны должны прийти вместе, предъявив свои паспорта. Регистрация соглашения купли-продажи является платной услугой. Пошлина за неё составляет 2000 руб.

Результатом регистрации является предоставление свидетельства на имущество, которое получает новый владелец. До получения такого документа участок может быть передан на основании акта приема-передачи.

Случаи передачи в наследство

Процесс оформления участка в наследство по времени занимает свыше полугода. Такой срок предоставляется наследникам для того, чтобы любой из них мог заявить своё право в нотариальной конторе.

Для этого нужно предъявить следующие бумаги:

  • заявление вместе с паспортом;
  • свидетельство, полученное у нотариуса;
  • документ, свидетельствующий о смерти прежнего владельца участка;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • квитанцию о внесении пошлины.

Схема приватизации территории

Многие люди, владеющие участком земли с построенным на нём жилом доме, не имеют правоустанавливающей документации на участок , так как получали его очень давно. Такие граждане могут претендовать на приватизацию данного участка.

Перед тем как обращаться в Многофункциональный центр, следует подать заявление в территориальные муниципальные органы.

К нему нужно присовокупить кадастровый план (если его нет, то необходимо пройти процедуру кадастрового учёта) и документацию на возведение сооружений (обязательное условие: они должны находиться в собственности владельца). Заявление должны рассмотреть в течении 14 дней.

В результате может быть принято одно из следующих решений:

  • безвозмездное предоставление земли;
  • передача собственности на платной основе;
  • отказ.

При обращении в МФЦ подаются следующие бумаги:

  • решение муниципального органа либо соглашение;
  • паспорт;
  • выписка из кадастра;
  • заявление.

В этой статье специалисты рассказали про продажу земельного участка ниже кадастровой стоимости.

Смотрите тут, как рассчитывается налоговый вычет при покупке земельного участка.

Как оформить покупку земельного участка

Сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа. Сначала заключается договор, потом новый владелец регистрирует свое право собственности в Росреестре (образец договора Договор купли-продажи земельного участка можно скачать здесь ).

Покупку земельного участка можно оформить прямо сидя на пеньке, стоящем посреди этого участка. Нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно составить договор, под которым подпишутся продавец и покупатель. Хотя можно обратиться к нотариусу (только по месту нахождения участка). Это гарантирует правильность составления договора и ускорит процесс регистрации сделки в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Как пояснил юрист Юридического Агентства «Глоссарий» Руслан Дворецкий, 7 мая 2010 г. нотариат и Росреестр подписали совместный протокол от №1, согласно которому нотариус при оформлении договора купли-продажи проводит дополнительный правовой анализ документации, а сделка, оформленная нотариусом, регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Если же обойтись без нотариуса, то регистрация может затянуться на 10 рабочих дней.

В то же время, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «ЛиКом» Виктора Каца, привлечение к операции риэлтора или юриста, специализирующегося на недвижимости, принесет не худший результат, чем обращение к нотариусу. Так, например, бытует миф, что нотариус проверит дееспособность продавца и покупателя. На практике же «проверка» заключается всего лишь в просмотре паспорта на предмет отметки о недееспособности. То же – с проверкой психической полноценности лица. Риэлтор или юрист обычно проводит более глубокую проверку бумаг, ну и договор составить для них – не проблема.

Покупатель и продавец могут и сами составить договор купли-продажи земельного участка. В нем должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) участка, а так же его площадь (указанная в правоустанавливающем документе*), разрешенное использование и категория земель. Так же в договоре должны быть четко определены цена и порядок расчета, а при необходимости ряд вспомогательных пунктов в зависимости от прилагаемых документов. Неправильно составленный договор Росреестр не примет на регистрацию, а сделка будет считаться недействительной.

Обратите внимание, сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа: первый – заключение договора; второй – регистрация в Росреестре права собственности нового владельца на участок.

Оформляем договор

Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. И в том и в другом случае для составления договора потребуются следующие бумаги.

