Регистрация залога квартиры

Оглавление:

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Регистрация залога недвижимости. Регистрация договора залога

Регистрация залога недвижимости (ипотека) осуществляется Федеральной регистрационной службой, только в соответствии с Федеральным законом, путём внесения записи о регистрации в Единый государственный реестр прав, с сопутствующим занесением записей о регистрации в определённые разделы ЕГРП, и записей на правоустанавливающих документах заявителя, с присвоением даты и номера регистрации.

Дата, когда осуществлёна регистрация залога недвижимости, является датой заключения договора – ипотеки, с этого момента у залогодержателя возникает право залога. Это право позволяет получить обратно денежные средства от должника, с учётом всех требований по обязательствам, указанным в правоустанавливающем договоре – ипотеки.

Договор залога составляется в письменной форме, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Предмет ипотеки принадлежит либо самому залогодателю, либо физическому или юридическому лицу, которого он представляет, на правах хозяйственного ведения или собственности.

Регистрация залога недвижимости невозможна в случаях, если: предмет залога ограничен предшествующим залогом; если предшествующий залог не допускает последующий; предмет залога изъят из оборота.

Стоимость услуг по регистрации договора залога квартиры или нежилого помещения

В комплект услуг по регистрации договора залога недвижимости (квартиры или нежилого помещения) входит:

  • Предварительная оценка возможности регистрации договора залога недвижимости
  • Определение комплекта документов, необходимых для государственной регистрации договора залога недвижимости (квартира или нежилое помещение)
  • Согласование с Заказчиком сроков проведения государственной регистрации договора залога
  • Правовая оценка представленных Заказчиком документов на объект недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации
  • Подготовка и направление запросов в государственные органы власти, если это необходимо
  • Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации строений
  • Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора
  • Сопровождение проведения государственной регистрации договора залога, получение свидетельства о регистрации права и передача его Заказчику.

Основные виды регистрации договора залога ндвижимости:

Перечень документов необходимый для регистрации залога недвижимости:

  • Заявления сторон договора залога или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении)
  • Документ (квитанция) об оплате регистрации
  • Нотариальные доверенности на представление участников сделки
  • Подлинник договора залога недвижимости в количестве, равном числу участников договора, и один для Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве
  • Кредитный или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой
  • Закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект в ЕГРП
  • Выписка из паспорта БТИ со сроком давности не более 1 года (форма 1 а)
  • Экспликация со сроком давности не более 1 года — оригинал или копия, заверенная БТИ
  • Поэтажный план со сроком давности не более 1 года — оригинал или копия, заверенная БТИ

Для получения более подробной информации и бесплатной консультации по вопросу регистрации договора залога недвижимости звоните по телефону: (495) 778-16-31.

Всегда Ваш деловой Партнер,
«Департамент недвижимости»

Регистрация залога

Регистрация залога недвижимости осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав записи о регистрации. Параллельно вносятся записи о регистрации и в определенные разделы ЕГРП, делаются пометки в правоустанавливающих документах и выдается свидетельство о регистрации права собственности с обременением ( ипотека в силу закона ) заявителя с обязательным присвоением номера и даты регистрации. После полного погашения кредита подаются соответствующие документы для снятие залога и выдается свидетельство о регистрации права собственности без ограничение ( снимается отметка — ипотека в силу закона). Дата, когда произошла регистрация залога недвижимого имущества, считается датой заключения ипотечного договора. Право залога возникает у залогодержателя с этого момента и делает возможным возвращение денежных средств должником. Учитываются все требования по обязательствам, которые указаны в договоре.

Регистрация залога происходит в письменной форме и должна соответствовать Гражданскому Кодексу. Предмет ипотеки принадлежит залогодателю или юридическому/физическому лицу, которого он представляет, руководствуясь правами собственности или хозяйственного ведения.

Регистрация залога недвижимого имущества невозможна, если:

  • предмет залога ограничивается предшествующим залогом;
  • предмет залога был изъят из оборота;
  • предшествующий залог не предполагает последующий.

Регистрация залога недвижимого имущества

Вы берете ипотечный кредит и оставляете в залог свое недвижимое имущество. Это обеспечит банку выполнение вами своих договорных обязательств. Что следует знать вам, как залогодателю о правилах оформления и регистрации залогового имущества, какие документы нужно собрать? Из этой статьи вы узнаете как правильно проводится эта процедура и какими гарантиями обеспечиваются обе стороны, подписавшие ипотечный договор.

Залогом в ипотеке могут стать:

  1. Квартира, комната, дом, доля в жилье, которые вы берете в ипотеку.
  2. Земельный участок с домом или без, ради приобретения которых вам нужен кредит.
  3. Любая жилая недвижимость, земля, собственником которой вы являетесь.

Внимание! Перед совершением сделок с недвижимостью, удостоверьтесь, что вы приобретаете ее у настоящего собственника! Закон может защитить вас в полной мере до того, как вы поставите свои подписи под документами и заплатите мошеннику.

Стоит быть внимательным, при покупке недвижимости на вторичном рынке. Преобразования в земельном кодексе лишают права собственности многих незарегистрированных владельцев. Они, в свою очередь, пытаются продать имущество до того, как их права юридически аннулируются. Покупая такую недвижимость, проверьте, имеет ли собственник право на сделки с земельным участком. Обратитесь в муниципалитет и уточните информацию.

Когда вы удостоверитесь, что сделка законна, приступайте к оформлению документов на ипотеку.

Кроме общих законов, регулирующих залог имущества, существуют и внутрибанковский порядок, который основан на законах РФ, регулирующих банковскую деятельность. Поэтому внимательно прочтите договор ипотеки и причины, по которым ваша залоговая недвижимость может перейти к залогодержателю. Оцените свои финансовые возможности, обезопасьте себя от форс-мажоров, связанных с задержкой зарплаты (нужно иметь резерв на погашение ипотеки в размере суммы двухмесячных платежей).

Если вы сможете погасить кредит, то ваш дом, квартира никогда не перейдут банку.

Залог недвижимого имущества – серьезная сделка, поэтому обе стороны заинтересованы в том, чтобы бумаги были оформлены по всем правилам и соответствовали нормам закона. Если документы имеют погрешности, то залогодержатель не сможет выставить недвижимость на аукцион.

Как зарегистрировать залог недвижимости

Государственная регистрация проходит на основании статьи 131 ГК РФ http://stgkrf.ru/131. Данные о залоговом имуществе вносятся в Росреестр и в пункты ЕГРП.

После оформления договора ипотеки с банком, составляется еще один документ по залогу, который в комплект с документами предоставляется в Росреестр. За оформление и регистрацию, на основании ст. 333 НК РФ и ст. 25 НК РФ взимается госпошлина. Для физических лиц в 2018 году – 2000 руб. за обременение, 1000 – за регистрацию ипотеки. Тарифы на все виды регистраций недвижимости на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/?price. В некоторых случаях от госпошлины освобождены малоимущие граждане.

Некоторые банки сами регистрируют залоговую недвижимость. Для этого вы можете оформить доверенность на государственном бланке. Ее оформляет и заверяет нотариус.

Госрегистрация осуществляется на основании поданных документов. Вы должны предоставить:

  • паспорт и его ксерокопию;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • паспортные данные созаемщика;
  • банк предоставляет свои реквизиты, как залогодержатель;
  • договор ипотеки со всеми приложениями;
  • договор залога недвижимости;
  • закладная (если есть);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • технический, кадастровый паспорт недвижимости. Если Вы оставляете в залог дом с участком земли, то нужны документы на оба объекта;
  • контракт по недвижимости (если есть);
  • нотариально заверенное согласие всех владельцев недвижимости (если есть), брачный договор или соглашение о разделе имущества;
  • оценочный альбом, отчет;
  • если собственник несовершеннолетний, то согласие органов ОиП;
  • доверенность (если есть);
  • юр. лица должны собрать все документы, разрешающие деятельность, копию устава и подтверждение полномочий руководителя.

Срок – регистрация проводится в течение 5 – 10 дней.

Содержание договора залога

Документ, по которому объект переходит в статус залогового должен содержать все реквизиты и контактные данные сторон. Обязательным является информация о недвижимости, которая стала предметом залога. Данные должны соответствовать тем, что указаны в кадастровом и техническом паспорте.

Важно! Проверьте, чтобы в документе было написано, что именно обеспечивает залоговая недвижимость залогодержателю!

Эта незаметная строчка может решить судьбу вашего владения имуществом. Очень важно, чтобы она выражала обеспечение уплаты основного долга по договору. Если в вашем договоре залога написано, что залог обеспечивает выплату всех платежей и комиссий, то вы можете оказаться в следующей ситуации:

Например, погасите всю ипотеку, будете считать, что ничего не должны банку, а через несколько лет вам придет письмо из банка о том, что квартира переходит в собственность бывшего (по вашему мнению) залогодержателя. Эта шокирующая ситуация случается, если вы, по незнанию, не расторгли все договора с банком, после погашения ипотеки. Проценты на обслуживание счета, кредитной карты за годы накапливаются в весомую сумму. В итоге – вы должник и у вас хотят отобрать квартиру. Право вернуть свою собственность можно доказать только через суд.

