Внесение изменений в договор соц найма

Оглавление:

Внесение изменений в договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения – изменились условия, прописанные в нём? Изменился состав семьи? Или возникли другие основания изменения договора социального найма? Иными словами, у вас на повестке дня изменение договора социального найма? Не знаете, как это сделать? Вы попали по адресу, здесь вам помогут осуществить внесение изменений в договор социального найма.

Общая информация

Что такое договор социального найма?

Договор социального найма жилого помещения — это договор, согласно которому, собственник жилого помещения, обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Собственником выступает государство.

Договор соц найма жилого помещения – причины для внесения поправок

Обычно договор социального найма изменяют в следующих случаях

  • объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире
  • требование дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (смерть или отъезд, действующего нанимателя)
  • вселение и выселение граждан
  • изменение количества людей в семье (рождение, смерть)

Документы для изменения договора социального найма

Для того чтобы изменить договор социально найма, Вам потребуются следующие документы

  • заявление;
  • паспорт;
  • договор;
  • согласие всех зарегистрированных в данном жилом помещении граждан;
  • выписка из домовой книги и лицевого счета;
  • заявление в суд; ( в случае отказа)
  • ксерокопии всех документов.

Как изменить договор социального найма?

Для того чтобы изменить договор соц. найма Вам необходимо выполнить следующий порядок действий

  • Соберите все необходимые документы
  • Обратитесь в отдел жилищной политики, подайте заявление с указанием причины, по которой вы хотите внести изменения в действующий договор.
  • Оформите согласие всех жильцов, или обеспечьте явку всех в контору.
  • В течение 30 дней с вами перезаключат договор, в случае отказа составляйте иск и обращайтесь с ним в суд
  • Участвуйте в судебном разбирательстве, собирайте необходимые документы
  • Дожидайтесь решения суда

Проблемы, с которыми сталкиваются люди

Потеря времени

Изменение договора соц найма – это очень длительный процесс, который занимает существенный временной промежуток. (около 2 месяцев) А при отсутствии точных юридических знаний и навыков, может длиться намного дольше! Не забывайте про время для сбора всех необходимых документов.

Отсутствие опыта в судах

Квалификация юриста здесь очень важна, юрист должен будет грамотно собрать документы доказательства, того, что договор соц найма нужно изменить, а также грамотно использовать их в суде. Важны все мелочи: харизма, опыт, умение налаживать диалог с людьми. Самому крайне нежелательно браться за это дело! Время на исправление ошибок займет у юриста до полу года, а в худшем случае могут быть и непоправимые ошибки.

Решение проблем

Заказать изменение договора соцнайма

Для того чтобы у Вас не возникало проблем при изменении договора социального найма, я предлагаю Вам свою помощь в этом деле.

Преимущества моей услуги

Заказав изменение договора социального найма у меня, вы получаете:

  • Бесплатную консультацию
  • Сбор и оформление всех
  • Внесение изменений в договор социального найма
  • Если потребуется: сопровождение судебного разбирательство
  • Оперативность
Изменить договор соцнайма со мной – быстро и легко!

Стоимость юриста и время работы

Стоимость услуг юриста цена от: 3 000,00 руб. Долганина В.В. Услуга доступна!

Приложение N 9. Соглашение о внесении изменений в договор социального найма жилого помещения

Приложение N 9
к Административному регламенту
предоставления государственной услуги
«Заключение договора социального найма
государственного жилищного фонда
города Севастополя»

Соглашение
о внесении изменений в договор социального найма жилого помещения

Департамент капитального строительства города Севастополя в лице начальника

действующего на основании Положения, от имени собственника жилого помещения города федерального значения Севастополя, именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной

стороны, и гражданин (ка)

документ, удостоверяющий личность,

(кем и когда выдан)

именуемый (ая) в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Внести в текст договора социального найма жилого помещения от

следующие изменения и дополнения:

2. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами.

3. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

строительства города Севастополя

адрес: 299011, г. Севастополь,

(место и дата рождения)

(документ, удостоверяющий личность, серия, номер, кем и когда выдан)

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Заявление о внесении изменений в договор социального найма

района (округа по районам) города Новосибирска

__________________________________ (инициалы, фамилия)

__________________________________ (фамилия, имя, отчество заявителя)

о внесении изменений в договор социального найма

жилого помещения муниципального жилищного

фонда социального использования

Прошу(сим) изменить договор социального найма жилого помещения _____

(адрес занимаемого жилого помещения, количество

комнат в квартире, общая и жилая площадь)

в связи с _________________________________________________________.

(причина изменения договора)

заключив его с нанимателем _________________________________________.

(Ф.И.О. нанимателя полностью)

В договор включить в качестве членов семьи нанимателя: ______________

(перечислить членов семьи, указав их Ф.И.О. полностью

и родственное отношение к нанимателю)

К заявлению прилагаю(ем) следующие документы:

  1. _____________________________________________________________.
  2. _____________________________________________________________.
  3. _____________________________________________________________.
  4. _____________________________________________________________.
  5. _____________________________________________________________.
  6. _____________________________________________________________.
  7. _____________________________________________________________.

Дата ______________ _____________ ____________________

Внесение изменений в договор соц найма

Мы ответим на любые Ваши вопросы

+7 (912) 881 19 61

Запишитесь к нам для личной консультации

с 9.00 до 21.00 ежедневно

Вы можете связаться с нами

Внесение изменений в договор социального найма жилого помещения

Большинство статей гл. 8 Жилищного Кодекса РФ содержат нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.
Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом РФ.
Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.
Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным в гл. 7 Жилищного Кодекса РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).
Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя:
а) плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
в) плату за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в соответствии со статьями раздела VII Жилищного Кодекса РФ.
При этом, как уже отмечалось, Жилищным Кодексом РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.
Владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью.
Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, определены в ст. 61 ЖК РФ.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока его действия. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.
В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством.
Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.
По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» содержатся в ч. ч. 2 — 4 ст. 16 ЖК РФ.
Помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Как следует из установленного Жилищным Кодексом РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 Кодекса ЖК РФ).
Не могут быть использованы в качестве жилых помещений и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции было утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
В ч. 1 ст. 62 ЖК РФ имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме.
Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования.
Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Устанавливая правила о форме договора социального найма, Жилищный Кодекс РФ в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.
Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.
При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.
В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Таким образом, договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.
На праве хозяйственного ведения жилое помещение может принадлежать государственному или муниципальному унитарному предприятию, которое владеет, пользуется и распоряжается этим недвижимым имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (ст. ст. 294, 295 и др. ГК РФ).
На праве оперативного управления жилое помещение может принадлежать казенному предприятию и учреждению, которые владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (ст. ст. 296 — 298 и др. ГК РФ).

Внесение изменений в договор соц найма

1. Для получения муниципальной услуги заявитель представляет следующие документы:

1) запрос о предоставлении муниципальной услуги по внесению изменений в договор социального найма жилого помещения в связи со сменой нанимателя с указанием оснований для смены нанимателя жилого помещения.

Запрос составляется от руки (чернилами или пастой) или машинописным текстом, примерный бланк запроса приводится в приложении № 1 к Административному регламенту, примерный образец заполнения бланка запроса приводится в приложении № 2 к Административному регламенту.

В запросе указываются:

– управление учета и найма жилья комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград»;

– фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) заявителя;

– адрес регистрации по месту жительства;

– номер контактного телефона;

– суть запроса, дата;

– способ получения результата предоставления муниципальной услуги (только в случае, если результатом является уведомление об отказе).

Запрос о предоставлении муниципальной услуги должен быть подписан заявителем лично при обращении к специалисту МФЦ, осуществляющему прием документов.

Заявитель получает примерный бланк запроса у специалиста МФЦ при личном обращении либо самостоятельно в электронном виде на официальном сайте Администрации в разделе «Услуги».

В случае подписания запроса представителем заявителя к запросу прилагается документ, подтверждающий его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность либо доверенность, удостоверенная иным предусмотренным законодательством Российской Федерации способом).

За несовершеннолетних заявителей, не достигших возраста 14 лет, запрос подписывают их законные представители (родители, опекуны). Несовершеннолетние заявители в возрасте от 14 до 18 лет действуют с согласия их законных представителей (родителей, попечителей). За недееспособных граждан запрос подписывают их законные представители (опекуны), ограниченные в дееспособности граждане действуют с согласия законных представителей (попечителей);

2) документы, удостоверяющие личности заявителя и всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт гражданина Российской Федерации, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении либо иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации в качестве удостоверяющих личность гражданина;

3) письменное согласие на внесение в договор социального найма изменений в связи со сменой нанимателя всех дееспособных членов семьи нанимателя (в случае наличия в составе семьи недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан – опекунов, попечителей), временно отсутствующих членов семьи, а также граждан, не являющихся членами семьи нанимателя, но сохраняющих право пользования жилым помещением.

Указанное согласие подписывается лично каждым дееспособным членом семьи, а также гражданами, не являющимися членами семьи нанимателя, но

сохраняющими право пользования жилым помещением, в присутствии специалиста МФЦ, осуществляющего прием документов. В случае временного отсутствия членов семьи нанимателя или избрания заявителем иного способа подачи документов необходимо представить согласие, засвидетельствованное нотариально либо удостоверенное иным предусмотренным законом способом;

4) письменное согласие нанимателя жилого помещения, выбывшего на другое постоянное место жительства, либо представление документов, подтверждающих его регистрацию по месту жительства по новому адресу (паспорта с отметкой о регистрации или копии поквартирной карточки, копии домовой (поквартирной) книги либо выписки из домовой (поквартирной) книги жилого помещения, копии карточки регистрации граждан (форма № 9), заверенных ответственным за регистрацию граждан должностным лицом по новому месту жительства). В случае если новое место жительства нанимателя – жилое помещение муниципального жилищного фонда городского округа «Город Калининград», в запросе указывается его адрес.

Указанное согласие подписывается в присутствии специалиста МФЦ, осуществляющего прием документов. В случае невозможности выбывшим нанимателем лично представить согласие или паспорт с отметкой о регистрации по месту жительства специалисту МФЦ представляются копии указанных документов, засвидетельствованные нотариально либо иным предусмотренным законом способом;

5) письменное согласие нанимателя жилого помещения в случае смены нанимателя по взаимному согласию членов семьи нанимателя.

Указанное согласие подписывается нанимателем жилого помещения в присутствии специалиста МФЦ, осуществляющего прием документов. В случае невозможности представления согласия лично нанимателем специалисту МФЦ представляется копия данного документа, засвидетельствованная нотариально либо иным предусмотренным законом способом;

6) документы, подтверждающие родство по отношению к прежнему нанимателю (свидетельства (справки) о рождении, заключении или расторжении брака, перемене имени, об установлении отцовства);

7) копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу в случае признания прежнего нанимателя (члена семьи нанимателя) утратившим право пользования жилым помещением или в случае признания прежнего нанимателя безвестно отсутствующим (при наличии);

8) свидетельство (справка) о смерти прежнего нанимателя (представляется только в случае смены нанимателя в связи со смертью);

9) согласие на обработку персональных данных лиц, не являющихся заявителями (бланк представлен в приложении № 8 к Административному регламенту).

В случае направления запроса о предоставлении муниципальной услуги по почте документы, указанные в пп. 3, 4, 5, и копии документов, указанных в пп. 6, 7, 8 п. 2.6 Административного регламента, должны быть засвидетельствованы нотариально.

При личном обращении представляются оригиналы документов, указанных в пп. 2, 6, 7, 8 п. 2.6 Административного регламента, либо их нотариально заверенные копии. Специалист МФЦ снимает с указанных документов копии и возвращает их заявителю.