1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования и пр.).
2. Паспорта продавца и покупателя.
3. Кадастровый паспорт участка (в нем указано назначение земли, план границ участка). Виктор Кац поясняет, что по «дачной амнистии» или по наследству можно зарегистрировать право на участок без межевания. Но у человека, купившего такую землю, могут в дальнейшем возникнуть сложности при продаже. Если в кадастровом паспорте приобретенной земли нет ключевой фразы «соответствует материалам межевания» — это значит, что новому владельцу самому придется делать Межевое дело. При этом могут измениться границы участка, возможен и конфликт с соседями.
4. Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра). Бывает, что продавец не зарегистрировал ранее возникшее право собственности в ФРС. В этом случае, как пояснила руководитель отдела правовой защиты недвижимости Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Инна Шлякова, правоподтверждающим документом может быть одна из трех бумаг: 1) свидетельство о праве собственности (обр. 1991 или 1995 г.);2) выписка из похозяйственной книги; 3) государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком. В данном случае одновременно регистрируется ранее возникшее право продавца и переход права.

Кроме всего вышеперечисленного нотариус, оформляющий договор, риэлтор, сопровождающий сделку, или просто въедливый покупатель может запросить еще кой какие бумаги. Это может быть, инвентаризационная оценка или, например, выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Для регистрации сделки они не обязательны, но позволяют получить нужную информацию, в частности, убедиться в том что участок не находится под арестом, права на него не оспариваются и нет других обременений**.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации права собственности на участок, его покупателю надо обратиться в Росреестр. Правовой консультант Юридического Агентства «Глоссарий» Александр Седельников пояснил, какие бумаги необходимы для регистрации:

1.Заявление о госрегистрации перехода права (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
2. Заявление о госрегистрации права собственности (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
3. Документ об уплате пошлины;
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
7. Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
8. Договор со всеми изменениями и приложениями;
9. Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.
10. Кадастровый паспорт участка (или кадастровый план, техпаспорт, план с описанием участка выданный до 1 марта 2008 г.)
Кадастровый план не нужен, если ранее такой план уже предоставлялся в Росреестр и помещен в соответствующее дело.

Кроме всего перечисленного, в определенных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если участок приобретен в период брака на общие деньги супругов и является общим имуществом, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу. Если собственник участка несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества. Если участок является долей в общем имуществе, необходимы документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе. Александр Седельников подчеркивает, что данный перечень документов, во-первых, является примерным, а во-вторых, набор бумаг не зависит от того, заверена ли сделка нотариально.

Особое внимание обратить на…

В ходе подготовки к сделке покупателю участка следует намеренно заострить свое внимание на ряде моментов. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты.

Инна Шлякова:
— Особое внимание следует обратить на информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте, в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП. Кадастровый паспорт земельного участка содержит информацию об ограничениях, обременениях в использовании его, данная информация должна быть доведена до сведения покупателя, иначе договор может быть расторгнут, в связи с сокрытием от покупателя информации о потребительских свойствах и качестве земельного участка.

Руслан Дворецкий:
В первую очередь следует убедиться в том, что продавцу объект принадлежит на праве единоличной собственности, не является предметом залога либо не имеет иных обременений. В случае приобретения участка под индивидуально строительство, необходимо удостовериться в статусе земельного участка – в виде разрешенного использования и категории земли.

Виктор Кац:
— Особое внимание необходимо при сделках с наследованной недвижимостью – кем, когда, правильно ли оформлено, не оспорено ли право наследования. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее. Разумеется, действительно качественно такую работу сможет проделать риэлтор или юрист. Правда, если покупатель столкнулся с недобросовестностью в чистом виде – с подделкой документов с целью мошенничества, то в этом случае подделанные документы может отличить от настоящих только эксперт. Здесь может не помочь ни нотариус, ни юрист.

* Подробно о правоустанавливающих документах рассказано в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»

Статьи и видеосюжеты о загородном рынке недвижимости

Комментарии юриста: