Жилищный кодекс российской федерации статья 17

Жилищный кодекс российской федерации статья 17

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 17 .

Назначение жилого помещения и пределы его использования.
Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

1. В коммент. ст. указывается на предназначенность жилого помещения для проживания граждан, в то время как п.2 ст.15 ЖК закрепляет признак его пригодности для постоянного проживания граждан. Коммент. ст. содержит специальную норму, конкретизирующую пределы осуществления права пользования жилым помещением. Установленные ею положения не содержат исключений из общего правила, поэтому здесь законодатель имеет в виду возможность именно постоянного проживания как основного назначения объекта жилищных прав.

2. Значение коммент. правила состоит в том, что жилое помещение может иметь дополнительное назначение, связанное с индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью проживающих в нем законных пользователей. Например, гражданин — наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, могут репетировать в своей квартире, или адвокат может разместить адвокатский кабинет, сапожник выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом доме. Пределы осуществления права пользования жилым помещением в таких случаях определяются прежде всего согласно общему правилу о недопустимости злоупотребления правом, в том числе не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст.10 ГК РФ). В случае несоблюдения предусмотренных законом требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

3. Специальные пределы использования жилого помещения предопределены целевым назначением данного вида имущества. В коммент. ст. установлен общий запрет размещать в жилых помещениях промышленное производство. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке. На основании решения суда жилое помещение может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения подлежат выплате собственнику (ст.293 ГК РФ).

Использование нанимателем жилого помещения по договору социального найма не по назначению, разрушение или повреждение жилья, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, являются основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке и выселения нарушителя без предоставления другого жилого помещения (п.4 ст.83, 91 ЖК).

4. Законодатель особо предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях. Так, переустройство жилых помещений, предполагающее установку бытовых электроплит взамен газовых, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и т.п. допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (см.: ст.26 ЖК; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. // РГ. 2003. N 214. 23 окт.).

Copyright © 2005 — 2015

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 17 ЖК РФ

1. Одним из важнейших средств правового регулирования жилищных отношений является установление пределов осуществления и ограничения права на жилые помещения.

В качестве общего ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). С середины 90-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества» .
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1911. С. 247.

2. Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, по нашему мнению, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий. Между тем они не равнозначны.

Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник или иной владелец по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или как минимум на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жилья и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.

Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены нормативным правовым актом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, то ограничения права также возможны только в этих пределах.

Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения — частными.

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;

во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон.

3. Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в комментируемой статье, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение.

4. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится и в комментируемой статье, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается. При этом необходимо отметить, что ч. 2 комментируемой статьи допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Исходя из установленного законом целевого назначения жилища недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. Как справедливо указывается в распоряжении мэра г. Москвы от 4 марта 1994 г. N 101-РМ «О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц», в результате из жилищного фонда незаконно изымается значительная часть жилой площади, усугубляя и без того напряженную ситуацию в городе.

5. В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности за:

— использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);

— систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);

— бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.)), либо совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения.

Данные основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение есть логическое продолжение ряда иных норм права. В названных случаях изъятие жилого помещения — это санкция за неисполнение обязанностей. Так, жилое помещение должно использоваться для проживания (см. ст. 288 ГК). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 статьи 30 ЖК РФ).

Указанная норма предусматривает достаточно гуманную процедуру (гуманную с той точки зрения, что до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

И только если, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

6. Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

7. Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (см. ст. ст. 30, 33, 61, 100, 124 ЖК и соответствующий комментарий).

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

СТ 17 ЖК РФ.

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса РФ

1. Жилое помещение должно использоваться по прямому назначению на основе права собственности или в соответствии с договором найма жилого помещения (социального, коммерческого найма) и др.

Содержание собак и кошек в квартирах допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах. В квартирах, где проживают несколько нанимателей, кроме вышеуказанных требований, необходимо согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

Особые меры охраны здоровья, предосторожности должны быть предприняты владельцами собак в отношении детей, инвалидов и пожилых людей. Наниматели и их члены семьи обладают правом требовать запрета содержания собак, представляющих опасность для окружающих своим поведением, через суд.

Содержание в квартирах, на балконах, лоджиях и т.п. других животных, птиц, пчел недопустимо (запрещается).

2. Жилые помещения могут использоваться проживающими в них на законных основаниях для профессиональной, индивидуальной предпринимательской деятельности, если при этом не нарушаются:

а) права и законные интересы других граждан (проживающих в той же квартире, по соседству в других);

б) требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В частности, действия, создающие шум и вибрацию, работы, приводящие к порче жилых помещений; профессиональная деятельность, связанная с опасными, вредными веществами для окружающих, другие действия, нарушающие нормальные условия проживания граждан и в других жилых помещениях.

3. На основе вышеуказанных требований не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется на основе соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Размещение в жилом помещении промышленного производства, как отмечалось, не допускается. Однако, как предусматривается в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. , жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
———————————
Российская газета. 2006. 27 января.

В квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых обычно применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат, в том числе при сдаче их в аренду.

Не допускается хранение баллонов с горючими газами в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, на кухнях, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях .
———————————
Приказ Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18 июня 2003 г. «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)» // Российская газета. 2003. 4 июля.

Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением (действующая редакция)

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 17 ЖК РФ

1. Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ — использование жилья для проживания граждан.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

2. Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Статья 288 ГК РФ предусматривает: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ постановили, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

3. Требование о соблюдении прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом помещении, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), ст. 30 (ч. 4) ЖК РФ (заслуживает внимания в этом плане и ст. 40, см. комментарий к ней).

Статьями 83 и 91 ЖК РФ (ст. 687 и 688 ГК РФ) предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан, которые систематически нарушают права и интересы соседей.

Статьей 79 ЖК РФ предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК РФ).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц основано на норме ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.

4. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)», принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.94 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Минздравом России 15.12.2000 (СанПиН 2.1.2.1002-00).

5. Правительством РФ принято Постановление от 21.01.2006 N 25, которым утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они устанавливают права и обязанности сторон договора жилищного найма. Так, наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жильем, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, места общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан.

6. Часть 2 комментируемой статьи разрешает использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской деятельности. Достаточно большие группы граждан занимаются профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели, программисты и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 17 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

См. Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 6 июля 2016 г. N 374-ФЗ часть 3 статьи 17 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 20 июля 2016 г.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ в часть 4 статьи 17 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2009 г.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

См. Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к статье 17 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ — использование жилья для проживания граждан.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

2. Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Эта норма комментируемой статьи развита в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ решили, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

3. Требование о соблюдении прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), 30 (ч. 4) ЖК РФ (заслуживает внимания в этом плане и ст. 40, см. комментарий к ней).

Статьями 83 и 91 ЖК РФ (ст. 687 и 688 ГК РФ) предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений.

Статьей 79 ЖК РФ предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК РФ).

Требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц содержится в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Данное положение основано на норме ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.

4. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)» , принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Минздравом России 15 декабря 2000 г.

5. Правительством РФ принято Постановление от 21.01.2006 N 25 , которым утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Правила пользования жилыми помещениями устанавливают права и обязанности сторон договора жилищного найма. Так, наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать Правила пользования жилым помещением, Правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

6. Часть 2 комментируемой статьи допускает возможность использования жилья — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, занимающихся профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.