Право пользования земельным участком стоимость

Оглавление:

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 272 ГК РФ

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ в пункт 3 статьи 272 настоящего Кодекса внесены изменения

3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Право пользования земельным участком стоимость

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ ГЛАВЫ 17 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 января 2010 года

Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА

Андропов Вадим Владимирович, заместитель директора Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — ст. 283 (в соавт. с И.Б. Мироновым); ст. ст. 284 — 286.

Жернаков Дмитрий Владимирович, доцент кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, кандидат юридических наук — ст. ст. 268 — 273, 278.

Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор — ст. ст. 262, 263.

Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации — вступ. слово, ст. ст. 260; 261 (в соавт. с О.А. Рузаковой).

Манылов Игорь Евгеньевич, заместитель министра экономического развития Российской Федерации, кандидат юридических наук — ст. 287.

Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук — ст. ст. 279 — 282; 283 (в соавт. с В.В. Андроповым).

Михеева Лидия Юрьевна, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук, профессор — ст. ст. 265 — 267, 274 — 277.

Рузакова Ольга Александровна, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук — ст. 261 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); ст. 264.

Оценка права пользования

Российское гражданское законодательство определяет право собственности, как сочетание прав владения, пользования и распоряжения. Оценить имущество, находящееся в собственности, означает определить его справедливую рыночную стоимость. Но и право пользования, без прав владения и распоряжения, может иметь свою ценность в определённых случаях. Например, право аренды движимого имущества или право на заключение договора аренды земельного участка, совершенно очевидно, предоставляют конкретные преимущества их обладателю.

Поэтому оценка права пользования, наряду с оценкой других прав и нематериальных активов, имеет несомненный смысл. В коммерческой практике право пользования это возможность эксплуатации имущества с целью получения дохода в течение определённого периода времени на законных основаниях, установленных владельцем этого имущества. Продукция и доходы, полученные в ходе использования имущества, признаются собственностью лица, имеющего право пользования.

Оценка права пользования подразумевает определение стоимости этого права как объекта гражданско-правовой сделки. Гражданский Кодекс РФ предусматривает два основных вида договоров по передаче имущества в пользование: договор аренды и договор безвозмездного пользования (ссуды). Объектом договоров аренды или ссуды могут быть движимое и недвижимое имущество, земельные участки, недра, другие природные объекты, имеющие характерный признак непотребляемого имущества, т.е. имущество, которое не теряет своих свойств в ходе использования.

Самым распространённым примером необходимости проведения оценки права пользования является купля-продажа права на заключение договора аренды земельного участка, принадлежащего государству или местным органам власти. Среди других примеров оценка права пользования имуществом для внесения в уставный фонд, при сдаче в субаренду, при определении стоимости имущественного комплекса, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде.

Интересной представляется ситуация с оценкой права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками с находящимися на них объектами недвижимости. Это право устанавливается государственными и муниципальными органами власти и неотделимо от объекта недвижимости, расположенного на этой земле. Такое право не может быть объектом купли-продажи само по себе, поскольку в соответствии с Земельным Кодексом при продаже или передаче объекта недвижимости это право автоматически переходит к новому владельцу. Логичным представляется, что результатом оценки права пользования такого рода должна быть нулевая стоимость. Однако неоспоримым фактом является то, что право постоянного (бессрочного) пользования даёт определённые конкурентные преимущества владельцу недвижимости, что, в свою очередь, оказывает влияние на рыночную стоимость самого объекта недвижимости. И это необходимо учитывать при подготовке Отчета об оценке.

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком прописаны законодателем достаточно четко.

Под понятием единого правового режима земельного участка и расположенных на нем построек/зданий в современном законодательстве понимается оформленное в установленном законом порядке право собственности, когда собственник в полной мере владеет и землей, и всем, что на ней построено/расположено.

Понятие единого правового режима земли и зданий на ней

Согласно статье 40 Земельного кодекса РФ собственник участка может строить на нем все, что подходит под использование по целевому назначению участка, и владеть этим имуществом.

К примеру, человек может на своем земельном участке построить дом, оформить его по всем правилам, получив соответствующее разрешение на строительство, а потом в нем жить. Это и есть единый правовой режим земли и недвижимости на ней.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственник может распоряжаться своим имуществом, в том числе и землей, по своему усмотрению, в рамках законодательства, не нарушая прав других граждан. Этим тоже определяется единый правовой режим на землю и построек на ней. Если человек хочет, и это не нарушает действующих норм, то он может строить на своем участке здания/сооружения и владеть ими, распоряжаться по своему усмотрению.

Кроме того, единый правовой режим подразумевает и такой порядок, как продажа недвижимости вместе с участком, и наоборот.

Собственник вправе продать свой участок вместе с находящимися на нем постройками или же продать постройки вместе с землей, установив желаемую за это стоимость.

Допускается и продажа отдельно постройки, без участка. В этом случае землю разрешается сдавать по договору аренды или срочного/бессрочного пользования.

Согласно статье 271 Гражданского кодекса РФ полноправный владелец постройки или здания/сооружения, которая находится на чужом участке, имеет право использовать землю под постройкой или зданием/сооружением. Более того, если владелец участка продаст или передаст еще каким-то образом свои права собственности на него другому лицу, владельца постройки это никак не коснется: она так и останется в его собственности и владении, если это не будет оспорено по каким-то нормативно-правовым актам.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, которая частично дублирует статью 271 Гражданского кодекса РФ, если строение/сооружение или постройка переходит в собственность нескольких граждан (долевая собственность), то права на пользование участком разделяются в соответствии с этими долями: каждому достается та часть, которая ему принадлежит в здании/строении.

Окончание права собственности на участок, где расположена оформленная недвижимость

Земельным законодательством предусмотрены случаи, когда право собственности или пользования землей прекращается, но при этом право собственности на недвижимость остается. Согласно статье 41 Земельного кодекса РФ землепользователь (несобственник) наделяется такими же правами, что и полноценный собственник земли.

Исключением является лишь право сервитута. То есть землепользователь, который, к примеру, арендует участок, может после получения соответствующего разрешения строить на нем и оформлять данную недвижимость в собственность.

Права на собственность участком могут быть закончены по нескольким основаниям, которые подразделяются на две большие категории: в добровольном порядке или принудительном. К первому относятся:

  • прекращение существования организации-собственника (юридического лица);
  • смерти собственника и отсутствия наследников, их отказе во вступление права собственности;
  • оформление отказа по собственному желанию.

К принудительному отказу же относятся такие основания, как:

  • изъятие участка для уплаты долга собственника (оформленное в законном порядке);
  • реквизирование со стороны муниципалитета или государства;
  • нарушение норм законодательства, в результате чего право на собственность теряется.

Примечательно, что законодательством не установлено четкого порядка по потере единого права на владение участком и строений на нем. И в добровольном, и в принудительном порядке может быть прекращено право собственности или только на землю, или только на недвижимость, или и на то, и другое вместе.

Полностью понятие потери прав на собственность указаны в статье 235 Гражданского кодекса РФ, где прописаны все основания, как добровольные, так и принудительные.

Основания приобретения права собственности на здания, сооружения пользователем земельного участка

В вопросе приобретения права собственности на любое строение/сооружение владельцем или пользователем земельного участка правозащитники нередко обращаются к статье 218 Гражданского кодекса РФ. Если трактовать ее в рамках действующего законодательства, то все, что создано собственником на законных основаниях и с учетом всех норм, принадлежит собственнику.

Пользователь земли, построивший на ней здание/сооружение, которое не нарушает прав других граждан, может ему принадлежать. Если же этот собственник передает свои права на собственность другому лицу, то именно это лицо становится правообладателем, в случаях, если процедура передачи прав была проведена в рамках закона (договора мены, продажи, ренты и т.д.).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на постройку начинается ровно с того момента, как она была зарегистрирована в уполномоченных органах. Если этого не произошло, то постройка считается «ничейной», а в некоторых случаях и самовольной.

Одним из оснований на возникновение права собственности на строение/сооружение владельца земли, на которой это строение находится, является отсутствие прав и претензий на них у застройщика. Если на чужом участке было незаконно построено здание, то собственник участка может претендовать на право собственности на здание, но, по решению суда, может быть обязан возместить затраты застройщика в денежном эквиваленте.

Снос строений и препятствия к сносу

Если полноправный собственник недвижимого имущества, которое находится на чужом участке, возвел свою постройку или приобрел ее в законном порядке, то он имеет право пользовать землей, хотя и с некоторыми ограничениями. Однако при утрате права на недвижимость собственник участка может или требовать перехода прав на постройку в его пользу, или сноса такой постройки с его участка.

Нередки ситуации, когда владелец земельного участка составляет договор аренды с собственником строения, где арендодателем является именно владелец участка. В этом случае, по окончании договора аренды, владелец земли может требовать сноса недвижимого имущества арендатора, в том числе, и в судебном порядке.