Сила юридических документов, договоров подкрепляется вашей подписью. В порядке рассмотрения, суд потребует предоставить все доказательства того, что вы правы.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, после погашения любого кредита, посетите офис банка и потребуйте расторжения всех договоров. Проверьте еще раз. Только после этого вы сможете быть уверены в том, что никаких неожиданностей с вами не случится.

Государственную регистрацию залоговой недвижимости сейчас проводят не только в Росреестре, но и в МФЦ. Через 5 – 10 дней вас, в назначенный день пригласят и вручат документ о регистрации и выписку из Реестра. С этого момента вы сможете в Росреестре увидеть все данные и отметку об обременении недвижимости https://rosreestr.ru/site/.

Сама регистрация залогового имущества – достаточно простая процедура. Главное – подготовить все документы правильно и выбрать «чистую недвижимость». Такой проблемы практически нет, если вы оставляете в залог ипотечную квартиру в только что сданном доме. Объекты вторичного рынка более проблематичны и рискованны. Земельные участки требуют особого внимания и тщательной проверки собственников.

Сбор документов для регистрации и нотариальное заверение займут не более 1 – 2 дней. После получения выписки и Росреестра, ЕГРП, вы не сможете проводить юридические и оговоренные в договоре действия без согласия залогодержателя (банка).

Закон об ипотеке

В России действует порядок законодательно подкрепленной регистрации залоговой недвижимости Это ФЗ № 218 «О регистрации недвижимости» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-218-2015/glava6/st53.html, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://docs.cntd.ru/document/901712928. Оба Федеральных закона опираются на Конституцию РФ, ГК РФ, УК РФ.

Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре

Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре обязательна. Расскажем об основных понятиях и порядке регистрации залога по договору займа, допустимости осуществления таковой представителем по доверенности.

Доверенность на регистрацию ипотеки.docx

Как зарегистрировать залог недвижимости по договору займа

Соглашение о залоге недвижимости, иначе говоря ипотеке, имеет обеспечительную природу, акцессорную по отношению к заемному обязательству. Однако требование о регистрации данного договора (п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 10 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, далее — закон № 102-ФЗ) специальное и не связано с необходимостью регистрации основного договора. Очевидно, обязательность регистрационных процедур в рассматриваемой ситуации проистекает из сильного права кредитора на недвижимую вещь, сравнимого с вещными правами, подлежащими регистрации в обязательном порядке.

В данном случае возникает не право:

  • а обременение;
  • риск утраты объекта залогодателем в результате взыскания его залогодержателем по причине просрочки долга.

В связи с этим регистрировать приходится сам контракт о залоге под риском признания его несостоявшимся (незаключенным).

Как зарегистрировать договор залога недвижимости? Для этого нужно:

  1. Оплатить госпошлину. Для физических лиц установлен размер в 2 000 руб., для организаций — в 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  2. Заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и правах на него.
  3. Обратиться в Росреестр с документами (паспортами, договорами займа и залога, выпиской из ЕГРН, квитанцией об оплаченной госпошлине) для регистрации обременения. Эта процедура проводится только при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 20 закона № 102-ФЗ).

Образец доверенности на регистрацию залога недвижимого имущества

Закон не содержит запрета на передоверие права регистрации договора залога недвижимого имущества третьим лицам.

Доверенность на подачу заявления на регистрацию обременения должна быть удостоверена у нотариуса. Аналогичный документ необходим для получения экземпляра зарегистрированного договора в Росреестре (п. 4 ст. 15, п. 13 ст. 29 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

К доверенности на регистрацию ипотеки применяются общие положения ст. 185–189 ГК РФ. В ней должны быть указаны:

  • дата и место ее составления;
  • полные реквизиты доверителя и доверенного лица (Ф. И. О., паспортные данные и т. д.);
  • полномочия доверенного лица, в частности, подавать заявление на регистрацию залога недвижимого имущества;
  • подпись доверителя, информация о нотариусе, его подпись.

Образец доверенности на регистрацию залога в Росреестре можно скачать здесь: Образец доверенности на регистрацию ипотеки.

Таким образом, договор залога недвижимого имущества (об ипотеке) должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.

