Выселение квартирантов из жилого помещения

Оглавление:

Порядок выселения квартирантов без договора

При сдаче жилья новым квартирантам, как правило, заключается договор об аренде, в котором собственник вместе с квартиросъёмщиками обговаривает все возможные нюансы. Однако если съёмщиками являются какие-либо родственники или знакомые, то договором часто пренебрегают, ограничиваясь словесными соглашениями. Нередко такие решения приводят к серьёзным проблемам в будущем.

Отсутствие договора с прописанными обязанностями, развязывает квартиросъёмщикам руки, что негативно сказывается на их обращении с жильём и отношениях с соседями.

При необходимости выселения квартирантов без договора, как правило, все решается без вмешательства посторонних лиц, путём смены замков, но иногда этого недостаточно.

Некоторые квартиранты сами меняют замки, в результате чего собственник квартиры не может попасть внутрь, оставаясь в неведении о происходящем внутри. Если в этом случае не получается договорить полюбовно, то собственнику необходимо прибегнуть к помощи полиции.

Доказательств собственности квартиры будет достаточно для того чтобы квартиранты были выселены, а в отдельных случаях возможны и судебные разбирательства.

Проживание без оформления договора найма

Квартиранты, проживающие в квартире без договора найма, не имеют каких-либо прав и должны соблюдать все устные договорённости, достигнутые вместе с собственником жилья. Если же таковых нет, то нужно следовать указаниям, прописанным в кодексах Российской Федерации, и морально-этическим соображениям.

Чаще всего к проживанию без договора допускаются родственники и знакомые собственника квартиры, но иногда это могут быть и незнакомые люди.

В случаях подобного халатного отношения, собственники нередко сталкиваются в будущем с серьёзными проблемами, решение которых происходит через судебные инстанции.

Основания для выселения

Основаниями для выселения квартирантов без договора считаются:

  • нарушение каких-либо устных договорённостей с собственником квартиры;
  • нарушение прав других жильцов и их законных интересов;
  • создание в квартире склада, торговой точки или какое-либо другое использование не по назначению;
  • отсутствие ухода за квартирой, в результате чего та приходит в запустение и разрушается.

Чаще всего при добровольном выселении эти основания не присутствуют, но для разбирательств через государственные инстанции они станут решающими доводами, так регламентированы законодательством Российской Федерации.

Как выселить квартирантов без договора аренды

В случае если помещение сдаётся квартирантам в аренду и при этом не был оформлен какой-либо договор, выселение квартирантов без договора осуществляется отменой аренды. Так как никакого соглашения нет, аренда может прекратиться в любой момент по желанию арендодателя.

Основаниями для этого могут стать:

  • какие-то конкретные причины, которые не понравились арендодателю;
  • нарушения устного соглашения со стороны арендатора;
  • действия, противоречащие законодательству Российской Федерации.

Интересует судебная практика по выселению из муниципальной квартиры? Смотрите тут.

Если они не платят

В случае неуплаты арендатором необходимой суммы за проживание, арендодатель вправе выселить квартиранта в любой момент. Отсутствие договора аренды означает то, что арендатор не сможет как-то законно воспрепятствовать этому.

Ему необходимо будет договариваться с собственником о каких-либо уступках или стараться оплатить своё проживание.

В противном случае арендатор может обратиться за помощью в суд, который обяжет квартиранта выплачивать всю сумму.

Из малосемейки

Выселение квартирантов из арендуемых комнат в малосемейных квартирах чаще всего происходит из-за задолженностей по оплате. В случае отсутствия какого-либо соглашения это также может произойти по воле арендодателя, которому не понравятся условия содержания помещения или он найдёт новых арендаторов.

Выселение также может произойти по заявлению остальных жителей квартиры, в случае нарушения их прав или несоблюдения общественного порядка.

В таких случаях составляется исковое заявление, если арендодатель отказывается самостоятельно решать данную проблему.

Из коммунальной квартиры

Законодательство Российской Федерации и в 2018 году не предусматривает никаких конкретных указаний и правил для отношений между жильцами коммунальных квартир. Чаще всего выселение квартирантов, проживающих без договора, основывается на заявление остальных жильцов.

Возникновение конфликтов в коммунальных квартирах происходит сплошь и рядом и чаще всего их приходится решать полюбовно, так как в противном случае это может серьёзно испортить жизнь всем участникам.

Арендодатель может выселить квартирантов, если они мешают соседям или нарушают какие-либо правила, а отсутствие договора делает это гораздо более лёгким процессом.

К сожалению для тех квартирантов, кто не оформлял никакого договора при съёме жилья, наличие детей никак не смягчает общие правила, установленные для их выселения. Вне зависимости от наличия детей, арендодатель может выселить квартирантов в любое время и всё зависит только от его порядочности.

Однако если дело доходит до суда, то суд может принять во внимание наличие маленьких детей и посчитать это смягчающими обстоятельствами.

В зимнее время

В случае заключение договора об аренде и регулярного выполнения арендатором всех его условий, суд может не удовлетворить заявление о выселении со стороны арендодателя, если оно было подано в период отопительного сезона.

Зимний период может послужить на благо квартиранту и защитить его право на проживание.

Однако к тому, как выселить квартирантов без договора, данные поблажки не относятся, так как арендаторы не имеют никаких прав, а арендодатели никаких обязательств. В этом случае зимний период не может помешать выселению.

Порядок действий

В первую очередь стоит уведомить квартирантов о выселении, для того чтобы у них была возможность исправить возникшие претензии. Если же этого не происходит, то следует выселить арендатора на добровольной основе.

Отсутствие договора редко приводит к серьёзным разбирательствам по вопросу выселения, но если дело доходит до вмешательства третьих лиц, то все действия следует выполнять в присутствии участкового или сотрудника полиции, дабы не возникло никаких разногласий.

Подготовка документов о праве собственности

В некоторых случаях, таких как самостоятельная смена замков квартирантами, без уведомления собственника, присутствие представителей закона является обязательным условием для вскрытия двери.

В противном случае у собственника могут возникнуть серьёзные неприятности, поэтому при себе необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности. Достаточно предъявить свидетельство о праве собственности на квартиру.

Можно ли выселить шумного соседа? Подробно здесь.

Требуется исковое заявление о выселении из квартиры бывшего супруга? Смотрите в этой статье.

Обращение к полиции (участковому)

Помимо подтверждения фактов нарушения законодательства Российской Федерации и незаконной деятельности на территории квартиры, сотрудники полиции и участковые также могут подтвердить проживание квартирантов по данному адресу.

Для этого необходимо составить письменное обращение, после чего получить подтверждения также в письменном виде.

Выселение незаконно проживающих лиц

Случаются такие ситуации, когда арендатор, не имеющий никакого договора аренды, втайне от собственника сдаёт жильё третьим лицам. В этом случае собственник имеет право:

  • привлечь незаконно проживающих к уголовной ответственности;
  • подать исковое заявление на арендатора.

На видео о выселении квартирантов

Выселение квартирантов с помощью участкового

Каждый владелец городской и загородной недвижимости желающий сдать её в аренду, должен действовать строго по закону. Во-первых, ему необходимо заключить договор с квартирантами, который позволит при необходимости в судебном порядке провести процедуру выселения.

Любые действия собственника по отношению к арендаторам должны регламентироваться действующим законодательством РФ, которое также отвечает на вопрос: может ли участковый выселить квартирантов из квартиры?

Федеральным законодательством, действующим на территории Российской Федерации, определены следующие основания для выселения из жилых помещений квартирантов:

  • несвоевременное внесение арендной платы и коммунальных платежей (задолженность более 2-х месяцев может стать причиной для выселения жильцов);
  • нарушение тишины в вечернее и ночное время суток;
  • использование жилого помещения для предпринимательской деятельности, или в качестве склада;
  • любое нанесение ущерба арендованному объекту недвижимости;
  • злоупотребление алкогольными напитками и наркотическими веществами;
  • любая угроза для безопасности соседей и т. д.

Выселение квартирантов

В жизни часто встречается ситуация, при которой заселенные в жилое помещение квартиранты, которые не платят аренду, а также начинают систематически нарушать условия договора аренды. При выборе способа расторжения ранее заключённых договорённостей особую роль играет форма оформленного соглашения.