Препятствий к сносу владелец недвижимости чинить не имеет права, если на снос выписано соответствующее разрешение.

Обжаловать решение суда или компетентного органа можно в судебном порядке, однако с утратой права пользования землей, которое было оформлено в форме договора, при окончании срока его действия, владелец утрачивает приоритетное право на участок.

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования участком и дальнейшие действия

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком прописаны законодателем достаточно четко. Если собственник земли, на которой было чужое строение или здание, прекратил в законном порядке соглашение об использовании его земли собственником недвижимости, то он может требовать снести недвижимость с его участка.

Однако если, оценив стоимость строения и участка, суд придет к выводу, что земля неравноценна недвижимости, может быть предложено два варианта решения: владелец земли приобретает имущество владельца строения (следует понимать под имуществом именно строение), или же владелец строения выкупает участок у его владельца.

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования участком не всегда сводятся только к удовлетворению прав собственника земли.

Законодателем предусмотрен учет прав и свобод всех граждан. Поэтому если договора аренды или срочного договора на пользование землей собственником недвижимости заключено не было, то нормы статьи 272 Гражданского кодекса РФ дают ему право «побороться» за право на владение строением и даже землей, на которой оно находится.

Право пользования земельным участком стоимость

Вопросы: Что включает в себя право пользования земельным участком собственником недвижимости? Какие последствия утраты данного права? Каковы особенности перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений?

Статья 271. ГК РФ

1. Достаточно распространенной является ситуация, когда собственник земельного участка и собственник объекта недвижимости на нем — разные лица, при этом собственнику объекта недвижимости на чужом земельном участке законом гарантируется возможность реализации принадлежащего ему правомочия пользования участком.

Гражданское законодательство допускает раздельный оборот данных объектов. Между тем при таком обороте, когда происходит отчуждение здания, сооружения без земельного участка или, наоборот, земельного участка без здания или сооружения, права пользователя земельного участка тем не менее остаются неприкосновенными.

2. Пользователем земельного участка в данном случае может быть либо лицо, обладающее участком на вещно-правовых титулах — праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, либо лицо, получившее такую возможность в связи с возникновением обязательства — при заключении договора аренды участка.

3. Если здание или сооружение меняет собственника, право пользования участком (правильнее было бы сказать — правомочие пользования) переходит к новому собственнику, сохраняется у нового собственника недвижимости при условии, что участок арендовался прежним собственником . Более сложной является ситуация, при которой участок находился у прежнего собственника на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Гражданин, обладающий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, может произвести отчуждение находящегося на этом участке жилого дома (продать, подарить, передать по договору мены или ренты). Однако данный титул на землю может перейти к иным лицам только в порядке наследования (ст. 267 ГК РФ; ст. 21 ЗК РФ); кроме того, возможности совершения каких-либо иных распорядительных действий с таким участком (например, передача в аренду или безвозмездное срочное пользование) современное законодательство не предполагает. Следовательно, при отчуждении здания или сооружения, находящегося на таком земельном участке, сторонам следует договориться о том, кто будет переоформлять данное право. Наиболее предпочтительный вариант — чтобы прежний владелец участка переоформил право пожизненного наследуемого владения на право собственности до совершения сделки со зданием или сооружением во избежание проблем с оформлением прав на участок у нового собственника здания или сооружения.

В большей степени регламентированной является ситуация, когда земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании у лица, производящего отчуждение находящегося на участке объекта недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. В п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 уточнено, что аналогичной позиции следует придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

4. Собственник такой недвижимости по общему правилу может осуществлять принадлежащие ему правомочия свободно. В то же время эта свобода может быть ограничена законом или договором. Если же собственник здания или сооружения не заключил договор с собственником участка о порядке пользования им (это его право, а не обязанность), то действуют общие положения закона о порядке осуществления правомочий пользователя земельного участка. Следует заметить, что все-таки заключение указанного договора желательно для обеих сторон, так как границы свободы усмотрения могут по-разному трактоваться собственником участка и собственником здания.

(ст. 271, «Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации» (под ред. П.В. Крашенинникова) («Статут», 2010))

Статья 272. ГК РФ

1. Нормы комментируемой статьи распространяются на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, т.е. когда участок приобретается собственником здания или сооружения по договору аренды или безвозмездного срочного пользования.