Документы, указанные в пп. 6, 8 п. 2.6 Административного регламента, выдаются отделами ЗАГС по месту хранения записи акта гражданского состояния (о рождении, заключении брака, расторжении брака, об установлении отцовства, о перемене имени или смерти).

Электронная форма получения заявителем перечисленных в п. 2.6 Административного регламента документов не предусмотрена.

Документы, выданные компетентными органами иностранных государств и представленные заявителем для получения муниципальной услуги, должны быть легализованы и переведены на русский язык. Верность перевода должна быть нотариально удостоверена.

Запрос о предоставлении муниципальной услуги с комплектом документов заявитель представляет:

– при личном обращении к специалисту МФЦ, осуществляющему прием и выдачу документов;

– по электронной почте (в форме электронных документов) по адресу: [email protected]

Запрос, направленный по электронной почте, должен быть подписан электронной подписью.

Обращение за получением муниципальной услуги может осуществляться с использованием электронных документов, подписанных электронной подписью в соответствии с требованиями Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» и требованиями Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ.

Электронные образы запроса и документов, представляемых с запросом, направляются в виде файлов в одном из форматов: PDF, DOC, DOCX, XLS, XLSX, JPG, PNG. Электронные образы документов, представляемые с запросом, заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью лица, которое в соответствии с федеральными законами и изданными в соответствии с ними нормативными правовыми актами наделено полномочиями на создание и подписание таких документов.

Запрос о предоставлении муниципальной услуги, подаваемый в форме электронного документа, заверяется по выбору заявителя электронной подписью либо усиленной квалифицированной электронной подписью.

Идентификация заявителя, подавшего запрос в электронном виде, регистрация запроса осуществляются в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Калининградской области, нормативными правовыми актами городского округа «Город Калининград».

В случае направления запроса о предоставлении муниципальной услуги с комплектом документов по почте либо по электронной почте выдача результата предоставления муниципальной услуги (в случае если результатом ее предоставления является проект договора социального найма жилого помещения или проект дополнительного соглашения к договору социального найма жилого помещения) осуществляется при личном обращении заявителя и предъявлении документа, удостоверяющего личность (паспорта гражданина Российской Федерации либо иного документа, предусмотренного законодательством Российской Федерации в качестве удостоверяющего личность гражданина).

2.Исчерпывающий перечень документов и информации, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении муниципальных услуг, и которые заявитель вправе представить:

– документы, подтверждающие право пользования жилым помещением (ордер, договор социального найма жилого помещения или иной подтверждающий право пользования жилым помещением документ);

– копия поквартирной карточки на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, и копия карточки регистрации граждан (форма № 9), зарегистрированных в жилых помещениях муниципальной собственности городского округа «Город Калининград»;

– технический паспорт жилого помещения (при выполнении перепланировки и (или) переустройства представляется технический паспорт с изменениями, внесенными на основании вступившего в законную силу решения суда о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии либо на основании акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки и (или) переустройства жилого помещения);

– кадастровый паспорт жилого помещения.

Копии документов, подтверждающих право пользования жилым помещением (ордера, договора социального найма жилого помещения или иного подтверждающего право пользования жилым помещением документа, выданного органом местного самоуправления города Калининграда), получаются заявителем посредством направления обращения в Управление.

Копия поквартирной карточки на жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, и копия карточки регистрации граждан (форма № 9), зарегистрированных в муниципальных жилых помещениях городского округа «Город Калининград», получаются заявителем в Отделе.

Технический паспорт жилого помещения получается заявителем в АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

Кадастровый паспорт жилого помещения получается заявителем в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Электронная форма получения заявителем перечисленных в п. 2.7 Административного регламента документов (за исключением кадастрового паспорта жилого помещения) не предусмотрена.

Непредставление заявителем указанных документов не является основанием для отказа заявителю в предоставлении муниципальной услуги.

Основания и порядок изменения договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — длящийся договор, и во время своего действия он может быть изменен. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъект, содержание, предмет).

В основе изменения отношений, складывающихся в рамках договора найма жилого помещения, лежат определенные юридические факты. Следует согласиться с позицией С.М. Корнеева, полагающего, что при наступлении одного из них происходит трансформация отдельных структурных элементов при сохранении самого правоотношения найма жилого помещения.

Общие вопросы изменения договора найма жилого помещения регламентируются нормами главы 29 Гражданского кодекса РФ, в которой, прежде всего, четко разграничены изменение и расторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них. В данном случае речь идет о том, что возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон регулируется диспозитивной нормой п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; при этом «иное» может быть установлено самим Кодексом, другими законами либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Наделение сторон возможностью определять судьбу договора составляет одно из проявлений договорной свободы: те, кто обладают правом по собственной воле заключать договор, должны быть столь же свободны в вопросах изменения отдельных договорных условий. Порядок и последствия изменения договора определяются ст. 452 и 453 ГК РФ.

Изменение договора найма жилого помещения с точки зрения жилищного законодательства отличается некоторой спецификой. Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Данная статья предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма путем замены нанимателя, как стороны в договоре социального найма жилого помещения. Она корреспондирует со ст. 686 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:

1. граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

2. они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

3. граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

4. требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма;

5. согласие наймодателя в этом случае не требуется.

В результате замены нанимателя также изменяются предмет договора (занимаемое помещение), некоторые условия договора (перечень членов семьи нанимателя).

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

1. заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

2. согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения, и временно отсутствующих (согласие поднанимателей и временных жильцов не требуется);

3. согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 ЖК РСФСР не требовала такого согласия).

В случае отказа наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686 ГК РФ.

Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявление его умершим, признание безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным. Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению.

В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Согласно ст. 69 ч. 2 ЖК РФ, наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. В этой связи условия договора найма могут быть изменены только с согласия нанимателя и всех, проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Следовательно, сам наниматель не может в одностороннем порядке изменить условия договора найма жилого помещения, кроме случаев, когда он является одиноким.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее ст. 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение, то есть предусматривалась возможность раздела или выдела жилого помещения.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не допускается законодателем. Думается, что он преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования жилыми помещениями, а также недопущения превращения жилого помещения, предназначенного для посемейного заселения, в коммунальное. Подобное направление в деятельности законодателя заслуживает одобрения, однако, как показывает анализ судебной практики, суды ошибочно продолжают принимать решения об изменении договора социального найма жилого помещения путем его раздела и выдела.

Так, Краснооктябрьским районным судом г. Волгограда 4 июля 2005 г. было рассмотрено дело по иску Белоусова Н.П., Белоусовой B.C. к Белоусову П.Н. об изменении договора социального найма жилого помещения.

Судом было установлено, что указанные лица проживают на условиях социального найма в квартире, состоящей из трех изолированных комнат. Ответчик длительное время не проживает в квартире и не несет расходов по ее содержанию и оплате коммунальных услуг.

На основании того, что истцы и ответчик имеют самостоятельные источники дохода, а в спорной квартире сложился определенный порядок пользования жилым помещением, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска, то есть изменения договора социального найма жилого помещения путем заключения с Белоусовым Н.П., Белоусовой B.C. и Белоусовым П.Н. отдельных договоров найма с открытием на имя первых и третьего отдельных лицевых счетов.

Волгоградский областной суд, рассмотрев 7 сентября 2005 г. кассационную жалобу, поданную на данное решение ответчиком, оставил ее без удовлетворения, а решение — без изменения.

В Волжском городском суде Волгоградской области 29 марта 2005 г. было рассмотрено дело по иску Силиной А.С. к Никитиным СВ. и Н.В. об изменении договора социального найма жилого помещения. По условиям дела Силина и ответчики проживают в трехкомнатной квартире. С момента вселения она занимает одну из комнат, а Никитины две. В связи с неприязненными отношениями с ответчиками Силина просит заключить с ней самостоятельный договор найма жилого помещения на занимаемую комнату.

Суд отказал истице в удовлетворении иска на том основании, что действующий ЖК РФ не предусматривает такого основания для изменения договора социального найма.

Подобное дело также было рассмотрено Волжским городским судом Волгоградской области 23 мая 2005 г., и суд также обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Однако Волгоградским областным судом оба решения были признаны незаконными и отменены на том основании, что в соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения. Следовательно, изменение договора социального найма возможно, так как направлено на защиту жилищных прав истца.

Выводы областного суда представляются нам незаконными, так как изменение договора социального найма жилого помещения возможно только по тем основаниям, которые предусмотрены в ЖК РФ. Статья 11 ЖК РФ носит общий характер и указывает лишь на возможность изменения жилищного правоотношения. Как будут изменяться отношения по социальному найму, зависит уже от специальных норм, закрепленных в главе 8 ЖК РФ. Новый Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность изменения договора путем выдела или раздела жилого помещения. Следовательно, несмотря на все обстоятельства дела, а также на благие побуждения областного суда, желающего защитить права истцов, данные иски не должны подлежать удовлетворению. Выходом из сложившихся ситуаций нам представляется обмен занимаемого жилого помещения на несколько других, что прямо предусмотрено ст. 72 ЖК РФ.

Наиболее часто в правоотношениях найма жилого помещения подвергаются изменениям субъектный состав (происходит замена нанимателя или наймодателя), а также права и обязанности сторон.

Изменение субъектного состава происходит, как правило, либо в случае смены наймодателя, либо при замене нанимателя.

При этом положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является более стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место, но значительно реже. Согласно ст. 675 ГК РФ, при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не происходит расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Изменения, касающиеся субъектов права постоянного пользования жилым помещением, возможны прежде всего при изменении состава семьи. При вселении новых членов семьи субъектный состав на стороне нанимателя увеличивается, но он может и уменьшиться, если прекращается право пользования жилым помещением одного или нескольких членов семьи, а также в связи со смертью нанимателя или кого-либо из членов его семьи. То и другое способно оказать влияние на отдельные права и обязанности нанимателей, например, на размер квартирной платы и платы за коммунальные услуги.

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда по инициативе нанимателей (членов семьи) допускаются иные изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, причем в одних случаях эти изменения по существу своему не оказывают серьезного влияния на содержание договорных правоотношений, поскольку касаются лишь замены того лица, которое представляет весь субъектный состав на стороне нанимателя в договоре найма жилого помещения. В других же случаях изменения носят существенный характер, так как затрагивают предмет договора.

К первым относятся случаи, указанные в ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, предусматривающие право дееспособного члена семьи нанимателя требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Однако речь идет о двух различных случаях. В одном — о возможной замене лица, представляющего сторону договора найма, когда тот, кто первоначально заключил договор, остается проживать в занимаемом помещении. Такая перемена, допускаемая только по соглашению между первоначальным нанимателем и всеми дееспособными членами его семьи, не имеет принципиального значения, ибо никак не влияет на права и обязанности кого-либо из проживающих.

В другом же случае дело касается необходимой замены первоначального нанимателя в связи с его смертью. К этому надо добавить, что такая необходимость возникает и при выбытии первоначального нанимателя на постоянное жительство в другое место, выселении его или утраты им права на жилое помещение по предусмотренным законом основаниям. Вопрос о том, кто именно из дееспособных членов семьи по соглашению между ними будет признан так называемым основным квартиросъемщиком вместо выбывшего, не имеет существенного значения, но сама по себе смерть (выбытие, выселение) нанимателя, в отличие от первого случая, может иметь определенные последствия для прав и обязанностей оставшихся (например, при образовании излишков жилой площади).

Помимо перечисленных случаев, когда изменения договора найма относятся как к субъектам права пользования жилым помещением, так и к объекту этого права, могут быть и такие изменения, которые ведут лишь к увеличению либо уменьшению размера жилого помещения, являющегося предметом договора. Возможность увеличения предусмотрена ст. 59 ЖК РФ о предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, согласно которой:

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в п. 1, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в 1-м и 2-м пунктах, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в пунктах 1, 2, 3, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма.