Без договора найма

Иногда квартиранты, проживающие без договора, особенно друзья или родственники, не желают добровольно освобождать жилое помещение, которое они использовали по своему усмотрению в течение определённого промежутка времени.

Собственнику объекта недвижимости не остаётся другого выхода, как воспользоваться следующими способами выселения жильцов:

  • вызов представителей правоохранительных органов и сотрудников МЧС;
  • перед приездом представителей закона следует подготовить документы, свидетельствующие о праве собственности на жилое помещение.

Так как квартиранты проживали в помещении собственника без договора аренды, они будут принудительно выдворены из данного объекта недвижимости сотрудниками полиции.

По договору найма

Если квартиранты проживают в жилом помещении по договору найма, то собственник объекта недвижимости может их выселить следующими способами:

  • через суд (определяется весомая причина выселения и подаётся в судебную инстанцию исковое заявление);
  • при одностороннем расторжении договора найма.

В том случае, когда между сторонами был заключён договор аренды жилого помещения, на протяжении всего срока действия судебного процесса квартирант сможет использовать спорный объект недвижимости в своих целях. В это время непорядочный жилец может вынести из дома все ценные вещи владельца квартиры.

Именно поэтому собственнику жилья необходимо заранее, перед обращением в суд, подготовить документы и доказательную базу.

Имеющих регистрацию по месту пребывания

Чтобы выселить квартиранта, зарегистрированного в арендуемом жилом помещении, собственнику придётся изрядно потрудиться, так как действующее на территории Российской Федерации законодательство будет защищать его интересы.

Официальная регистрация позволяет квартиросъёмщику свободно пользоваться объектом недвижимости вплоть до окончания срока действия договора найма.

Чтобы выселить и выписать квартиранта собственнику жилого помещения необходимо выполнить ряд действий:

  • Уведомить, в письменном виде, арендатора о выселении (за 2 месяца).
  • При необходимости помочь ему найти новое жильё.
  • Если вопрос о выселении переносится в правовую плоскость, истцу необходимо представителям Фемиды доказать свою правоту.

Собственник жилого помещения может самостоятельно снять с регистрации своего постояльца в следующих случаях:

  • жилец призван на военную службу;
  • квартиросъёмщик приговорён к тюремному заключению или на момент возникновения спорной ситуации пребывает в местах лишения свободы;
  • гражданин признан пропавшим без вести;
  • квартиросъёмщик скоропостижно скончался;
  • жилец при заключении договора найма предоставил заведомо ложные сведения.

Такую категорию жильцов можно будет выселить из объекта недвижимости после проведения судебного разбирательства, особенно в тех случаях, когда квартиросъёмщик исправно платит арендную плату и не нарушает общественного порядка.

Этот порядок определён действующим на территории Российской Федерации законодательством, которое определяет порядок и последовательность данной процедуры.

Могут ли выселить за неуплату коммунальных услуг? Ответ тут.

В отопительный сезон (зимой)

Действующим на территории Российской Федерации законодательством не установлены ограничения при выселении квартирантов, зависящие от времени года. На судебном разбирательстве акцент делается на пунктах договора аренды, и если в данном документе будет оговорен процесс выселения квартирантов в зимний период, судья примет это к сведению, при вынесении решения.

Если в договоре нет таких данных, квартирант сможет лишь получить небольшую отсрочку, за время которой должен подыскать новое жильё.

Может ли участковый выселить квартирантов

Многие российские граждане задаются вопросом: может ли участковый выселить квартирантов без договора?

Участковый может выселить квартирантов только в следующих случаях:

  • при отсутствии у квартиранта договора аренды помещения, заключённого с собственником объекта недвижимости;
  • при наличии судебного решения, вступившего в силу и в присутствии сотрудников исполнительной службы.

Порядок выселения

При проведении процедуры выселения квартирантов собственнику объекта недвижимости необходимо придерживаться следующего плана:

  1. Уведомление квартиранта о выселении.
  2. Составление искового заявления.
  3. Подача иска в суд.
  4. Получение решения суда.
  5. Выселение квартирантов при помощи судебных приставов.