Здания и сооружения могут оказаться в собственности пользователя участка по различным основаниям: быть приобретенными по возмездным или безвозмездным сделкам, перейти в порядке наследования. В то же время эти объекты могут быть возведены самим землепользователем.

Также и утрата права пользования земельным участком собственником недвижимости может произойти по разным основаниям, и в случае, когда объект недвижимости не подлежит сносу, юридическая судьба здания или сооружения может быть определена как в добровольном порядке, так и в принудительном: стороны могут достичь соглашения либо потребуется вынесение судебного решения.

2. Основания, по которым может прекратиться право пользования земельным участком у собственника здания (сооружения), имеют гражданско-правовой характер, причем речь не идет о случаях отчуждения зданий по сделкам или о принудительном прекращении права пользования земельным участком собственником недвижимости в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд либо в связи с ненадлежащим использованием. Право пользования земельным участком может прекратиться, в частности, при истечении срока договора аренды или безвозмездного пользования участком.

Конечно же, предпочтительной видится ситуация, когда собственник участка и собственник здания в добровольном порядке самостоятельно достигнут соглашения о судьбе недвижимости в связи с утратой ее собственником права пользования участком. Однако интересы сторон могут и не совпадать: собственник земельного участка может испытывать интерес в приобретении здания (сооружения), находящегося на принадлежащем ему участке, равно как и собственник здания (сооружения), утративший право пользования участком, может быть заинтересован в приобретении права собственности на участок.

В случае, когда прекращается право пользования участком у собственника недвижимости, а стороны, не достигнув соглашения о судьбе этой недвижимости, обращаются в суд, собственник здания продолжает фактически пользоваться участком. Возникает вопрос о характере права, в соответствии с которым собственник здания пользуется участком. В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе говорится о том, что если прекращается договор о пользовании земельным участком по любым гражданско-правовым основаниям, то до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний приобретает в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием.

Подготовлена рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

Данный титул предлагается разработчиками Концепции как универсальное ограниченное вещное право для случаев, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком.

3. При отсутствии интереса собственника земельного участка в сохранении объекта недвижимости он вправе потребовать от собственника этой недвижимости произвести ее снос и привести участок в первоначальное состояние. Между тем могут существовать препятствия к сносу зданий и сооружений. В качестве таковых называется прямой запрет, содержащийся в нормативном акте (например, это может касаться жилых домов, памятников истории и культуры). Кроме того, стоимость недвижимости, возведенной на таком земельном участке, может значительно превышать стоимость самого участка, отведенного под застройку. Эти обстоятельства могут служить основаниями для вынесения решения суда о признании за собственником земельного участка права собственности на объект недвижимости, либо о признании права собственности на земельный участок у собственника недвижимости, либо о продлении срока действия права пользования участком с уточнением условий такого пользования.

4. Определение правовой судьбы недвижимости в судебном порядке может происходить в случае, если договоренность об этом отсутствовала изначально либо позиция сторон по этому вопросу изменилась впоследствии.

Для заявления требования собственника участка о приобретении в собственность объекта недвижимости либо заявления требования собственника недвижимости о приобретении в собственность земельного участка или о продлении права пользования участком необходимо следующее условие: снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. При этом суд должен учитывать также основания прекращения права пользования участком.

Вполне допустима ситуация, когда и само прекращение права пользования участком у собственника объекта недвижимости произойдет принудительно: например, вопреки договоренности вместо возведения жилого дома будет возведен промышленный объект или ненадлежащее использование участка (хозяйственная эксплуатация) будет угрожать его порчей или деградацией. С другой стороны, и собственник участка может чинить препятствия в осуществлении правомочия пользования другой стороне. В этом случае землепользователь, осуществивший, например, возведение социально значимого объекта, может потребовать досрочного прекращения права пользования участком и признания за ним права собственности на земельный участок.

5. Следует отметить, что идеальный вариант — это когда имеет место единый правовой режим земельного участка и здания на нем, т.е. собственник земельного участка и собственник здания совпадают в одном лице. Представляется, что в обозримом будущем именно так и будет: последовательная реализация принципа единства судьбы земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов, согласно которому эти объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законом (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), приведет именно к такому положению вещей, однако в настоящее время достаточно часто имеет место несовпадение в правах на земельный участок и на объект недвижимости, находящийся на нем.

Такая ситуация не очень благоприятна в первую очередь для собственника здания, так как при определенных обстоятельствах он может утратить право собственности на здание. Между тем не все «безоблачно» и для собственника земельного участка — существует вероятность того, что и он при определенных обстоятельствах может лишиться своего участка. Поэтому при предоставлении земельного участка в пользование лицу, желающему возвести на этом участке здание или сооружение, сторонам надлежит оговорить в соглашении о предоставлении участка и судьбу возведенного на нем объекта недвижимости. В частности, при наличии интереса в сохранении объекта недвижимости собственник участка возьмет на себя обязанность возместить собственнику недвижимости ее стоимость либо собственник участка сам будет планировать осуществление застройки участка и поэтому заранее обяжет пользователя участка снести возведенный объект недвижимости.

(ст. 272, «Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации» (под ред. П.В. Крашенинникова) («Статут», 2010))

Статья 273. ГК РФ

1. В комментируемой статье содержится общее правило, регламентирующее отношения, в которых лицо, являющееся одновременно собственником земельного участка и объекта недвижимости на нем, производит отчуждение этой недвижимости. В дальнейшем это правило находит развитие в специальных нормах при регулировании отношений по продаже зданий и сооружений, мене, дарению, ренте.

Настоящая редакция комментируемой статьи не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем, как это было прежде. То есть если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земельного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

2. В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип единого правового режима земельного участка и объекта недвижимости на нем, согласно которому раздельное отчуждение земельных участков и зданий, строений, сооружений, находящихся на них и принадлежащих одному лицу, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Далее этот принцип уточняется в ст. 35 ЗК РФ, в п. 4 которой сказано, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В то же время не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

— отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторонам в качестве превентивной меры все-таки следует указывать в соглашении необходимые сведения о земельном участке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые существенные условия договора, и как следствие — заявления требования о признании договора незаключенным.

* согласно нормативно-законодательной базе на момент ответа на вопрос

Что в себя включает право пользования земельным участком

Земельные участки, которые выступают в качестве одного из основных объектов гражданских правоотношений, могут быть предметом различных прав, защищаемых нормами действующего федерального законодательства. Например, это может быть право на срочное или бессрочное использование, на получение наследства и так далее.

Для понимания особенностей того, как происходит признание права пользования на земельный участок, необходимо ознакомиться с включенными в законодательство нормативами, с правами, обязанностями и ответственностью заинтересованных сторон, с процедурными моментами оформления, с тем, наследуется ли советующее право, а также с ременными рамками и порядком оплаты.

Юридические нюансы

Что включено по закону

Стоит отметить, что достаточно распространенными являются случаи, когда собственник участка земли и владелец располагающегося на нем имущественного объекта – это совершенно разные граждане. Действующий закон допускает отдельный оборот таких объектов. При этом, если происходит отчуждение земли в пользу другого лица, права на использование остаются неприкосновенными.

Соответствующее право можно иметь только на основании специального соглашения, которое заключается между сторонами определенной сделки. В ситуациях, когда меняется владелец у здания, право использования участка переходит к новому владельцу только при соблюдении того условия, что ранее земля была арендована прежним собственником.

Обязанности и ответственность

У субъектов рассматриваемого вопроса существуют свои права и обязательства по отношению друг к другу или к тем имущественным объектам, на которые данные права распространяются.

Право использования участка земли состоит в возможности:

  • осуществления собственником в самостоятельном порядке определенных хозяйственных мероприятий;
  • использования земли в том режиме, который предусматривается действующим законодательством;
  • строительства различных объектов, которые могут быть отнесены к категориям бытового, сельскохозяйственного или социально-культурного назначения, если это не противоречит целевому назначению конкретной территории.

Вышеуказанный перечень не является исчерпывающим и при определенных обстоятельствах может дополняться в зависимости от условий соглашения о праве пользования.

Что касается основных обязанностей, то среди них особенно стоит выделить следующие:

  • содержание участка земли в приемлемом состоянии;
  • использование исключительно в рамках целевого назначения;
  • возведение строений с учетом установленных противопожарных и санитарных нормативов;
  • обеспечение свободного проезда к близлежащим участкам;
  • внесение своевременной платы за владение;
  • предоставление необходимой информации об эксплуатации в компетентные контролирующие органы муниципальной или государственной власти.

За нарушение действующего законодательства, касаемо эксплуатации земли, предусматриваются административные штрафы. В некоторых случаях участок может быть изъят в пользу местного муниципалитета, а строение, размещенное на нем, будет демонтировано.

Что говорит новый закон о земельных участках в 2018 году — мы расскажем далее.

Прочие комментарии к нормам

Граждане, выступающие в качестве непосредственных собственников земли на правах пожизненного владения, могут на законных основаниях передать другому лицу по соглашению о купле-продаже или в дар любой расположенный объект имущества. Однако право на землю может в определенных случаях перейти к третьим лицам в качестве наследства. Это в полной мере устанавливается статьей 267 Гражданского Кодекса РФ.

На что распространяется право пользования земельным участком

Статья 9 Конституции Российской Федерации гласит, что земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной, частной, кооперативной и прочих формах собственности. Право на бессрочное использование выступает в качестве ограниченного вещного права. Регистрация прав пользования земельным участком на бессрочной основе производится уполномоченными органами власти.

Граждане могут владеть землей в рамках, устанавливаемых действующим законодательством и прочими нормативными актами. Землевладелец имеет основания для самостоятельного использования подконтрольной ему территории.

Например, он может возводить здания и прочую недвижимость. Все основные обязательства собственников прописываются в статье 42 Земельного Кодекса РФ.

Важные условия

Процесс оформления

В силу того, что все земельные участки первоначально принадлежат федеративным субъектам, в 2018 году вопрос об оформлении прав на использование находится в компетенции местных органов власти. Заинтересованные граждане могут решить все без исключения вопросы, касающиеся получения рассматриваемого права путем обращения в администрацию.

В случае положительного исхода процесса гражданину будет выдана на руки расписка, на основании которой может быть оформлена документация на право пользования.

Размеры и порядок получения

Нормы земельного законодательство предусматривают несколько возможных вариантов предоставления участков земли в частную собственность.

Предусматривается определенный порядок и в силу этого земля может быть передана на следующих основаниях:

  • решение государственного или муниципального органа на бесплатное и бессрочное предоставление участка;
  • составление соглашения о купле-продаже;
  • заключение арендного договора или соглашения о безвозмездном пользовании.

Что касается установления максимальных размеров, то это полностью находится в компетенции исполнительных органов субъектов РФ. Сам процесс регламентируется нормами регионального законодательства.

Однако федеральные нормативные акты ограничено рассматривают данный вопрос, в соответствии с которыми предельный размер участков может составлять не более 10 процентов от общей площади отведенной под соответствующие нужды территории. Это указывается в статье 4 Федерального Закона об обороте земельных участков.

Образец искового заявления об официальном признании прав на использование земли:

Временные рамки и оплата

Собственность на земельный участок является одним из видов использования права, особенности которого определяются исходя из сроков предоставления. В подавляющем большинстве случаев, не считая аренды, передача права производится на абсолютно бесплатной основе.

Смысл этого заключается в том, что пользователь получает возможность для безвозмездного извлечения выгоды от земли. Взамен конкретное лицо должно гарантировать корректный уход за землями и поддержание их сохранности.

Соответствующие договоренности подкрепляются письменным соглашением в каждом конкретном случае. В случае, если земля предоставляется будущему пользователю больше, чем на год, то важно осуществить регистрационную процедуру в государственном реестре.

Что касается выплат, то они включают в себя ежегодные налоговые сборы, если участки находятся в:

  • непосредственной собственности;
  • постоянном бессрочном пользовании;
  • наследуемом владении.

Обычно налог не превышает 0,3% от действующей кадастровой стоимости, но в некоторых ситуациях может достигать показателя в 1,5%. Для платы за аренду цена регламентируется договором, но может изменяться благодаря заключению дополнительных соглашений.

Случаи обращения в суд

Решение спорной ситуации состоит в возможности обращения в компетентный суд. Исковое заявление об официальном признание прав на использование земли подается по месту жительства истца или ответчика в соответствии с КОАП РФ.

В данном документе в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

  • полное наименование судебной инстанции;
  • личная информация о сторонах спора;
  • ходатайство о признании права пользования;
  • доказательная база;
  • данные о досудебном характере решения проблемной ситуации;
  • перечень прилагаемой документации.

К самому заявлению стоит приложить следующие основные документы:

  • копию соглашения о найме, аренде и так далее;
  • копию письменного требования к отвечающей стороне;
  • свидетельство об оплате государственной пошлины в полном размере.

Стоит отметить, что для составления заявления рекомендуется использовать услуги квалифицированного юриста. Это обуславливается тем, что при некорректном оформлении заявитель может не добиться желаемого решения. По одному и тому же делу можно обратиться в судебные инстанции только один раз.

Нужно ли согласие арендатора на выдел земельного участка сельхозназначения — читайте в этой статье.

Также читайте, как встать на очередь на земельный участок.