Данная статья предусматривает очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире. Ранее такой порядок предусматривался ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (утратившего силу с 01.03.2005 г.), а также законодательством субъектов РФ.

Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат) осуществляется в следующей очередности:

1. Проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, то есть указанные граждане могут состоять на учете в качестве нуждающихся, но это не является обязательным условием. Для подтверждения указанного права заинтересованное лицо должно представить правоустанавливающий документ на жилое помещение в коммунальной квартире (свидетельство о праве собственности, договор социального найма), документ о признании гражданина малоимущим, документ, подтверждающий принятие гражданина на учет в качестве нуждающегося, либо документы, свидетельствующие о наличии оснований для признания гражданина нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

2. Во вторую очередь помещения предоставляются проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. (Ранее ст. 38 ЖК РСФСР устанавливала норму жилой площади в размере 12 кв. м на одного человека. Эта норма являлась предельным размером предоставляемой жилой площади. На практике жилое помещение предоставляется в Российской Федерации гражданам в размере от 9 до 12 кв. м жилой площади. В некоторых регионах предоставление жилья осуществлялось по общей площади в качестве «социальной нормы площади жилья».) Собственники, не проживающие в данной коммунальной квартире, не обладают названным правом.

3. В третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. На наш взгляд, в этом случае целесообразнее говорить не о предоставлении жилья, а о заключении договора купли-продажи. Преимущественное право на заключение данного договора имеют названные лица. При этом имеется в виду, что они проживают в указанной коммунальной квартире. В этом случае если собственник помещения в коммунальной квартире не проживает в ней, он не имеет преимущественного права на приобретение освободившегося помещения.

4. В четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение имеют другие граждане (не проживающие в коммунальной квартире в качестве нанимателя или собственника). Предоставление освободившегося помещения осуществляется на основании договора социального найма.

Ранее действовавшая ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливала иной порядок предоставления освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений. Так, при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, освобождающееся жилое помещение передавалось иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи. При этом условие об обеспеченности этих граждан общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления не предусматривалось. При согласии всех нанимателей один из них мог приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке. В Жилищном кодексе РФ такое положение отсутствует.

Вышеперечисленные случаи изменения договора найма связаны с увеличением жилой площади. Однако изменение договора может быть связано и с уменьшением жилой площади.

В соответствии со ст. 81 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Наймодатель на основании заявления нанимателя о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю (по согласованию с ним) другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Цель замены помещения, как правило, состоит в уменьшении расходов нанимателя и членов его семьи на оплату жилья и коммунальных услуг. Право на замену жилого помещения содержалось в ст. 15.7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». При этом предусматривалось право нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг, исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение. Необходимо отметить, что в случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществляется на общих основаниях.

Условия реализации права на замену жилого помещения следующие:

1. Жилое помещение принадлежит нанимателю по договору социального найма.

2. Общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

3. Согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи. Согласие должно быть дано в письменной форме. Согласие временных жильцов не требуется.

Предоставление жилого помещения осуществляется наймодателем на основании заявления нанимателя и согласия проживающих с ним членов семьи; с учетом положений ст. 58 ЖК РФ (не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола без их согласия, за исключением супругов); независимо от утраты нанимателем права на учет в качестве нуждающегося (например, наниматель не является малоимущим); в течение трех месяцев с даты подачи заявления; с согласия нанимателя (наниматель вправе отказаться от замены жилого помещения).

Предоставление жилого помещения меньшей площади является обязанностью наймодателя, а не правом. Однако законодательством не предусматривается ответственность в случае невыполнения данной обязанности.

Предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки. Вопросы, возникающие при переустройстве и перепланировке, урегулированы в главе 4 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, сани-тарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Что касается перепланировки жилого помещения, то это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещения, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Переоборудование и перепланировка жилых квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры не допускается.

Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещения, переоборудование балконов и лоджий, переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние. Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств, для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

Переоборудование и перепланировка в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда, осуществляемые в плановом порядке при модернизации и реконструкции жилищного фонда, производятся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

Перепланировка и переоборудование могут затрагивать одно или несколько помещений многоквартирного дома, а также общее имущество. В тех случаях, когда при этом изменяются границы или размер общего имущества многоквартирного дома или доли в праве общей собственности на это имущество, необходимо получение согласия собственников других помещений.

Порядок и условия проведения переустройства и перепланировки, согласно ч.1 ст. 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти РФ, в связи с чем с 01.03.2005 г. акты субъектов РФ в этой части утрачивают свою силу.

Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались ст. 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонта, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства, с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных данным пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма; 6) заключение органов по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (ст. 26 ЖК РФ).

Данный перечень является исчерпывающим. Органы государственной власти РФ, субъектов РФ, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.

Рассмотрим подробнее перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование.

Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством РФ. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами.

Что касается правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, то должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.п.

Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения является обязательным. Подготовка и оформление проекта осуществляются в соответствии с градостроительными, санитарно-гигиеническими и эксплуатационно-техническими нормами. В документацию входят: а) план этажа и копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу перегородок, устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах; б) конструктивные детали и узлы (при необходимости); в) решение по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости); г) техническое заключение о несущей способности конструкции (при необходимости).

При осуществлении перепланировки или переустройства не допускается нарушение данного проекта. В противном случае переустройство или перепланировка будут признаны самовольными.

Необходимо отметить, что законодатель не предусматривает обязанности представления разрешительных документов надзорных органов (в частности, пожарных, санитарно-эпидемиологических и других органов) и заключение этих органов по проекту переустройства или перепланировки. Однако понятие «оформленный в установленном порядке» подразумевает наличие соответствующих разрешений. Такие разрешения не всегда необходимы, например, при перепланировке помещений, перестановке оборудования внутри них, в том числе с заменой аналогичным по параметрам и техническому устройству, не затрагивающей несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и архитектурный облик здания.

Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения предусмотрен в качестве обязательного документа. Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Форма и порядок оформления технического паспорта определены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

В том случае, если заявление подается уполномоченным собственником нанимателем по договору социального найма в числе представляемых документов, должно быть письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя). Согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется. Согласие лиц, проживающих в квартире, принадлежащей на праве собственности физическим или юридическим лицам (например, на основании договора коммерческого найма), не требуется.

Следующим документом, необходимым для согласования переустройства и перепланировки, является заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Законодатель не предусматривает необходимости представления документа о том, что жилое помещение не является памятником архитектуры, истории или культуры.

Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки (скажем, не согласен с вариантом перепланировки, который подготовлен, или вообще возражает против нее), к реализации в натуре проекта перепланировки нельзя приступить до тех пор, пока возникший спор не разрешится.

В случае отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, решение органа, осуществляющего согласования, может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 27 ЖК РФ). Кроме того, такой отказ не препятствует в дальнейшем обращению с аналогичным заявлением после устранения соответствующих недостатков (например, внесение изменения в проект).

Таким образом, возможность изменения договора найма жилого помещения оговаривается рядом условий и в большинстве случаев это — отсутствие согласия членов семьи нанимателя. В связи с этим граждане вынуждены обращаться в суд. За 2002 г. Городищенским районным судом Волгоградской области было рассмотрено 16 исков, связанных с изменением договора найма жилого помещения, в 2003 г. их количество составило 18. При этом необходимо учесть, что данный населенный пункт имеет незначительный муниципальный жилой фонд, тем не менее с исками об изменении договора найма жилого помещения граждане по-прежнему обращаются. Практика показывает, что суды крайне неохотно выносят решения, изменяющие договор найма жилого помещения, в связи с тем, что подобные иски, как правило, направлены на заключение отдельного найма с истцом, а значит, на превращение жилого помещения, предназначенного для посемейного заселения, в коммунальное. Подобное направление в деятельности законодателей и правоприменителей заслуживает одобрения, но нельзя забывать и о том, что порой складываются такие жизненные обстоятельства, что изменение договора найма жилого помещения является единственным способом разрешения сложных ситуаций.