Регистрация договора залога недвижимости

При оформлении кредитного договора банки практически всегда требуют у заемщиков предоставить в залог имущество, стоимость которого позволит вернуть вложенные деньги в случае потери платежеспособности. Бывают программы, по которым в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость или другие материальные ценности. Тогда клиенту не нужно будет предоставлять собственное имущество.

В остальных случаях эта процедура будет обязательной, кроме экспресс-кредитования на потребительские нужды. Регистрация договора залога должна быть проведена в государственном органе с соблюдение всех установленных процедур. Нарушение любого пункта может считаться основанием для признания документа недействительным. Поэтому нужно внимательно читать абсолютно каждую строчку, чтобы не оказаться в неприятной ситуации.

Необходимые документы

Государственная регистрация договора залога недвижимости проводится в соответствующей организации по законодательно установленной схеме. Документ должен быть обязательно заключен в письменном виде и в количестве экземпляров, чтобы все участвующие стороны получили по одной копии. На каждом экземпляре должны стоять подписи участников, кроме того документ должен быть нотариально заверен. Только такая процедура позволяет считать его действительным с законодательной точки зрения.

Потребуются следующие документы для регистрации договора залога:

  • паспорт гражданина Российской Федерации,
  • идентификационный номер налогоплательщика,
  • письменное согласие супруга на передачу имущества в залог,
  • свидетельство о браке
  • и, конечно же, сам договор залога.

Собрать указанный пакет будет не сложно. Для юридических лиц набор будет выглядеть иным образом.

  • свидетельство о государственной регистрации фирмы,
  • учредительные документы,
  • свидетельство, подтверждающее полномочия лица, ведущего переговоры от имени компании,
  • протокол с решением соучредителей о разрешении передачи имущества в залог,
  • справка и выписка из федерального реестра юридических лиц.

Как видно, список гораздо внушительнее и на сбор всех бумаг уйдет некоторое время. Поэтому лучше начинать готовить пакет документов на получение целевого кредита заранее, чтобы потом не пришлось ждать. Когда все необходимое будет на руках, можно смело отправляться в банк.

Размер госпошлины

Госпошлина за регистрацию договора залога взимается в размере одной тысячи рублей для физических и 15 тысяч рублей для юридических лиц. При этом, если в качестве залога будет выступать приобретаемое за кредитные средства имущество, то ничего платить не придется. Деньги берутся за то, что государственные органы проведут проверку предоставленных данных, чтобы избежать возможного мошенничества или предоставления заведомо ложной информации.

За указанные проступки предусмотрена ответственность согласно действующему законодательству, так что нужно давать только правдивые данные. Срок регистрации договора залога обычно не превышает двух недель. Этого времени вполне достаточно, чтобы проверить все и вынести положительное решение.

Процедура регистрации

Регистрация договора залога недвижимого имущества возможно только тогда, когда будет проведена оценка объекта и определение его рыночной стоимости на момент заполнения бумаг. Процедурой оценки должен заниматься специалист, у которого есть разрешение и все необходимые лицензии на проведение подобных операций. При несогласии одной из сторон с мнением эксперта, она может заказать дополнительную оценку в другой организации. При этом все расходы ложатся на инициатора подобных действий.

Регистрация договора залога квартиры или земельного участка возможна только в случае письменного согласия всех совладельцев. Без предоставления этого документа государственный орган не имеет права принимать решение о внесении договора в реестр. Также могут понадобиться документы, удостоверяющие наличие родственных связей между совладельцами. Это может быть свидетельство о браке или свидетельство о рождении.

Для юридических лиц придется провести собрание всех соучредителей, на котором единогласно должно быть принято решение о возможности выделения объекта под залог. Все пункты собрания должны быть задокументированы и переданы в ответственный орган в качестве доказательства. Регистрация договора залога движимого имущества проходит по упрощенной схеме, так как подобные вещи зачастую имеют только одного владельца, который самостоятельно может принимать решение о предоставлении их в залог.

Регистрация договора залога у нотариуса потребует предоставления всех перечисленных выше документов, а также самого кредитного договора. За услуги специалиста обычно платит заемщик. Можно договориться с банком, что сумма будет вычтена из кредита. Сама процедура не занимает много времени, но, скорее всего, перед визитом нужно будет записаться на прием, так как подобные организации имеют много работы и не каждый день принимают клиентов.

В случае внесения любых изменений в залоговый договор, его нужно будет снова перерегистрировать у нотариуса. При этом взимается повторная плата за услуги в полном объеме. Но в этом случае оплата уже будет идти от инициатора внесения изменений, которым вполне может выступать и сам банк. Так что клиентам лучше сразу продумать все моменты, чтобы не пришлось ничего менять после регистрации.