Уведомление

Прежде чем подать исковое заявление в суд квартирант должен быть уведомлён о прерывания договора аренды и о скором выселении. Для данной процедуры действующим Федеральным законодательством предусмотрен следующий срок – 2 месяца.

Квартирант должен получить уведомление, оформленное на бумажном носителе лично из рук собственника жилого помещения, либо по почте (с уведомлением и описью).

Обращение в суд

Собственник объекта недвижимости, который не смог решить проблемы со своими квартирантами без привлечения представителей Фемиды, должен подготовить иск и подать его в судебную инстанцию, расположенную в районе проживания истца либо ответчика.

На судебном заседании заявителю следует обосновать свою позицию и представить веские аргументы, чтобы судья вынес решение в его пользу. Перед окончательным вердиктом будут выслушаны обе стороны конфликта, которым позволено привлекать свидетелей и различные доказательства.

В некоторых случаях, описанных в Жилищном кодексе Российской Федерации, постояльцам может быть дана отсрочка, для поиска нового пристанища.

Как только суд примет решение о выселении квартиранта, и оно вступит в законную силу, данный документ будет передан в исполнительную службу. Ответчику даётся 5 дней на добровольное освобождение жилплощади, так как в противном случае этим вопросом займутся судебные приставы.

Перед принудительным выселением сотрудники исполнительной службы:

  • определяют квартирантам срок выселения;
  • выносят постановление о взыскании с них исполнительского сбора.

При нарушении такого распорядка к процессу выселения из малосемейки или квартиры будут привлечены представители правоохранительных органов, которые могут применить силу, если со стороны жильцов будет оказано любое сопротивление.

Как выселить соседа-алкоголика из общежития? Смотрите здесь.

Интересует, как выселить соседей, снимающих квартиру? Читайте эту статью.

Исковое заявление

Составлять исковое заявление необходимо в полном соответствии с требованиями действующего российского законодательства.

Этот документ должен содержать помимо обязательных реквизитов сторон следующую информацию:

  • полностью обоснованное требование о выселении квартирантов;
  • описание порядка проведения досудебного урегулирования конфликта;
  • список документов, представленных в виде доказательной базы.

На видео о выселении квартирантов

Как выселить квартирантов. Что делать, чтобы принудительно выписать квартиранта, как защитить свои права в суде.

Возникновение различных конфликтных ситуаций в сфере аренды жилого помещения – не редкое явление. Очень важно знать методы их решения, чтобы в нужный момент суметь защитить свои права.

Мы подготовили для вас статью, подробно рассказывающую какие способы выселения существуют, как это зависит от наличия договора и другие особенности подобных случаев.

○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?

Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.

✔ Основания для выселения.

Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.

Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:

  • Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
  • Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
  • Использование жилплощади не по назначению.
  • Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.

✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?

Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.

Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.

  • «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  • 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».

Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.

Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.

✔ Способы выселения.

Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.

  1. Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
  2. Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
  3. Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.

✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.

Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.

Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.

Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.

✔ Выселение в зимний период.

При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.

Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.

○ Как выселить квартирантов, проживающих по договору?

Если стороны заключили договор аренды, это в значительной мере защищает их от ненадлежащего поведения контрагента.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор заключен.

При условии, что в договоре не прописано иное, квартирант обладает следующими правами:

  • Возможность пользоваться переданным ему имуществом в полной мере.
  • Возможность приглашать временных постояльцев, при условии, что это не будет повторяться каждый день.
  • Иметь преимущественное право на заключение нового договора.
  • Сдавать квартиры в субаренду с согласия собственника и др.

В то же время он обязан:

  • Содержать переданное имущество в том же состоянии, в котором его принял с учетом естественного износа.
  • Использовать жилье исключительно по назначению.
  • Вносить арендную плату в установленный соглашением срок и т.д.

Права арендодателя по типовому договору аренды следующие:

  • Сдавать жилье в аренду.
  • Систематически проверять его состояние.

Обязанность у него при этом одна:

  • Представить имущество во временное пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи (если впоследствии обнаружатся дефекты, не обозначены в момент договора, хозяин должен их устранить).

✔ Выселение по сроку окончания договора.

Если срок действия аренды закончился, новое соглашение составляется исключительно с согласия каждого участника. При этом никто не может склонить другую сторону к подписанию документа.

Но если жильцы отказываются покинуть квартиру после истечения срока действия договора, можно пригласить на помощь полицию, которая составить необходимые для суда протоколы.

✔ Досрочное выселение.

Право на досрочное прекращение договора найма имеет только наниматель. Хозяину площади для выселения квартирантов до истечения срока действия договора необходимо обратиться в суд, представив доказательства наличия оснований. К таковым относится:

  • Систематическая неоплата арендной платы.
  • Нарушение правил проживания и создание ситуаций, угрожающих жизни и здоровью соседей.
  • Признание дома ветхим.

✔ Уведомление о выселении.

Прежде чем приступать к принудительному выселению нужно попытаться решить дело мирным путем, предложив квартиранту добровольно покинуть помещение. Для этого нужно написать уведомление о требовании выселения. Специальных требований к его оформлению нет, но необходимо прописать:

  • Личные данные участников договора.
  • Описание претензии, предъявленной компании.
  • Сроки для освобождения жилплощади.

Уведомление желательно отправить заказным письмом. Подпись квартиранта подтверждает факт получения извещения.

○ Выселение через суд.

Обращение в судебные инстанции является единственным способом принудительного выселения квартирантов.

✔ Если арендатор без договора.

Первым шагом к выселению станет извещение арендатора о своем намерении потребовать освобождения жилища. Это делается для того, чтобы у квартиранта была возможность исправить претензии. Если этого не происходит, следует обращение в суд с приложением документов:

  • Устанавливающих личность.
  • Подтверждающих право собственности.
  • Квитанции о наличии долгов по оплате коммунальных услуг и других бумаг по требованию суда.

Решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела. Но чаще всего при расторжении аренды за отсутствие платы, суд становится на сторону арендодателя. Хотя не стоит упускать из виду риск привлечения его к ответственности за попытку сокрыть доходы от сдачи квартиры внаем.

✔ Если арендатор с договором.

При наличии заключенного соглашения, основанием для выселения является несоблюдение его пунктов, а именно:

  • Отсутствие своевременной арендной платы.
  • Использование жилья не по назначению.
  • Ухудшение состояния вещей, переданных во временное хранение.
  • Поведение, создающее угрозу для соседей.

Если квартиранты оформили временную регистрацию в арендуемой квартире, их можно выселить досрочно только в судебном порядке.

Документы, которые требуется приложить к иску:

  • Правоустанавливающие.
  • Доказывающие факт систематического нарушения правил проживания (свидетельские показания, протоколы участкового).
  • Копию договора аренды, иные документы по желанию истца.

Процедура принудительного выселения может начаться только после вынесения соответствующего судебного решения.

Таким образом, в большинстве случаев закон стоит на стороне арендатора, защищая его права при наличии договора. Именно поэтому настолько важно заключать договор аренды в письменной форме, а не в устной.

○ Советы юриста:

✔ Квартирант, с которым заключен договор не платят за коммунальные.

Обязательство по оплате коммунальных услуг не закрепляется за арендатором автоматически. Их неоплата станет основанием для выселения только если соответствующее обязательство внесено в договор аренды. Если договор заключен на срок менее 1 года, основанием для его расторжения и выселения станет просрочка в 2 месяца. А если срок соглашения больше года, тогда количество неоплаченных месяцев должно быть не менее 6.

✔ Арендатором недовольны соседи.

Создание некомфортных условий для проживающих рядом людей является одним из оснований для расторжения договора аренды и выселения квартиранта. Поэтому если соседи будут систематически выражать свое недовольство, хозяин квартиры может решить освободить ее. При наличии договора это придется делать в судебном порядке, и тогда понадобятся свидетельские показания соседей. А если договора аренды нет, то хозяину даже не нужно объяснять причины, по которым он выселяет квартиранта.

Хозяин арендуемой квартиры требует освободить её в ближайшие три дня. Правомерно ли такое требование? Рассказывает Мария Евневич в программе «Право имею».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Выселение квартирантов из жилого помещения

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании. Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов. Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей. Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды. В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи. Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов. Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств. Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск.